(в хорошем смысле)
10 ноября 2020 года.
Что происходит, когда ключевая ставка (стоимость денег) низкая, цены на жилую недвижимость высокие, а у населения нет достаточно средств даже для оплаты первоначального взноса по ипотекеДевелоперы и банки придумывают новые механизмы и финансовые схемы, стимулирующие оскудевающий спрос!?
Например в Англии придумали shared ownership (далее «ShO»). ShO позволяет приобрести от 25% до 50% квартиры в ипотеку, а за остальную часть платить аренду, т.е. эта квартира де-факто частично принадлежит покупателю и одновременно сдаётся ему в долгосрочную аренду.
То есть ежемесячные расходы будут состоять из выплаты ипотеки за долю собственности (25% от квартиры); арендной платы за 75%, которой покупатель не владеет; платы за обслуживание / эксплуатацию. Схему ShO по английским законам могут позволить себе только домохозяйства с доходом менее £90 тыс./год. Существует возможность staircasing - выкупа бОльшей доли собственности (вплоть до 100%). ShO очень популярна сейчас, английские девелоперы строят большое количество проектов по этой схеме. Ключевой элемент - низкая стоимость денег. Без этого элемента пазл не складывается.
Пример. ЖК «Clapham Park» на северо-западной окраине Лондона. Стоимость квартир - от £440тыс. Цены по схеме SHo стартуют от £110 тыс. за 25% на студии около 25м2. Первоначальный взнос £5,5тыс. Месячные затраты на ипотеку, аренду и эксплуатацию составляют £1,4 тыс.
Но самое интересное состоит в том, что все описанные мною английские финансовые схемы уже были успешно опробованы в России. В 2014 году аренду квартир с выкупом в пилотном режиме запустило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), позже переименованное в «ДОМ:РФ». Для этого был специально создан Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд (ЗПИФ) «Доступное жилье в рассрочку» объемом ₽350 млн. под управлением [та-да-да-дам!] инноватора рынка недвижимости ТРИНФИКО! В качестве пилотных площадок тогда были выбраны Москва, МО, Екатеринбург и Новосибирск. Предполагалось, что будущий владелец квартиры сможет в ней жить, заключив договор аренды. При этом ежемесячный платеж делился на две примерно равные части: одна шла в счет арендной платы, другая в счет покупки. По описываемой схеме было продано-сдано в аренду около 30 квартир, так что можно утверждать, что пилот состоялся. Причиной свёртывания программы стала ... смена руководства АИЖК.
Возврат к этому и подобным механизмам - неизбежное будущее рынка, особенно если тенденция повышения цен на жильё и снижения ключевой ставки ЦБ продолжится в России и дальше. Мне кажется, что среди инициаторов появления новых (или хорошо забытых старых) финансовых схем можно будет заметить три имени: ПИК, Сбер и ДОМ:РФ. При поддержке государства, конечно же.
Что думаете об этом всём?