Есть такая забава в России – занижать стоимость недвижимости. Делается это для того, чтобы не платить налоги. Квартира стоит 4 миллионов рублей, но продавец не желает указывать эту стоимость в основном договоре купли-продажи. Перед тем как заключать основной договор, стороны подписывают предварительный договор. Продавец боится указывать всю стоимость договора и в предварительном договоре указана цена 1 миллион рублей. «На словах» договорились, что 3 миллиона будут переданы по расписке или без нее.
Покупатель может обмануть продавца
Однажды я был свидетелем такой картины у судебных приставов. Мужчина поднял скандал в отделе судебных приставов. Я поинтересовался, в чем причина. Оказывается, мужчина проиграл судебный процесс. Он заключил предварительный договор купли-продажи своей квартиры, а в договоре указал заниженную стоимость. Покупатель подал на него в суд и потребовал заключить основной договор купли-продажи квартиры с заниженной стоимости.
Предварительный договор имеет юридическую силу
Мне в инстаграме написали, что предварительный договор не имеет никакой юридической силы. Максимум что можно сделать – это потребовать двойной задаток. Это правда, но не совсем.
Предварительный договор имеет юридическую силу. Регистрировать его в Россреестре не нужно. Но только не путайте предварительный договор с договором о намерении. Иногда, если хотят обмануть какую-то сторону, предлагают заключить договор о намерении. Этот договор не имеет никакой юридической силы.
К сожалению, я в своей практике встречал договора о намерении. Застройщик сносил частный дом и предложил его собственникам заключить договор о намерении, что в новом доме будут принадлежать им квартиры. В этой ситуации ничего сделать нельзя.
На задатке свет клином не сошелся
Когда речь идет о предварительном договоре, все сразу же вспоминают задаток. Задаток, задаток, задаток. Создается такое ощущение, что больше никаких способов защиты права у покупателя (или продавца) не существует. Но это не так. Гражданский кодекс предоставляет большое количество правовых инструментов и механизмов по защите своего права.
Понуждение к заключению договора купли-продажи
Наберите в поисковике запрос: «Понуждение к заключению договора купли-продажи квартиры решение суда». Посмотрите примеры таких решений. Смысл заключается в том, что покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, но продавец затем отказался выходить на основную сделку. Покупатель подал в суд и заставил продавца продать квартиру по оговоренным в предварительном договоре существенным условиям.
Не относитесь к договорам легкомысленно
Это относится к любым договорам. Не нужно полагаться на совесть людей. Лучше полагаться на бумагу и чернила. Помните, ничто так не скрепляет отношения и не вызывает доверия, как правильно составленный договор, который устраивает обе стороны.
Если Вы продаете квартиру и получаете деньги в несколько этапов, то я Вам советую указать реальную стоимость квартиры в предварительном договоре. Далее Вы указываете порядок оплаты стоимости. Например, по предварительному договору передается задаток в размере 100 000 рублей. Затем, 3500000 рублей передаются в момент регистрации сделки (делаем сделку с обременением). На самом деле, очень много различных правовых конструкций договоров. Каждый случай уникальный.
Подписывайтесь на канал, а также ставьте 👍. Задавайте Ваш вопрос в комментариях. Спасибо.