Апарт-отели предлагают хорошую доходность: от 9 до 16% в год. Продвижением отеля, поиском жильцов и обслуживанием номеров займётся управляющая компания, и только от неё будет зависеть загрузка конкретного апартамента и, соответственно, доходность собственника. Как понять на этапе строительства проекта, что им будут руководить профессионалы?
Проект гостиницы
Чтобы апарт-отель принимал и размещал гостей, убирал номера и предоставлял весь комплекс гостиничных сервисов, ему нужно пройти классификацию, то есть получить «звёздный» статус. Для этого он должен быть правильно спроектирован: на первом этаже нужен просторный вестибюль, на каждом этаже размещены складские помещения для инвентаря, предусмотрены лифты для резидентов и отдельные для персонала.
Если в проекте нет таких помещений, есть вероятность, что апартаменты рассчитаны, в первую очередь, для жизни, а отельный оператор не возьмёт отель в управление. Хотя в Петербурге подобное встречается редко, здесь почти 90% апарт-отелей — сервисные, то есть гостиницы. Апартаменты для жизни более популярны в Москве.
Апарт-отели предлагают хорошую доходность: от 9 до 16% в год. Продвижением отеля, поиском жильцов и обслуживанием номеров займётся управляющая компания, и только от неё будет зависеть загрузка конкретного апартамента и, соответственно, доходность собственника. Как понять на этапе строительства проекта, что им будут руководить профессионалы?
С кем имеем дело?
Компания, которая строит инвест-отель, и компания, которая им будет управлять, это разные организации. Почитайте в интернете об управляющей компании или, как их часто называют, об отельном операторе. Какими проектами управляла его команда, что пишут о нём деловые издания? Узнайте, кто руководит управляющей компанией, какой он имеет опыт. Посмотрите, участвует ли руководитель в отраслевых мероприятиях и даёт ли комментарии в деловые издания. Если да, значит, он считается экспертом в своей области, бережёт свою репутацию и этому специалисту можно доверять.
Грамотная управляющая компания предлагает чёткие программы с реалистичной доходностью. Обратите внимание на расчёты доходности, которые покажут вам менеджеры по продажам. В них обязательно должна быть учтена сезонность спроса (гостиничный бизнес имеет ярко выраженную сезонность), среднегодовая загрузка отелей 3-4* не должна превышать 65%.
- Будет не лишним спросить у оператора, как он определяет целевую аудиторию отеля и какими способами будет её привлекать. Управляющая компания, которая планирует работать в отеле и зарабатывать на комиссии с дохода, непременно должна знать ответ на эти вопросы.
А сами справимся?
Если раньше в российские апарт-отели приглашали зарубежных отельных операторов, потому что не было своих кадров, то сейчас ситуация изменилась. Наши топ-менеджеры поработали за рубежом и научились управлять гостиницами.
Яркие бренды сейчас могут решать имиджевые задачи компании: лучше и дороже продать апартаменты инвесторам, при этом они значительно снижают маржинальность проекта, так как платят оператору royalty fee на ежегодной основе и комиссионные вознаграждения, которые заключены в контракте. Это автоматически сказывается на доходе инвестора.
Выводы
Чтобы вложить свои деньги в апартаменты, оцените работу его управляющей компании. Вам должно быть понятно, как отельный оператор будет находить жильцов, что влияет на уровень вашего дохода и какую доходность вы получите.
Узнавайте подробнее об управляющей компании PLG на сайте инвест-отелей IN2IT и «Про.Молодость».