Сегодня наш разговор пойдет на тему «каким образом перевести нежилое помещение в жилое». Насколько сложно или легко это сделать зависит от того в каком состоянии у вас находятся документы, а также ваше помещение.
В соответствии со статьей 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилым помещением признается сам жилой дом, его часть, а также даже одна комната.
Также данным помещениям необходимо находиться в специальных жилых зонах, они должны иметь проведенное электричество, воду, канализацию, отопление, газ и вентиляцию, не говоря уже о том, что все должно быть сделано по требованиям безопасности. Все это перечислено и можно найти в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 27.07.2020) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".
Стоит отметить, что если вдруг ваше нежилое помещение не соответствует всем вышеперечисленным критериям, то перевести его в жилое вам не в коем случае не удастся.
Если обратиться к практике, то в жилое помещение переводят как отдельное помещение, так и помещение в многоквартирном доме.
Давайте разберем вопрос, касающийся того, как перевести в жилое помещение отдельно стоящий объект.
Необходимо сказать, что в статье 99 Федерального закона №123-ФЗ от 22.07.2008 г. упоминается такой термин как «отдельно стоящее строение», но определение ему нигде не дается, поэтому стоит самим сформулировать и дать понятие данному термину. Отдельно стоящим строением является какая-либо хозяйственная постройка, либо же какое-то складское помещение.
Данный тип намного легче перевести в жилое помещение, ведь если взяться во внимание практику, то в жилое помещение переводят даже гаражи, при существующем условии, если это капитальное строение и к тому же оно правильно переоборудовано, то есть, в нем есть все существующие блага для жилья: окна, канализация, вода и т. д.
Какие для этого необходимы документы.
В соответствии с пунктом 2, статьей 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации, для перевода нежилого помещения в жилое или наоборот, необходимо следующее:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод нежилого помещения в жилое помещение;
- согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод нежилого помещения в жилое помещение.
В какой форме составлять заявление в законодательстве не указано, поэтому документ составляется в свободной форме. В заявлении нужно будет указать сведения о заявителе, адрес нежилого помещения и сведения о регистрации права в ЕГРН, к тому же информацию о необходимости перепланировки.
Также существуют такое понятие как дополнительные документы, которые помогут вам уменьшить время перевода.
В виде дополнительных документов могут подаваться как план помещения с техническим описанием, так и заключения уполномоченных аккредитованных организаций о том, что ваше нежилое помещение удовлетворяет всем требованиям, которые предъявляются к жилым. Если это необходимо, то данное заключение вы можете запросить у БТИ, центра гигиены, эпидемиологии, комитета по архитектуре и градостроительству и т.д.
Не стоит переживать если вышеперечисленных документов у вас нет, орган местного самоуправления, сам запросит их в соответствующих службах.
Если от вас требуют какие-либо еще документы, то вы можете сослаться на то, что по закону, а именно в соответствии со статьей 23 Жилищного Кодекса РФ, никаких больше документов не требуется.
Теперь стоит разобрать вопрос о том, каким образом перевести помещение в многоквартирном доме в жилое помещение.
Здесь все будет зависеть от правового статуса объекта. На данный момент застройщики часто проектируют, а после сдают многоквартирные жилые дома с разнообразными пристройками, которые являются нежилыми помещениями и идут на разнообразные офисы, магазины. Купив подобное помещение с решением перевести его в дальнейшем в жилое помещение, например, в квартиру, важно понимать, что согласие всех жильцов не требуется (в соответствии с Жилищным Кодексом РФ ) если общее имущество дома не будет затронуто.
Документы для такого перевода необходимы те же самые, что были перечислены мною выше, в статье 23 ЖК РФ, но при этом вы также можете приложить дополнительным документом поэтажный план дома, где именно располагается помещение.
На практике существует случаи, когда обязательно необходимо получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, это необходимо, когда у вас появилось желание присоединить к своей квартире, а также перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома, будь то коридор или часть лестничной клетки, чердака или подвала. При всем этом необходимо иметь полное согласие всех собственников помещений, а также важно сделать это заранее, ведь кто-то из собственников может отказаться.
Как уже было отмечено, документы можно подать как в орган местного самоуправления, так и МФЦ, например, для жителей Санкт-Петербурга существует возможность подать документы через интернет в электронной форме, таким же образом можно подать в некоторых других регионах.
Сроки рассмотрения вашего заявления зависит от региона и регламента. В том месте, где вы подаете документы, вам подскажут точнее, каков срок рассмотрения заявления.
В случае неудовлетворения вашей просьбы вы имеете право обжаловать полученный отказ в судебном порядке, через исковое производство. Срок, на протяжении которых вы можете обжаловать данный отказ, составляет три месяца с того момента, когда вы узнали о том, что вам отказали или получили уведомление.В течении трех рабочих дней, вы должны будете получить уведомление о переводе вашего помещения или отказе в данном переводе.
Что делать если получил разрешение, но необходимо перепланировка помещения?
В таком случае необходимо произвести нужные ремонтные работы и после этого снова подать заявление в тот же муниципальный орган. Приемная комиссия должна составить акт, который будет свидетельством того, что ваши ремонтные работы окончены.
Каким образом зарегистрировать объект в новом статусе?
Вы сделали необходимую перепланировку, и характеристика помещения была изменена, в этом случае, вам нужно будет обратиться к существующему кадастровому инженеру и договориться о заказе технического плана помещения. План будет выполнен в электронной форме, а также заверит усиленной квалифицированной электронной подписью.
После вышеперечисленных действий, вам необходимо будет отправить технический план в орган, который принял решение о переводе. Сотрудники данного органа сами направят в Росреестр нужный пакет документов. Орган регистрации прав внесет сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомит вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.
Может произойти такое, что сведения в ЕГРН могут не появиться, в этом случае вам необходимо обратиться самому в Росреестр. Подать заявление без документов-приложений, Росреестр сам запросит их в соответствующих инстанциях и уведомит об изменениях в ЕГРН в течение пяти рабочих дней.