Эта статья основана исключительно на опыте моей работы и мое мнение может не совпадать с мнениями других людей. При этом я основываюсь на собственных данных и наблюдениях исключительно в локации Санкт-Петербурга, его ближайших пригородов и локации ближайшей Лен.области (Кудрово, Мурино).
Делать долгосрочные прогнозы в нашей стране - дело совершенно неблагодарное, потому что если раньше было всё более-менее понятно, то сейчас новые законы принимаются гораздо быстрее и никогда не узнаешь, какие именно условия будут изменены на законодательном уровне, поскольку именно условия определяют дальнейшее развитие.
Например, во время пандемии практически всем было понятно, что кризис в сфере недвижимости,в том числе ипотечный, неизбежен. На это указывало и то, что многие потеряли доход, а некоторые и работу, все были напуганы неизвестными перспективами связанными с коронавирусом. Именно тогда можно было прогнозировать повторение кризиса 2008 - 2009 года, когда увеличилось количество просроченных ипотечных кредитов и получить новую ипотеку было практически невозможно да и мало кому это было нужно. Последствием этого тогда стало наводнение рынка недвижимости квартирами с невыплаченной ипотекой, которое вкупе с отсутствием платежеспособного спроса потянуло цены на недвижимость далеко вниз. Нечто похожее могло произойти и в этом году. Но всё изменила программа льготной ипотеки, которая была утверждена в мае 2020 года для спасения застройщиков. Потому что, если бы не были спасены застройщики, думаю, что описанный выше сценарий бы осуществился.
Теперь про застройщиков: принятый закон о переходе на эскроу-счета при работе с застройщиками существенно понял цены на новостройки, поскольку застройщики вынуждены строить дома за счет своих оборотных средств либо использовать проектное финансирование банков, которое стоит денег, и все эти затраты повлияли на стоимость новых проектов. Поскольку далеко не все застройщики соответствуют критериям для получения проектного финансирования, то с рынка уходят застройщики, у которых в портфеле небольшой объём проектов, а это значит, что на рынке останутся только крупные застройщики, которые и смогут далее определять ценовую политику, в которой пока не видно снижения стоимости квадратного метра. Да и на начальном этапе застройщикам становится всё более невыгодным производить старты продаж по низким ценам, чтобы получить средства дольщиков на их строительство. В связи с этим стартовые цены также существенно повышаются, а тенденция которая прослеживается сейчас - и вовсе продажа застройщиками уже готовых объектов либо объектов в домах на завершающей стадии готовности по соответствующим ценам.
Ажиотаж вокруг снижения ключевой ставки, а с нею и снижения процентов по вкладам также вынудил вкладчиков пересмотреть свои предпочтения и многие клиенты банков переместили свои средства в недвижимость. Но ведь не у всех хватало средств сбережений, чтобы приобрести новостройку и полностью произвести за неё расчет, а ещё и ипотечные ставки так и манят к себе даже тех, кто не планировал покупку недвижимости. Так часть вкладчиков превратилась в ипотечных заемщиков, тем самым также подогревая спрос на рынке новостроек.
И что в итоге: новостройки раскупаются как горячие пирожки, к ним потихоньку подтягивается ликвидная вторичная недвижимость, поскольку цена квадратного метра в новостройке в некоторых проектах существенно выше, чем в готовых домах. А мотивация к покупке тоже разная - есть множество покупателей, предпочитающих не ждать 1-2 года окончания строительства, а заселиться уже в готовое жилье. Поэтому рынок вторичной недвижимости тоже ожил и показывает уверенный рост цен, да мало того, ликвидные квартиры сейчас уже в дефиците. А платежеспособный (даже с учетом использования ипотеки) спрос рождает предложение. По повышенным ценам.
А что же будет тогда, когда весь спрос будет удовлетворён?
Ничего особенного не произойдёт, ведь спрос полностью никогда не будет удовлетворён, жизнь идет своим чередом, квартиры продаются-покупаются-наследуются-дарятся-меняются... Люди рождаются-женятся-разводятся-умирают-переселяются из региона в регион... Круговорот объектов и субъектов рынка недвижимости не прекращается, а значит что возможны лишь ценовые колебания в ту или иную сторону. А вот предположить, что именно произойдёт дальше - вполне возможно.
При сегодняшних ставках по ипотеке на новостройки и на вторичное жильё, тем более при условии продления программы господдержки до июля 2021 года вполне можно ожидать дальнейшего роста цен на недвижимость, как на первичку, так и на новую вторичку. Маловероятно от застройщиков ожидать снижения цен, тем более что сейчас наблюдается дефицит ликвидных предложений на первичном рынке в сегменте массового жилья (ранее эконом-класса). Переуступки тоже не отстают, хотя цены на эти квартиры ниже по тем или иным причинам.
Внедрение банками программ по выкупу ипотечных квартир из-под залога путём предоставления займов на погашение кредита покупателю также помогут не допустить увеличения выхода на рынок объёма квартир, по которым заемщикам трудно оплачивать ипотечный кредит и они могут их продать более удобным способом, нежели ранее, когда приходилось предоставлять дисконт на цену таких квартир. Уверена, что эта программа выведена в продукты банков абсолютно своевременно.
Принятие законопроекта о безналоговых сроках владения квартирой, купленной по договору долевого участия не с даты оформления собственности на неё, а с даты регистрации договора долевого участия и полной её оплаты позволит увеличить оборот объектов недвижимости на рынке за счет того, что фактически между заключением договора долевого участия на начальном этапе строительства и оформлением собственности проходит период в 2,5 - 3,5 года и по сути нужно чтобы еще 1,5 - 2,5 года (вместо фактически 5 лет ранее) квартира находилась в собственности для ее продажи без оплаты налога на доход. Кроме того, эта мера также позволит вернуться на рынок "инвесторам", которые выбывали с рынка именно из-за этой составляющей
Резюмируя вышесказанное, меры поддержки в виде принимаемых законопроектов вполне могут помочь избежать коллапса на рынке недвижимости, поэтому снижение цен на первичную недвижимость в среднесрочной перспективе 1-2 года маловероятно, а вот повышение цен вполне может произойти в среднем на 10 - 20 %. Хотя когда я прогнозировала повышение цен на 10-15 % оно произошло в диапазоне 15-30 %, поэтому будем наблюдать за ситуацией и рекомендовать людям, которые хотят решать жилищный вопрос, не откладывать его в дальние планы, а воспользоваться сегодняшней ситуацией для наиболее выгодного его решения.
Для примера в цифрах:
Снижение ставки по ипотеке позволило оптимизировать затраты на ипотечный платеж, поскольку при прочих равных условиях на сумму кредита 2 000 000 руб. и ставки по ипотеке 12 % платеж 24 003 руб., а при ставке 6,5 % платеж на эту сумму 17 422 руб. Соответственно при этой же сумме платежа 24 003 руб. сейчас можно позволить себе сумму ипотечного кредита в размере 2 800 000 руб.
Если Вам понравилась статья, подписывайтесь на мой канал, где Вы найдете всегда свежий и актуальный материал, поскольку я каждый день работаю в этой сфере, и так на протяжении уже многих лет
Поддержите, пожалуйста, мое начинание. Кликните значок "пальчик вверх", я буду знать, что мои статьи Вам интересны.
Добавляйтесь в друзья на мою страничку ВКонтакте https://vk.com/marina_petrova_spb_rieltor