Выступление Николая Мальцева, члена Совета УПН, генерального директора Бюро недвижимости №1 на Выставке-форуме по логистике и коммерческого транспорту Translogistica Ural 24 - 26 ноября 2020 года.
Николай Мальцев
член Совета Уральской палаты недвижимости
генеральный директор Бюро недвижимости №1
Екатеринбург
в силу выгодного географического положения является притягательной точкой для крупных федеральных компаний.
Уральский регион
в ближайшей перспективе может стать ключевой территорией России, соединив Европу и Азию географически и логистически.
Складские комплексы и развитие территории в пандемию-2020:
- Логистические складские комплексы: 41% от рынка.
- Ритэйл: 33% от рынка.
- Производство: 24% от рынка.
- Другое: 2% от рынка.
Драйвером спроса послужили возросшие онлайн-продажи 2020 года.
Крупные складские комплексы расположены по основным транспортным артериям
Западная. Московский тракт, Горный щит (Чкаловский район, станция Сысерть, город Полевской).
Северная. Серовскийтракт (Орджоникидзевский и Железнодорожный районы, Верхняя Пышма, Среднеуральск).
Восточная. Ново-Свердловская ТЭЦ, город Березовский.
Юго-восточная. Кольцовский (Октябрьский район, Кольцово, Косулино, города Арамиль).
Далее «развилка» по направлениям: Тюмень и Челябинск.
Бизнес стал более избирательным
1. Требует локацию с учетом оптимальной логистики:
- выезд на ЕКАД, федеральные трассы, быстрый подъезд к аэропорту, ж/д товарным станциям;
- возможность подвоза товаров в город или до складских комплексов меньшей площади, до крупных торговых городских точек.
2. Требует качественные асфальтированные дороги, в том числе «последней мили» (с разрешенным проездом большегрузного транспорта).
3. Требует наличие комплекса коммуникаций: электроэнергия (с согласованной мощностью, требуемой для хранения товаров и производства), газ, водоснабжение и водоотведение (преимущественно централизованное).
Изменились требования к складам, логистике и транспортным артериям
Со стороны бизнеса:
- Требуются склады в локации с развитой инфраструктурой.
- Складские комплексы и логистика стали «умнее» — потребность в квалифицированных кадрах.
- Потребность ускорить и удешевить логистику «последней мили» (особенно важно в ритейле).
Со стороны мегаполисов:
- Новые складские комплексы, новые схемы логистики — это шаг к развитию территории.
- Трудоустройство населения.
- Дополнительные налоги и сборы.
Спрос-предложения в секторе складской недвижимости в 2019-2020 годах. Обзор по данным Бюро недвижимости №1:
Спрос-предложения в секторе складской недвижимости в 2019-2020 годах. Обзор по данным Бюро недвижимости №1:
Что изменила пандемия-2020 в секторе складской недвижимости?
Смены приоритетов начались не в 2020 году. Пандемия лишь поменяла сроки, ускорила то, что было неизбежно.
Ритэйл поделил логистические парки и склады на 2 типа:
- большие комплексы (как правило возводимы «под заказ» или тщательно выбранные под определенные параметры бизнеса – для покупки или долгосрочной аренды (от 10 000 м2).
- склады «последней мили», расположенные максимально приближенно к городу (Екатеринбург +/- 8 000 м2; в отдельных регионах Урала +/- 1 500 м2).
В Екатеринбурге склады фактически находятся в зоне ЕКАД или по основным транспортным артериям. Поэтому часть складов выполняют двойную функцию: базового хранения и складов «последней мили» с мелко-оптовой торговлей при некоторых существуют магазины розничной торговли.
Интернет-торговля внесла также свои коррективы: потребовались не просто склады «последней мили», а склад-магазин (и не только мелкооптовой, но и розничной торговли). Соответственно, потребовался и более квалифицированный персонал, и смена логистики.
А вслед за этим партнерство с транспортными компаниями или создание своего транспортного предприятия.
В регионах не хватает складов!
Парадокс: нехватка складов происходит на фоне пустующих складских комплексов. Причины:
- Отсутствие требуемой э/э мощности, отсутствие газа, отсутствие подъездных путей (или размещение с затрудненным проездом к тому же ЕКАД и федеральным трассам).
- Расположение от мегаполиса более, чем на 5-10 км. (а при необходимости укомплектовывать квалифицированным персоналам комплексы и обеспечивать логистику — это критично).
- Наконец, ранее возводимые складские комплексы морально устарели (хотя и соответствуют классу А или В+).
Крупные складские комплексы, возведенные ранее (3-5 и более лет) не соответствуют требованиям современного бизнеса.
А склады «последней мили» требуемого класса и логистики по большей части отсутствуют.
Ситуация должна быть решена к 2022-2023 годам: на проектирование и строительство новых складских комплексов требуется от 6-ти месяцев до 2-х лет.
Факторы, которые решат вопрос со строительством современных складов
Со стороны власти формирование и развитие инвестиционного интереса к региону:
- Создание привлекательных условий для развития ИТ-отрасли (обозначенной Президентом РФ как приоритетной).
- Работа с застройщиками (в настоящее время эта отрасль поддерживается государством).
- Поддержка традиционного для Урала производства (в том числе особые условия и налоговые льготы).
- Развитие образования, культуры, спорта и туризма, как дополнительных факторов развития региона.
Согласованное развитие территории: совместные продуманные действия власти и бизнеса.
Ускоренное проектирование и согласование (преодоление бюрократических барьеров): строительство дорог «последней мили», подведение и подключение э/э, газа и так далее.
Работаем в связке, развивая Урал!
Укрепление внутренних связей по Свердловской области: Нижний Тагил —Екатеринбург; Каменск-Уральский — Екатеринбург, другие.
Укрепление внешних связей: Екатеринбург — Челябинск — города Казахстана; Екатеринбург — Тюмень —Новосибирск; Екатеринбург —Пермь; другие. В перспективе строительство скоростных магистралей между ближайшими соседями.
Добавим укрепление и развитие традиционных торговых и культурных связей между городами Урала: Пермь, Екатеринбург, Челябинск, Тюмень и другие города.
Кроме того, создается, связанный между собой сетью дорог, уникальный логистический центр в самом сердце России по принципу «скрепки». С дельнейшим выходом на другие мегаполисы (через аэротерминалы и скоростные магистрали). Процесс уже запущен: завершается строительство внешнего 3-его кольца вокруг Екатеринбурга, в планах 4-ое кольцо и дополнительные транспортные артерии.
Из новостной ленты Translogistica Ural — итоги первого дня форума:
В сессии «Логистика продуктов питания. Торговые сети» (24 ноября 2020 года) рассмотрели существующие складские возможности Свердловской области для хранения продуктов питания, тенденции развития складской недвижимости. Руководители по логистике пищевых компаний представили наработки по оптимизации цепочек поставок продукции, которые ощутимо увеличили эффективность логистики компаний. Были представлены решения для оптимизации логистики хлебокомбината на примере Тульского хлебокомбината, программа стратегического развития логистики компании Danone на Урале (внедрение систем WMS и TMS, сервис для клиентов OSA и кросс док, совместная логистика), обсудили вопросы трансформации системы доставки в федеральные сети и существующие и новые сервисы Х5 ритейл.
В мероприятии приняли участие Николай Мальцев, член Совета УПН, генеральный директор Бюро недвижимости №1, Дмитрий Рохман, руководитель направления оптимизации цепочек поставок, X5 Retail Group (онлайн), Тимофей Малаховский, руководитель отдела логистики Курганский мясокомбинат Стандарт, Юрий Родькин, региональный директор по логистике восточного региона Danone, Александр Шипулин, главный технолог, «Желдоринтеграция» (Тульский хлебокомбинат). Вёл мероприятие Андрей Толшин, директор East8.
Возможно вам будет интересно:
В поле зрения: QR-коды для посетителей торговых центров и кинотеатров
Застройщики победили депутатов: новые Правила землепользования и застройки
«Ипотечная игла»: что будет с рынком недвижимости