17 ноября 2020 года.
Подписчик моего канала Дмитрий Башмаков задал объемный и интересный вопрос. Если «апартаментами» комплекс Anna Mons можно назвать с большой натяжкой, то является ли это какой-то проблемой или риском для коммерческого успеха проекта? Цифры ведь просто великолепные. Из 75тр/м2 сделать 330тр/м2 даже с учетом затрат на реконструкцию — это разве не отличная экономика?
Отвечаю. Экономику я обычно анализирую на основании финмодели, возможно, в случае проекта Anna Mons она отличная (не знаю, не считал). На мой взгляд, продавать офисные помещения под видам апартаментов достаточно рискованно. Дело в том, что в Москве работает учреждение, которое называется Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города (ГИН). В задачи ГИН в том числе входит выявление случаев, когда на земельном участке, например, предназначенном для «делового управления» (т.е. для размещения офисов) появляются жилые здания. В случае выявления продажи «апартаментов» в офисных зданиях, ГИН может заблокировать продажу помещений (этих самых «апартаментов») в Росреестре, т.е. перекрыть выручку проекта. Я написал «может» именно потому, что этот риск существует. Если он не реализовался на каком-то из известных всем проектов, то это совершенно не означает, что его нет в принципе. Я очень кратко излагаю этот риск, без подробностей. В любом случае нужно понимать, что город получает немалые деньги за изменение вида разрешенного использования земли, а ГИН как раз и должен пресекать попытки продавать офисы под видом квартир без изменения ВРИ.
При этом я лично знаю случаи, когда девелоперы продают фактически офисы под видом апартаментов. Например. Есть проект «Новоданиловская 8» (девелопер «Самолёт»). По проектной декларации вид строящегося (создаваемого) объекта капитального строительства: «Многофункциональный комплекс c апартаментами, подземным паркингом и нежилыми помещениями коммерческого назначения». Поэтому «Самолет» свободно рекламирует апартаменты и это ОК. А вот проектная декларация «Alcon Tower» (девелопер «Алкон»), вид строящегося (создаваемого) объекта капитального строительства: «нежилое здание». Ни одного слова в декларации про апартаменты, нигде нет даже «гостиницы» или «отеля». Просто нежилые помещения. Значит ли это, что в «Alcon Tower» фактически офисы продаются под видом апартаментов? Мне кажется, что да (я могу ошибаться). О каких-то последствиях для проекта и для девелопера «Алкон» я не слышал.
Вопрос очень тонкий, каждый девелопер решает для себя сам, как позиционировать и рекламировать свой проект. Я лично считаю, что работать строго в рамках правового поля и не волноваться намного правильнее, чем «ходить по грани» и рисковать выручкой проекта. При этом с моей точки зрения можно выходить из ситуации, в рекламе камуфлировать офисы «лофтами» и «многофункциональными помещениями формата «живи и работай». Главное, не забалтывать и не обманывать потребителя продукта, не выдавать желаемое за действительное и на прямой вопрос отвечать прямо и честно: «продаются нежилые помещения».
А если работать так, то обязательно придётся:
✅ продавать со значительным дисконтом к жилой недвижимости, 20-30%
✅ продавать медленнее, чем квартиры, возможно в 2 раза
✅ нести высокие коммерческие расходы
✅ бороться с предубеждением покупателей
✅ создавать действительно качественный, красивый продукт, который захотят купить даже несмотря на минусы его статуса.
✅ тяжело трудиться над рекламой и продажами