Вчера стало известно об уходе Владимира Якушева с поста главы Министерства строительства. Гендиректор ПИА Максим Ельцов рассказал, что из начатого предыдущим главой Минстроя предстоит закончить Иреку Файзуллину, который заменит Якушева на посту.
Владимир Якушев пришел и так не в самое простое время, а ушел в еще более непростое. В момент его прихода в самом разгаре был переход на эскроу-счета, и тогда, в 2018 году казалось, что это самая глобальная проблема, после которой и отрасль, и сам министр будут в меньшей степени тушить пожары и займутся созидательной работой, но не тут-то было.
«Жильё и городская среда»
С чем у меня связывается фигура министра? Длительное время шло согласование истории с «Жильём и городской средой» - у Минстроя была сложная задача согласовать и «распихать» 120 млн кв.м. ежегодного жилищного строительства – и это было практически невыполнимо. Даже на примере Петербурга можно увидеть, что наличие административных барьеров и, что самое главное, неспособность города обеспечивать социальной инфраструктурой и инженерией постоянно растущие объёмы типового жилья привело к тому, что Смольный решительно отказался от того объёма квадратных метров, который был нам распределён. Соответственно, Минстрою необходимо было лавировать между позицией регионов и планом в 120 млн. Очевидно, что выйти на этот объем физически не получится – Москва и Петербург крайне ограничены в объёмах строительства, хотя там есть платёжеспособное население, которое могло бы профинансировать это строительство. Другие же регионы, которые были бы рады и действительно нуждаются в обновлении жилья, в том числе многоэтажного, физически не обладают достаточным количеством платёжеспособного населения, которое в состоянии приобретать жильё даже по условиям льготной ипотеки.
Эскроу
Переход на эскроу-счета шел тяжело и до сих пор не завершен. Отрасль только сейчас начала понимать нововведения и приспосабливаться к ним. Мы же только начинаем наблюдать нарастание количества стартов продаж по эскроу, но, опять же, далеко не все вопросы решены. Отмечу, что перед минстроем одновременно встали две взаимоисключающие задачи - переход на эскроу и увеличение роста строительства. Введение эскроу как минимум на несколько лет снизит количество выданных разрешений на строительство и остаётся только надеяться, что разрешения, запасённые застройщиками впрок, позволят поддержать уровень строительства.
Обманутые дольщики
Это ещё одна задача, решать которую придётся уже другому министру. Как бы не бились регионы, федеральный бюджет, как бы не распределялись и не менялись критерии отнесения граждан к обманутым, количество пострадавших дольщиков всё ещё высоко. Предполагать, что в ближайшие год-два их число снизится, я бы не стал. Как раз сейчас заканчивается достройка объектов в рамках 214-ФЗ, и она может привести к увеличению обманутых дольщиков, к тому же темпы завершения работ не впечатляют – проблем там больше, чем инструментов для их решений.
Апартаменты
Статус апартаментов – это ещё одна проблема, которая достанется новому кабинету. Они стремительно ворвались в нашу жизнь, но их перспектива не до конца понятна – как с точки зрения выделения им отдельного места в градостроительной классификации, так и с точки зрения финансирования их через эскроу-счета.
Открытым остаётся и последующий вопрос их эксплуатации и закреплении определённого статуса – они всё еще не жилые и не коммерческие, обладая при этом качествами и того, и другого. Тем временем у рынка нарастает вопрос на систематизацию этого запроса.
Административные барьеры
Глобальный вопрос, который, по моему мнению, невозможно решить даже на уровне министерств, а это задача архиважная и для дольщиков, и для строителей и для рынка в целом – устранение административных барьеров на пути к согласованию строительства.
Есть мнение, что жизнь застройщиков с точки зрения согласования новых пятен точно ухудшилась. Это не связано непосредственно с фигурой министра, но введение эскроу, постоянное ужесточение административных барьеров, препятствующих быстрому выходу на согласование строительства, очень серьезно сдерживает отрасль.
«Господдержка 2020»
Эта мера поддержки строителей была принята вовремя, как очень логичная и уместная. Однако её популярность и пролонгация без каких-либо ограничений приводит лишь к усугублению проблем в отрасли. Только время покажет, как в дальнейшем выходить из этой ситуации.
Напомню, что по итогам текущего года будет выдано до 4 трлн. рублей ипотечных кредитов – главным «поставщиком» является именно ипотека с господдержкой. При этом одновременно заметно выросла цена жилья. Так, в Питере эта цифра измеряется уже двузначными процентами. Получается сюрреалистическая картина – цены на жильё растут практически с сохранением среднего ежемесячного платежа, несмотря на льготную ипотеку – и всё это на фоне снижающихся доходов населения.
Сочетание этих факторов, очевидно, может привести к охлаждению рынка и резкому развороту цен в обратную сторону со всеми вытекающими последствиями. Это главный вопрос, который придется решать министру Файзуллину – как сохранить объёмы строительства, финансирования строек, когда основные меры по поддержке отрасли уже исчерпаны?!