При покупке новой недвижимости, только застройщик может предложить более выгодные условия за квадратные метры. Но редко удается купить у застройщика объект, уже сданный в эксплуатацию. Именно поэтому, вместо договора купли-продажи, покупатель подписывает договор долевого участия (ДДУ) вне зависимости от схемы финансирования.
С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства дольщиков. Схема не новая, используется в разных странах более 50 лет, но для России является экзотикой со своими специфическими рисками для эскроу-депонентов, читай - дольщиков.
1. Банкротство застройщика.
По закону, дольщик должен получить деньги со своего эскроу-счета, а не застройщик. Однако есть проблема – во-первых на время процедуры счета замораживаются, а это могут быть годы, при этом, банк заинтересован как можно дольше объявлять о заморозке, так как в это время он просто пользуется деньгами, а инфляцию никто не отменял.
2. Банкротство банка, эскроу-агента.
Покупатель будущей недвижимости не может выбрать банк, в качестве своего эскроу-агента. Его выбирает застройщик. В случае отзыва лицензии у банка оператора, застройщик найдет другой банк, но владельцы счета-депо получат только до 10 миллионов от агентства по страхованию вкладов, но только после завершения процедуры и передав полученные деньги в другой банк-оператор, в котором будет обслуживаться застройщик. Кроме того, еще неизвестно с какими потерями сам застройщик будет переходит в другой банк. Выдержит ли он финансовую нагрузку?
3. Списание денег с эскроу-счета судебными приставами.
На основании исполнительного листа, приставы блокируют все счета ответчика. Это касается и эскроу-счета. В России от тюрьмы и от сумы ……
4. Одностороннее увеличение стоимости квартиры.
В ДДУ застройщик фиксирует стоимость квадратного метра, но не конечную фактическую площадь будущей квартиры. А этот показатель не стабильный, особенно на верхних этажах.
5. Качество отделки не является фиксированным договорным обязательством застройщика.
До момента подписания Акта приема-передачи покупатель лишен возможности оценить качество произведенной отделки. Маловероятно, что застройщик будет использовать в отделке хорошие дорогие материалы, а дешевые, часто лучше бы не использовали бы вообще. Их демонтаж тоже стоит денег.
6. При расторжении ипотечного займа возвращаются только часть денег.
В случае расторжения ДДУ, при ипотечном финансировании, возврату подлежит только основное тело кредита, проценты, составляющие существенные суммы возврату не подлежат. Проценты — это всегда доход банка.
7. Переуступка права собственности.
Первоначальный покупатель не несет ответственности перед вторым покупателем ответственности по всем финансовым обязательствам. В случае проблем с качеством строительства, предъявить претензию застройщику не получится, так как будет актуальным договор купли-продажи, а не ДДУ. Только в ДДУ описывается ответственность строителя. Тоже касается и сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
В целом-же, 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости», ст. 15.5. (в редакции ФЗ от 01.07.2018 № 175-ФЗ) Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, должна сдвинуть с места ситуацию с обманутыми дольщиками в РФ.
Ставьте пожалуйста лайки, подписывайтесь и пишите отзывы. Вам не трудно, а автору приятно.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, ДЭН, PsD, профессор.
Директор института судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы при АНО "АЖН"
Санкт-Петербург 2020 год.
https://www.agnrus.ru
Регистрация в "Едином реестре судебных экспертов РФ" № 7805050086