О сколько нам открытий чудных….
Или учите матчасть – за неё бьют больно.
Итак, по делу.
ООО, соответствующее требованиям к приобретателям незавершенного строительством многоквартирного дома, еще в апреле 2016г. выиграло торги и приобрело в собственность объект НЗС, представляющего собой недостроенный 240-квартирный жилой дом, с правом пользования на условиях аренды земельного участка.
При этом, согласно сообщению о торгах и проекта ДКП, размещенных на ресурсе ЕФРСБ, приобретатель принимает на себя обязанность должника-застройщика по предоставлению жилых помещений и/или денежных средств участникам строительства, согласно реестра требований кредиторов и реестра передачи жилых помещений.
Приобретатель, оплатил свою покупку, вступил в права, и оперируя ст. 126, 18.1, 142 ФЗ-127, пошел штурмовать Росреестр с требованием погасить записи об ипотеках и договорах участия в долевом строительстве, как обременений, подлежащих прекращению.
Три инстанции судов играли с делом и заявителем (покупателем) в пин-понг на протяжении трёх лет. В июне 2019г. было вынесено положительное решение, выдан исполнительный лист и записи об ипотеках, и о сделках (договорах долевого участия) погашены.
Однако, ВС данное решение отменил определением от 05.12.19 по делу № А53-16038/2017. В связи с чем Управление Росреестра обратилось в АС о повороте исполнения ранее вынесенного решения, получив удовлетворение, вновь «повесила» все обременения, закрепив законность своих действий постановлением АС округа от 04.08.20г.
Мораль сей басни такова – читать ДКП и условия проведения торгов. Покупатель согласился с условиями сделки, несущей в себе обязательства перед третьими лицами (участниками долевого строительства), т.е безоговорочно принял на себя функцию инвестора, готового достроить жилой дом и предоставить участникам готовое жилье. Иными словами – функцию застройщика.
Более того, в соответствии с нормами ст. 201.15-1, 201.15-2 ФЗ о банкротстве в рамках параграфа 7, регламентирующего процедуру банкротства застройщиков, установлено:
- «К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства»;
- «Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту».
Будьте предельно внимательны, работая на торгах с объектами НЗС, несущих на себе обременения в виде ДДУ с передачей помещений.