Вопрос оформления квартиры на ребенка может вставать в разных случаях, например, если родители разводятся, и один оставляет жилье в качестве алиментов. Насколько законна регистрация недвижимого имущества на несовершеннолетних и как сделать это правильно? Рассказывают сотрудники агентства недвижимости «Владис».
Это вообще законно?
Абсолютно. В Конституции РФ (ст.35 п.2) прописано право владения собственностью, включая недвижимость, в любом возрасте. Это подтверждается также ст.132 Гражданского Кодекса, где отмечено, что в качестве объекта гражданских прав может рассматриваться любое имущество, в том числе и недвижимое.
Тем не менее, в соответствии с Семейным Кодексом, дети не обладают априорным имущественным правом на недвижимость, принадлежащую их родителям. Что касается регистрации по месту жительства (иными словами, прописки) – это административная обязанность каждого гражданина РФ, долговременно проживающего на данной жилплощади. Нередки случаи, когда один из родителей отказывается прописывать детей и супруга/супругу в свою добрачную квартиру.
Получить право собственности на недвижимость ребенок может тем же путем, что и взрослый: с помощью сделки купли-продажи, наследования или дарения. При этом ребенку обязательно потребуется содействие родителей или органов опеки, поскольку с точки зрения закона несовершеннолетний не имеет также полной дееспособности и, следовательно, возможности самостоятельно вести финансовые и имущественные дела.
Причины оформления недвижимости на ребенка
Существует несколько распространенных причин, которые подвигают родителей на оформление недвижимости на ребенка:
· Обеспечение жилплощадью: если ребенок является собственником объекта недвижимости или его доли, продажа этого объекта будет невозможна без выделения ребенку равной доли в другой квартире или доме. За этим следят органы опеки. Частным случаем является использование сертификата на материнский капитал при покупке жилья.
· Выведение из статуса совместно нажитого: если жилплощадь оформлена на несовершеннолетнего, она перестает считаться совместно нажитым в браке имуществом. Следовательно, при расторжении брака родителей, квартира ребенка не будет принадлежать разделу.
· Выведение из-под обременения (ареста) – переоформив свою недвижимость на ребенка, родители преследуют цель избежать отчуждения этой недвижимости в пользу кредитных организаций, перед которыми у них имеются долги. По закону кредитор может претендовать на имущество должника или на совместно нажитое им в браке, а принадлежащая ребенку недвижимость не является ни тем, ни другим.
Может ли ребенок сам распоряжаться недвижимостью
До наступления совершеннолетия ребенок считается ограниченным в дееспособности и правах, поэтому владение квартирой не равняется праву ею распоряжаться. Более того, до получения паспорта в 14 лет ребенок даже не имеет права участвовать в сделках, от его имени действуют официальные представители (родители или опекуны). По достижении 14 лет и до 18 ребенок может участвовать в сделках, имея на то письменное разрешение родителей или органов опеки.
Интересен момент, что если сделка предполагает преумножение собственности ребенка, например, покупка на него еще одной квартиры, то согласие органов опеки не требуется. А вот если в ходе сделки имущество, так или иначе, отчуждается (квартира продается, чтобы приобрести другую побольше, к примеру), опека будет пристально наблюдать за ведением сделки и может не дать своего согласия.
Полные права на владение имуществом у несовершеннолетнего достигшего 16 лет появляются, если он занимается предпринимательством, работает по договору или вступил в брак.
Имеют ли право родители на распоряжение недвижимостью ребенка
Как только Росреестр совершает регистрацию недвижимости на имя ребенка, родители и органы опеки теряют право управления квартирой: они не могут ее ни продать, ни оставить в качестве залога, ни выделить в ней долю, ни подарить. Близкие родственники и родители не могут выкупить эту квартиру в принципе – это запрещено ст.37 п3. Гражданского кодекса.
Однако в любом правиле есть исключения. Квартиру, где есть несовершеннолетний собственник, можно продать с согласия опекающих органов при условии, что ребенку будет выделена новая, не меньшая доля в другом жилье. При этом органы опеки будут тщательно следить за тем, чтобы условия проживания несовершеннолетнего собственника не ухудшились. Если опека отказывает в продаже, это должен быть официальный документ, где приведены серьезные аргументы. Его можно оспаривать через суд.
Больше шансов на одобрение, если родители за счет продажи меньшей квартиры собираются приобрести большую по площади и улучшить тем самым жилищные условия ребенка. Также велика вероятность положительного ответа, если средства требуются на срочное и дорогостоящее лечение несовершеннолетнего.
В процессе принятия решения органы опеки будут учитывать местоположение жилья, площадь и стоимость. Если родители продают принадлежащую несовершеннолетнему квартиру и приобретают более дешевую, разницу они обязаны положить на счет на имя ребенка, иначе опека откажет им в разрешении на продажу. Снять средства со счета ребенок сможет, когда ему исполнится 18 лет.
К чему ведет сделка без согласия органов опеки
Некоторые родители ухитряются организовать сделку купли-продажи недвижимого имущества, не уведомляя при этом опекающие органы. Последствия такого предприятия описаны в №48-ФЗ (ст.21, п.4). Правда, пострадает в первую очередь покупатель: если органы опеки обнаруживают сделку, они обязаны обратиться в суд от имени несовершеннолетнего собственника с требованием о расторжении договора на основании статей Гражданского кодекса 450-453. В результате недвижимость должна вернуться к ребенку, а родители обязаны компенсировать ущерб и вернуть полученные средства покупателю.
Как всегда спасибо за лайк и подписку!