В тихом офисе в центре города Шарлотт, Северная Каролина, десятки работников Wells Fargo готовят документы для банка, который рассчитывает нажиться на тысячи домов, теряющих право выкупа заложенного имущества каждую неделю.
Они, уставившись в свои компьютеры, готовят письменные показания под присягой, аффидевиты, которые используются кредиторами в судах по всей стране для конфискации домов. Получив $30,700 для начала, эти специалисты в области правовых процессов, поклянутся под страхом наказания за лжесвидетельство, что они корпоративные вице-президенты. У них есть электронные письма менеджеров для удовлетворения ежедневных квот, по крайней мере 10 или 11 файлов в день.
Если они терпят неудачу, то в ход идет устное предупреждение. Потом письменное. Два письменных предупреждения может стоить им месячной зарплаты, на которую будет жить вся семья. Более чем один источник сказал msnbc.com: «Я не могу потерять эту работу».
По словам этих работников под давлением удовлетворения ежедневных квот производства, они, вероятно, делают ошибки, которые могут случайно оставить семью без крыши над головой.
Государственные и федеральные прокуроры недавно урегулировали действия пяти банков, в том числе и Wells Fargo. Решение прокуроров гласило, что неправильно подготовленные банком документы привели к «потере имущества из-за неправильной, незаконной или недокументированной потери прав выкупа».
Составитель документов Wells Fargo сообщил, что эти ошибки могут стоить кому-то дома.
Сотрудница Wells Fargo, которая первой связалась с msnbc.com через электронную почту в конце января, выразила беспокойство по поводу документов на потерю прав выкупа, которые она ежедневно обрабатывает. По ее словам, некоторым семьям было отказано в изменениях условий кредитования уже после первого беглого интервью. Другие заемщики посылали прошение о помощи и свои финансовые документы с помощью факса, но, как оказалось, эти документы могли не рассматриваться неделями. Были также случаи, когда люди теряли право выкупа только лишь из-за того, что они не выплатили процентную ставку, сумма которой была равна всего лишь 1,18 доллара в день.
Специалист в сфере судового процесса, просила не разглашать ее имя, так как не имеет права говорить о внутренней работе отдела, в котором она работала в прошлом году. Ее слова могут быть подтверждены многими документами, а также свидетельствами других сотрудников того же офиса.
Специалист в области кредитования рассказал о случае, где людям присвоили статус потерявших право на имущество, а они платили все во время и не имели задолженности, и количество таких файлов изо дня в день увеличивается.
Пять лет худшего краха со времен Великой депрессии, постоянные процессы по потере прав выкупа заложенного имущества. Десятки тысяч семей теряют свои дома ежемесячно в судебном порядке, а еще ко всему этот процесс изъятия полон ошибок, искажений, откровенного мошенничества, обо всех этих проблемах заявляют адвокаты, генеральные прокуроры штатов, следователи и судьи.
Прошлогодние принудительные меры главными регуляторами банковской сферы, а также недавнее собрание 49 генеральных прокуроров штатов, Министерства юстиции и других федеральных агентств с пятью крупнейшими ипотечными кредиторами должно было способствовать улучшению системы. Но все же, по словам самих сотрудников Wells Fargo, ошибки не устраняются.
Хотя сами кредиторы утверждают, что случаи потери прав выкупа заложенного имущества на основе ошибочной документации происходят крайне редко. Но если данные ошибочные документы не оспариваются в суде, то не существует способов для заемщика узнать об ошибке, а также о том, доказал ли кредитор право владения на изымаемое имущество и начало процесса взыскания. Половина штатов используют так называемую систему «несудебных процедур», в которых конфискация имущества ограничена или не имеет права на рассмотрение в суде.
«У нас состязательная система, - рассказал судья Верховного суда Нью-Йорка, Артур Шэк, - так что если никто не оспаривает документы, то они проходят и начинают действовать».
Майкл ДеВито, исполнительный вице-президент Wells Fargo’s Home Mortgage Default Servicing говорит, что банковские процессы построены таким образом, чтобы по максимуму обнаруживать наличие ошибок: «Существует огромное количество проверок документов для того, чтобы еще раз убедиться в том, что документы точны. И этот процесс построен таким образом, чтобы помочь члену команды выстроить личностные знания для эффективного подписания».
«Здесь не просят никого подписывать то, что они не понимают. Точка. Конец истории, - сказал ДеВито, - здесь не существует норм выработки, и если член команды говорит, что он не понимает и не будет ничего подписывать, то это является нормальным».
Но люди, работающие в офисе Wells Fargo на улице Южный Трион, 401 (401 South Tryon Street) в городе Шарлотт, заявляют о том, что некоторые менеджеры настаивают на том, чтобы специалисты в сфере кредитования работали свыше рабочей нормы, что не позволяет из-за недостатка времени тщательно изучить документы.
«Им нужно количество», - заявил менеджер в офисе, который пожелал остаться неизвестным, говоря об отделе, в котором она не работает, но знает о его работе.
«Мой отдел гораздо более слабый, - говорит она, - но в той команде им говорят: «Взять! Взять! Взять!»».
Об этом же давлении говориться и в письмах сотрудников компании, которыми обладает редакция msnbc.com.
11 в день
Один менеджер во время пятиминутки напомнил своей команде, что им нужно в день просматривать и проверять, а также нотариально заверять 11 файлов, напомнив, что он просил, чтобы работники брали и заверяли по несколько файлов. В других случаях напоминание может быть в более жесткой форме. Когда отставание в 59 файлов должно быть исправлено к 11 утра следующего дня, то менеджер пишет по электронной почте своей команде следующее: «Никто не должен делать ничего другого кроме этих файлов. Никакой болтовни, никакого завтрака, за другие файлы не беремся, пока не покончим с этими. Это важно. Помогите мне из этого выбраться. Если вы закончите эти файлы, то я вам дам еще».
В декабре прошлого года, когда оставалось всего несколько рабочих дней, а документов для подготовки процессов потери прав выкупа в штатах Кентукки и Коннектикут оставалась уйма, то руководство озвучило свой приказ в данной форме: «Вы должны подписывать 10 НОВЫХ файлов в день, менее 10 является неприемлемым».
По крайней мере, раз в месяц рабочая неделя продляется до субботы.
«Счастливой субботы всем, - написал один из менеджеров своей команде перед началом работы в субботу, - мы должны оставаться сфокусированными, общаться друг с другом по минимуму и работать по полной. Мы отстаем в работе, и должны привести статистику к хорошему числу. Шесть часов работы без обеда. Каждый получит 8 новых файлов для сегодняшнего подписания. Не менее восьми».
ДеВито, чья компания располагается в Де-Мойн, Айова, недавно посетил офис в Шарлотт после того как издание msnbc.com попросило компанию прокомментировать ситуацию.
«Мы относимся к данной обеспокоенности очень серьезно, - сказал ДеВито после этого визита, - мы собираемся вернуться и проверить, как наши менеджеры общаются со своими подчиненными».
В отдельном решении суда в соответствии с заключенным сторонами мировым соглашением Wells Fargo и четыре других крупных банка согласились на введение радикально новых стандартов в области проведения процесса потери права выкупа заложенного имущества. Соглашение, утвержденное 5 апреля окружным судьей США Розмари Коллайер, предоставляет банкам 90 дней на разработку плана внедрения новых стандартов и 180 дней для реализации данных планов. До тех пор американцы будут терять свои дома, и гарантии того, что изъятия и продажи правомерны, совсем мизерны.
Многие из них потеряют свои дома в пользу Wells Fargo. По данным RealtyTrac, которые отслеживают государственные данные потерь прав выкупа, в этом году уже насчитывается более чем 575 000 новых заявок на взыскание, и более чем 200 000 домов перепродано. В прошлом году Wells Fargo стал крупнейшим сервисным агентом ипотечного жилищного кредитования, с портфелем выданных займов на сумму 1,8 трлн. долларов и с процентной долей на рынке в 17,7%.
Начальный уровень против президентов
Специалисты в области судебного процесса подписывают аффидевит в присутствии нотариуса и клянутся: «под страхом наказания за лжесвидетельство, на основании известной мне информации и убеждения, подтверждаю правдивость данной бумаги».
Для удовлетворения правомерных требований в соответствии с законодательной базой государства, специалисты по подготовке документов в офисе Wells Fargo в Шарлотт подписывают документацию в качестве «вице-президента кредитной документации».
ДеВито сказал, что совет директоров компании представил все документы, разрешающие специалистам по корпоративному управлению возлагать правовые полномочия на подписание документов в качестве должностного лица компании.
В соответствии с последними данными специалист начального уровня в области судебного процесса зарабатывает от 30 700 до 53 300 долларов в год. Хотя на данную должность подходят люди с опытом работы в области управления всего 1-2 года. Wells Fargo говорит, что эти специалисты начального уровня имеют опыт и подготовку для выполнения государственных требований при рассмотрении всех файлов, касающихся взысканий.
По словам Вики Адамс, пресс-секретаря Wells Fargo, специалисты по подготовке документации обычно имеют опыт нескольких лет в сфере подготовки документов, касающихся ипотеки. Они также проходят онлайн обучение, им необходимо также сдать тест до того, как они будут уполномочены подписывать аффидевиты в качестве вице-президента.
Личностные знания
Сомнения о подготовке документов в Wells Fargo и у других крупных кредиторов впервые появились на свет около двух лет назад.
Следователи в Департаменте жилищного строительства и городского развития, которые должны выявлять «мошенничества расточительства и злоупотребления положением» среди кредиторов, подают претензии в отношении выплат, когда существует неспособность выплачивать ипотечный кредит за жилье при условии государственного страхования, проверили на наличие проблем все пять крупных банка после того, как появились сообщения в 2010 году о массовых фальсификациях документов.
Данные следователи сообщили, что в прошлом месяце специалисты по подготовке документов из Wells Fargo «подписывали большинство судовых аффидевитов без личного знания или проверки данных и информации».
Это расследование состоялось осенью 2010 года. Но сотрудники Wells Fargo, которые разговаривали с представителями издания msnbc.com и попросили остаться неизвестными, заявили, что подобная практика сохраняется в офисе компании в Шарлотт и в данный момент.
Их знания, касающиеся подготовки документов для потери прав выкупа ограничиваются данными, предоставляемыми сторонними третьими лицами на основе документов, на рассмотрение которых не всегда хватает времени.
Во время подготовки каждого аффидевита, который несет такой же юридический вес, как и показания свидетеля под присягой в суде, специалистам по подготовке документов поручено отвечать на два основных требования Wells Fargo до отправки документов домовладельцу. Первое требование включает в себя подробный отчет банка о том, что заемщик имеет долг в оплате ипотеки. Второе требование включает в себя подробное описание того, что Wells Fargo имеет полное право конфисковать дом.
Компании, занимающиеся делами, связанными с ипотечным кредитованием, обычно изымают небольшую плату за каждый текущий кредит. Но дела, связанные с потерей прав выкупа, имеют длинный список доходов от взыскания, связанных, в том числе, и с судебными издержками, неустойками за просроченный платеж, невзысканными процентами, жилищной комиссией и т.д. В соответствии с годовым отчетом компании, в прошлом году Wells Fargo получила 3,3 млрд. долларов прибыли от своего бизнеса по обслуживанию ипотечного кредитования, или около 20% от общего объема чистой прибыли банка.
Решающее значение для домовладельцев имеет точность последнего расчета перед невыполнением условий кредитного соглашения. Если заемщик может увеличить дефицит либо путем экономии, либо при помощи получения займа от друзей или членов семьи, то невыполнение условий договора может быть исправлено.
Но Wells Fargo использует процесс для подтверждения официального бухгалтерского учета, который не дает большинству специалистов по подготовке документации достаточного количества времени и информации, чтобы убедиться в точности данных.
Как и многие другие службы, которые обслуживают ипотеки, Wells Fargo рассчитывает на услуги компании Lender Processing Services (Кредиторская технологическая служба) для обработки и сбора информации о конкретных случаях потери прав выкупа.
О каждом файле, который они готовят, банковские специалисты по подготовке документов должны поклясться о «личностных знаниях», о том, что информация в каждом файле правильна и проверена.
Но они не должны обещать того, что не выполняли, например, проверить данные, собранные Кредиторской технологической службой, согласно постановленному процессу.
«По сути, мы копируем и вставляем информацию, которую нам передает Кредиторская технологическая служба, - сказала она, - это просто ввод данных. Мы просто вводим в аффидевит, то, что у нас есть в системе, и все. Мы не проверяем заново, имеющуюся информацию».
Если бы сотрудники проверяли данные, то специалисты по подготовке документов в Wells Fargo были бы удивлены тому, что они нашли.
В декабре генеральный прокурор штата Невада Кэтрин Кортез Масто возбудила дело против Кредиторской технологической службы, утверждая, что компания подделывала документы, вынуждая адвокатов жертвовать точностью ради скорости, а также требуя у рабочих подписывать и нотариально заверять до 4 000 документов о потери права выкупа в день.
Кредиторской технологической службе LPS удалось опровергнуть иск, не дав возможности доказать, что документы «были неправильны, содержали ошибки или причинили финансовый вред заемщику». Было сделано заключение, что обвинения были основаны на «ошибочных юридических заключениях и подстрекательской риторике».
Служба LPS также была в числе компаний, которые встречались с федеральными регуляторами в апреле 2011 года.
ДеВито сказал, что у Wells Fargo существует ряд проверок бухгалтерского учета на месте, в том числе и повторный пересмотр аффидевитов, который помогает выявить ошибки, если таковые имеются, и которые могут привести к противоправным процессам потери прав выкупа.
Но специалисты в области кредитования заявили, что не все документы проверяются с подобной щепетильностью в офисе города Шарлотт.
Министр жилищного строительства и городского развития Шон Донован обсудил детали с администрацией президента Обамы $ 25 млрд. урегулирование обвинения банков в нарушениях процессов потери прав выкупа.
«Мы не рассчитываем по-новому каждую плату, - говорит специалист, - мы не просматриваем платежную историю и не убеждаемся, что цифры верны. Это заняло бы слишком много времени».
Адвокаты, которые защищают домовладельцев в вопросах взысканий, говорят, что они хорошо осведомлены о проблеме.
«У этих людей нет личностных знаний, которые требуются законодательством, о деловой практике или о процессах, которым они подписывают аффидевиты, - заявил Макс Гарднер, адвокат Шелби, Северная Каролина, который подготовил сотни других юристов по всей стране, и которые вправе защищать домовладельцев во время процессов лишения прав выкупа, - они просто не делают этого. Это и есть главная проблема».
Кому принадлежит заем?
Как только специалисты по подготовке документов скопируют и вставят данные бухгалтерского учета в аффидевит, который и будет использоваться как доказательство при конфискации дома. Затем они подготовят документацию, подтверждающую законное право Wells Fargo на конфискацию имущества. Проверка того, что ипотека должным образом передается от одного кредитора к другому, и может быть неприятной и затяжной.
Во время безумия ипотечного кредитования в середине 2000-х, когда сотни, ныне прекративших свое существование, кредиторов выдавали огромное количество кредитов, которые в свою очередь были быстро перепроданы инвесторам. По словам адвокатов, в таком случае документальное свидетельство право собственности сильно запутано. Некоторые адвокаты очень успешно атакуют кредиторов, требуя доказать право собственности, особенно в делах с недостающими звеньями в цепочке документов, которые и устанавливают владельца ипотеки.
В некоторых случаях процесс передачи опирается на широко используемых третьих лиц, известных как Электронная регистрационная система ипотечного кредитования (Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. или MERS), которая также была принуждена к определенным мерам в прошлом году Федеральными регулирующими органами. Эта система была разработана, чтобы обойти дорогостоящий и трудоемкий процесс регистрации ипотечных переводов в офисы округа или города. Критики системы, включая государственных обвинителей, которые подали в суд на MERS, утверждают, что она не обеспечивает адекватной документацией доказательства того, кто фактически владеет ипотекой. MERS оспаривает эти жалобы, и стоит отметить, что смог выиграть несколько важных дел, чтобы отстоять свое правовое положение в области ипотечных переводов и установления права собственности.
В других случаях, когда ипотечный кредит не зарегистрирован в системе MERS, специалисту в области кредитования из Wells Fargo необходимо подтвердить право собственности путем анализа отсканированных изображений. Теоретически, все необходимые документы доступны для проверки. Но совсем не удивителен тот факт, что огромное количество важных документов просто пропадают без вести, как заявляют сотрудники офиса Wells Fargo в Шарлотт.
Специалист в области кредитования отметила, что поиск документа может закончится затребованием его из архивов в совершенно в разных местах, что занимает, как правило, уйму времени. Она также добавила, что сокращенные временные рамки не дают возможности тщательно проверить каждый файл.
«Серьезное нарушение»
После затребования банковскими регуляторами в апреле исправить ошибки телефонной системы документации и процедур, 14 ипотечных компаний, в том числе Wells Fargo, LPS и MERS, подписали согласие на выполнение требования регуляторов. А компания Wells Fargo обязалась обеспечить все, чтобы фактические утверждения, сделанные в заявлениях, декларациях, аффидевитах основывались на личностных знаниях или данных банковских бухгалтерских книг и отчетности.
По данным защиты прав потребителей и регулирующих органов, пренебрежение кредиторов к закону по-прежнему процветает. Адвокаты, защищающие домовладельцев от взыскания, заявляют о том, что процесс взыскания в некоторых штатах полон ошибок и поддельных документов, что стало обычным явлением.
В феврале Национальный центр прав потребителей опросил 260 адвокатов в 45 штатах, которые сообщили, что только в течение прошлого года тысячи домовладельцев потеряли свои дома неправомерно. В четырех из пяти случаев, сообщили адвокаты, кредиторы не смогли должным образом обработать платежи по ипотеке или ошибочно требовали оплаты фиктивных сборов у домовладельцев.
В феврале экспертный оценочный офис в Сан-Франциско провел аудиторскую проверку 382 случаев взысканий за последние три года и обнаружил «одно или несколько нарушений» в 99% кредитов и в 84% то, что можно назвать «одним или более явным нарушением закона».
Опасения по поводу широко распространенных ошибок при проведении процесса взыскания были недавно высказаны Сарой Блум Раскин, главой Федеральной резервной системы, она также заявила о том, что серьезные нарушения, которые были обнаружены в секторе ипотечного кредитования, будут урегулированы путем усиленного государственного принуждения законом.
«Реестры федеральных судов, суды по делам о несостоятельности и суды штатов полны многочисленных дел, которые связаны с широким спектром проблемных вопросов», - заявила Блум Раскин на собрании Ассоциации американских юридических школ в январе. Эти проблемные вопросы, по ее словам, включают иски о недостающих или поддельных документах, а также заявления о том, что домовладельцы должны были оплачивать чрезмерно высокую плату.
Wells Fargo настаивает на том, что банк исправил ошибки, на которые указывали регулирующие органы, а также государственные и федеральные прокуроры.
Пресс-секретарь Адамс заявила о том, что Wells Fargo провела ряд добровольных действий для решения проблемных вопросов за счет инвестиций в технологии и инвестиций в рабочую силу. К тому же она сказала, что эти корректировочные действия предшествовали требованиям регуляторов.
Нотариальная комната
Но специалисты в области кредитования из Wells Fargo заявляют, что данные корректировки не дошли до рабочей среды, где еще поощряется работа на скорость, а не точность.
Работники офиса каждое рабочее утро проходят длинную, работающую без персонала, стойку регистрации перед логотипом компании Wells Fargo, исполненным в красном и золотых тонах, для того, чтобы войти в помещение с желтым ковром и кабинками с мебелью.
Телефоны звонят редко. Слышен лишь тихий звук стука клавиш компьютерной клавиатуры. Рабочие смотрят на свои экраны, слушая музыку через наушники на своих iPod для того, чтобы лучше сосредоточиться на задаче. Краткий разговор между сотрудниками поспешно прерывается, как только мимо проходит менеджер.
Девятичасовой рабочий день включает в себя обеденный перерыв до часа, а также два дополнительных 15-минутных перерыва, хотя некоторые курильщика тратят больше времени. Из комнаты отдыха вы можете взглянуть на крыши близлежащих домов, увидеть движение автомобилей в центре города Шарлотт по Межгосударственной трассе 277. Телевизор обычно включен на канале CNN.
Конференц-залы названы теплыми и солнечными названиями: Сент-Томас, Сент-Китс и Белиз. Время от времени менеджеры собирают сотрудников в одном из этих залов для обсуждения последних показателей производительности.
После того, как специалисты в области кредитного процесса заполнят всю информацию в стандартном аффидевите, они подписывают его в присутствии нотариуса (должностного лицензированного лица, который имеет право выполнять правовые функции, которые включают приведение к присяге и заверение подписи на документах).
В офисе города Шарлотт это означает поход в отдельную комнату, где несколько нотариусов весь день сидят за небольшими столиками с лампами. Большая часть их времени уходит на чтение газет или книг, на игры в смартфоне, в то время как они ждут очередного юриста, который в их присутствии клянется, что составленная документация заполнена верно, и подписывает ее.
«Это все напоминает сборочный конвейер, - сказал специалист в области кредитования, - вы подписали, передаете нотариусу, они штампуют, вы кладете в коробку, и потом все эти документы направляются в другое место».
Судьи опираются на эти аффидевиты при утверждении потери прав выкупа заложенного имущества.
«Потеря прав выкупа не должна напоминать технический процесс производства, - сказал Шэк, судья штата Нью-Йорк, - у нас есть нечто, что называется надлежащей правовой процедурой. И вы должны играть здесь по правилам».
Эти правила требуют предоставить адвокату возможность оспорить любую часть доказательств в суде. Но так как юристы из Wells Fargo редко доступны для перекрестного допроса, адвокатам приходится очень сложно выиграть это дело в суде.
Гарднер заявил о том, что аффидевит должен рассматриваться так, как будто бы свидетель был действительно в суде.
Специалист в области правового процесса из Wells Fargo заявила о том, что она ни разу не была вызвана в суд для дачи показаний о точности ее работы в последние шесть месяцев. Выступления ее коллег по работе в суде также очень редки.
Отвечая на вопрос, может ли она объяснить судье, как она приобрела эти «личностные знания и убеждение» в правильности документации, она сказала: «Мне было бы даже неудобно отвечать на этот вопрос».
