Про ремонт, ценообразование и квартиросъемщиков.
1. Как лучше сдавать квартиру: краткосрочно или долгосрочно?
Решить это достаточно просто. Посмотрите на Airbnb объявления: какие квартиры сдаются краткосрочно в вашем районе, как у них заполнен календарь бронирований, какая стоимость и т.д.
Основное значение имеет локация. Если рядом находятся точки притяжения (например, туристический центр, крупные конгресс-центры, футбольные стадионы, медицинские и образовательные учреждения, куда едут на достаточно короткие сроки), то скорее всего квартира подойдет для краткосрочной аренды.
Если вы увидели, что спрос есть и вы готовы уделять время аренде, то попробуйте сдавать краткосрочно. Не понравится - перейдете на долгосрочную аренду.
2. Какой должен быть ремонт для квартиры-долгосрочки?
На мой взгляд, лучше ориентироваться не на свое субъективное мнение, а на спрос. Почитайте объявления тех, кто ищет квартиру. Так вы поймете, что нужно людям:
- в 80 % случаев ищут не "бабушкин" ремонт, в котором нет ковров на стене и пёстрых обоев. Люди пытаются избегать всё, что было отремонтировано последний раз в советские времена. И даже ремонт 1990х-начала 2000х годов в стиле "дорого-богато" не вызывает восторг.
- на "бабушкин" ремонт обычно соглашаются оставшиеся 20 % . При этом они ожидают, что цена будет ниже рыночной и можно будет самим сделать косметический ремонт.
Вывод: ремонт делать стоит.
Спрос будет лучше, но важно помнить, что переплачивать за ремонт люди не готовы. Поэтому он должен быть максимально дешевым, при этом чистый, светлый, в едином стиле.
Экономить, на мой взгляд, нужно на всём, кроме сантехники и электрики. То, что будет влиять на безопасность и безаварийность жилья лучше сделать сразу качественно.
А, например, подвесные унитазы по 16-33 тыс руб. я считаю лишним в квартире для аренды. У меня даже в краткосрочке установлен подвесной унитаз за 3 тыс. Функционально он ничем не хуже дорогих аналогов, просто менее красивый.
Полностью уберечь ремонт от ущерба не получится. По этой причине желательно использовать антивандальные материалы при ремонте. Те, которые легко восстановить: краску, напольное покрытие и т.д.
Так как, например, на крашеной поверхности легче устранить дефекты, не перекрашивая стену целиком. А правильно подобранное покрытие дольше останется без царапин, а вам не придется переживать по этому поводу.
Если вы не будете специально готовить квартиру для долгосрочной аренды, а хотите сдать в текущем состоянии, то будьте готовы, что далеко не все арендаторы бережно отнесутся к квартире.
3. Мебель и техника
Часто квартиры сдают долгосрочно с той мебелью, которой пользовались собственники. Не стоит ожидать, что кто-то, кроме вас, будет учитывать все особенности: как открывать межкомнатную дверь, чтобы не повредить шкаф поблизости; обязательно за 2 ручки открывать дверцу и т.д.
Нет смысла предупреждать об этом квартирантов и требовать от них аккуратности. Это бесполезно, если они сами изначально относятся к квартире, как не к своей!
Поэтому в долгосрочной аренде таких вещей не должно быть. Если человек дернул, например, дверь, то он не должен задумываться о сохранности вещей поблизости.
Если квартира специально обставляется мебелью для сдачи в аренду, то особенное внимание я бы уделила шкафам. Т.к. в долгосрочной аренде хранение вещей - важный момент. Например, при возможности сделать шкафы по типу гардеробной комнаты и т.д.
Кухонный стол со стульями, диваны/кровати, тумбочки и прочее можно сразу не покупать, потому что вероятно арендаторы приедут со своей мебелью. В остальных случаях быстро докупить мебель - не проблема. Допустим, приехать в ИКЕА и купить там всё за 1 день.
Много мебели я бы не покупала. Только необходимый минимум.
В идеале, на мой взгляд, вся техника должна быть (а на кухне лучше сразу встроенная).
4. Как оценить адекватность квартиросъемщика?
Как показывает опыт, на 100% оценить не получится. При желании любой человек может говорить и вести себя при первой встрече идеально.
При этом я посоветовала бы обращать внимание на то, как человек реагирует на обсуждение нюансов: стоимость аренды, способ взаимодействия и т.д. Это поможет понять, насколько будет просто или сложно решать форс-мажорные ситуации.
А вот чистоплотность человека определить невозможно ни по внешнему виду, ни по общению. Поэтому всегда есть риск, что к вам приедут съемщики, которых вы не хотели бы.
5. Как определить цену для сдачи?
Посмотрите на сайте/группах/форумах с объявлениями конкурентов в вашей локации и сравните ремонт. После этого решите для себя сдавать квартиру или нет.
Я не считаю, что любую квартиру стоит сдавать. Иногда некоторые квартиры проще продать.
6. Стоит ли делать скидку на время пандемии?
Начиная с весны 2020 г. во всех группах про аренду:
- квартиросъемщики обвиняли собственников, которые не делали скидку.
- там же были истории про собственников, которые чуть ли не бесплатно предлагали пожить.
На мой взгляд, если жильцы давно снимают квартиру, и между ними и собственником сформировался кредит доверия (т.е. обе стороны готовы учитывать интересы друг друга), то можно предоставить адекватную скидку по просьбе квартиросъемщиков.
В ситуации, когда съемщик заехал незадолго до пандемии, доставлял много неудобств или неуважительно общался, я считаю делать скидку неуместно. Благодарности от таких людей всё равно не будет.
Кстати, я думаю, что многие собственники во время пандемии воспользовались возможностью попрощаться с квартиросъемщиками, с которыми были напряженные отношения.
Только представьте, если арендатор в группе пишет: "После того, как я съехал, квартиру не могли сдать 2-3 недели. Ахахах". То легко догадаться, как он общался с хозяином квартиры... Собственник, наверное, морально отдыхал эти 2-3 недели, а не торопился сдать квартиру снова.
7. Когда поднимать цены в долгосрочке?
Если весь рынок вырос, то можно поднять. И лучше это сделать следующим арендаторам, а не текущим. При условии, что форс-мажоров на рынке не произошло и цена просто чуть-чуть варьируется.
Впрочем есть люди, которые текущим жильцом 1 раз в полгода поднимают цену. Мало кому понравится такое частое повышение цены. Поэтому квартиранты из-за этого начинают искать другую квартиру и съезжают. А в долгосрочке иногда 1-2 недели простоя убивают все плюсы от того, что собственник поднял цену на 1 000 р/мес.
Согласны с моей точкой зрения или у вас другой опыт? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях.
Ставьте лайк и читайте, как я себе представляю идеальную квартиру для долгосрочки по ссылке.