(Трагикомедия в пяти частях с борьбой с компьютером, тремя сделками без риэлторов, разборками с департаментами и метанием цветочных горшков в стену)
Часть 1. Накопление
В 2016 году после продажи полученной по наследству доли в квартире мне достался один миллион шестьсот тысяч рублей.
Мы с женой прикинули: машина, ремонт, мебель, съездить куда-то летом и – вишенка на торте – айфон последней модели каждому. Или – купить квартиру в Москве. Правда, на квартиру денег требовалось в три раза больше. Но можно было не торопиться. Жить было где, но рос ребенок, и лет через пять еще одна квартира в столице точно потребовалась бы.
Итак, один миллион шестьсот тысяч рублей, плюс двести пятьдесят тысяч накоплений. Их надо было за несколько лет превратить в пять миллионов. Миллион восемьсот пятьдесят тысяч, положенные в банк на «долгий вклад», за три года увеличили бы сумму процентов на тридцать, дав на выходе без малого два с половиной миллиона рублей. Их хватило бы на комнату в коммуналке, небольшие апартаменты, но никак не на квартиру. И еще один момент. Вы знаете, что будет с рублем через три года? Или хотя бы через полгода? Я не знал этого тогда, не знаю и сейчас. Какие еще варианты? Акции-облигации? На страницах деловых изданий, заманивая инвесторов, рисуют графики, показывая, сколько бы вы получили, если бы вложились десять лет назад в акции Тесла или Apple. Но я ещё ни одного графика не видел, на котором бы нарисовали, сколько бы вы потеряли, вложившись в Юкос или иную разорившуюся компанию.
Разного рода консервативные стратегии менеджеров инвестиционных компаний увеличили бы мои накопления до трех миллионов – проблемы бы это также не решило.
В результате было решено купить квартиру в строящемся доме на стадии котлована. Поскольку и в этом случае на Москву денег не хватало – решили строиться в Санкт-Петербурге. Смысл решения: пока идет строительство можно ни о чем не думать, не ломать голову, не выбирать в каком банке процент выше, не следить, куда пошли акции. Дорожает жилье в Москве? Не беда – дорожает оно и в Петербурге. За это время можно накопить деньги на доплату. Ведь новостройка в Петербурге, хоть и растет в цене, до стоимости самой скромной московской однушки вряд ли дотянет.
В Санкт-Петербурге был выбран знакомый район Парнас на севере города. Одна из причин выбора - наличие метро. За миллион восемьсот можно было приобрести студию, как правило, вытянутую, как вагон. От двух миллионов с хвостиком в то время начинались однокомнатные квартиры. Её и решили купить. Взяли потребительский кредит четыреста тысяч, заняли у друзей и вышли на два с половиной миллиона.
На Парнасе работали застройщики: «Главстрой», «Прагма», «Норманн» и «О2». На «Прагму» не хватило денег, «Норманн» и «О2», хоть и сулили за эти деньги двухкомнатные квартиры, но не внушали доверия. «Норманн» постоянно задерживал сдачу жилья, на площадке «О2» менеджеров по продажам было больше, чем рабочих (Пять шустрых менеджеров в офисе продаж и двое рабочих, лениво ковырявшихся на стройке). Оставался «Главстрой». За два с половиной миллиона в доме, в котором только открылись продажи, была выбрана видовая квартира на последнем 26 этаже. Однокомнатная: сорок метров, с четырьмя окнами. Два окна и балкон в комнате позволяли легко поделить ее на две, сделав из квартиры полноценную двухкомнатную. Единственный недостаток – до метро полчаса пешком.
Я приехал на самый север Петербурга, от конечной станции метро прошел еще на север вдоль построенных и заселенных корпусов. Дальше забор. Как водится, в заборе была дыра. Я пробрался внутрь, экскаваторы только начинали рыть котлован. На дне была жидкая грязь. Я подошёл и «бросил» в котлован два с половиной миллиона рублей.
Часть 2. Извлечение денег.
За три года двое из четырех работавших в этом районе Петербурга застройщиков обанкротились. Тех самых, пытавшихся заманить меня двухкомнатными квартирами. Те, кого заманили, сейчас ходят по Петербургу с плакатами, на которых написано, что все – гады! Мне их не жалко. (Почему не жалко – надо писать отдельную статью, что я может когда-нибудь и сделаю.) А сейчас снова про квартиру свою. Итак, два с половиной миллиона рублей превратились в четыре миллиона с небольшим. Точную цифру можно было узнать, когда квартира продастся. Но продаваться она упорно не хотела. Объявления о продаже были размещены на всех известных сайтах. Их заносили в избранное, изредка звонили предлагавшие свои услуги риэлторы, еще реже потенциальные покупатели, а может и такие же продавцы, «щупающие рынок». Квартир в продаже было очень много. На Парнасе каждый год сдают несколько домов, весомая часть квартир тут же выставляется на продажу. Продавались незаселенные квартиры в корпусах, сданных и два, и три года назад. Парадокс! Виртуальные квартиры у застройщика продавались по той же цене, что и готовые у частников.
вывод: Не покупайте квартиру для последующей продажи в районах массового строительства. Слишком много будет конкурентов.
Было еще одно препятствие: чтобы показать квартиру – надо было приехать из Москвы. Я-то думал, что, сбив покупателей в стаю, за раз покажу квартиру десятку клиентов. Расталкивая остальных локтями, вперед выбьется один из них. Швырнет шапку на пол и крикнет: «Беру!». Как бы не так!
Только один крикнул «Беру!» и умолил срочно приехать для показа,. А когда я приехал, не пришел на просмотр и перестал брать трубку телефона. Потом трубку сняла его жена и сказала, что им ничего не надо. «Выпимши» они были.
Три реальных просмотра за полгода. Последний смотревший резонно заметил, что квартиру такой площади можно купить и дешевле.
Я вновь выложил козыри. Чистая продажа. Санкт-Петербург, а не область. Метро есть. Полная стоимость в договоре. Никто не прописан. Не нужно разрешение опеки. Нет долгов и ипотеки. Без окон напротив. Легко переделывается в полноценную двушку. Продается квартир много, а таких единицы. Идеальная квартира с шикарным видом на пивзавод Балтика!
Потенциальный покупатель пожал плечами и ушел, а я отправился к риэлторам.
- 5% процентов нам! – сказали риэлторы. - Мы их возьмем с покупателя, но для него они будут в цене квартиры.
- 5% - это двести тысяч. А если потом сразу купить мне квартиру в Москве?
- В Москве работают наши партнеры, и им надо еще 5% от стоимости московской квартиры.
Итого: за две простые сделки риэлторы хотели полмиллиона.
Я, может, и согласился бы, но мне позвонил тот самый последний потенциальный покупатель. Он был зол. От меня он сходил к тем, кто продает дешевле. Оказывается, продававшие квартиры дешевле, в объявлении писали цену, которая будет в договоре, ту, от которой будет рассчитываться налог. А еще покупателю предстояло доплатить за оставляемую мебель, ламинат вместо линолеума и еще какую-то надуманную ерунду. Все для того, чтобы продавцу поменьше заплатить налог государству.
И мы ударил по рукам.
На бумаге все выглядит просто, на самом деле я оказался последним в цепочке продаж и покупок, у остальных участников была ипотека, опека и еще какие-то сложности, которые то и дело решали два обслуживавших их сделки риэлтора. А потом Росреестр приостановил одну из сделок, и я с изумлением увидел, что по условиям договора деньги из ячейки за свою квартиру могу получить уже и не я.
И все же настал тот день, когда я забрал из сейфовой ячейки четыре миллиона сто пятьдесят тысяч рублей. Половину пятитысячными купюрами, остальное двухтысячными и, даже, пятисотрублевками. Денег было неприлично много, во всяком случае, по объему. Я не собирался разгуливать с ними по городу. Хотел положить на свой счет в Питере, который в онлайне виден и из Москвы. Но по закону подлости в любимом мной Сбербанке в этот момент зависла система на компьютерах. Операционистки скучали. Народ в банк прибывал. Не покидало ощущение, что все косятся на мой плотно набитый пакет, из которого торчали словно бумажные кирпичики.
Я прорвался в служебный туалет, в кабинке с трудом распихал пачки денег по карманам и поехал на вокзал.
Часть 3. Поиски жилья
Забыл сказать, что за два с половиной года удалось не только раздать долги, но и немного подкопить. Всего в кубышке оказалось четыре миллиона шестьсот тысяч рублей. Это цифра в июне обозначала нижний край рынка. Даже чуть ниже. К тому же бушевала первая волна коронавируса, что добавило сложности в общении с продавцами. Была выставлена на продажу квартира в 18 метров в известном всем риэлторам доме из квартир-маломерок на ул. Генерала Карбышева. На низком первом этаже, но зато за 3.8 миллиона. Я позвонил и согласился. И меня заверили, что она уже почти моя, надо лишь дождаться показов, приостановленных из-за эпидемии.
Дожидаясь, пока меня позовут на смотрины, я изучал рынок.
Где смотрел и искал? В основном на ЦИАНе. Поскольку «ДомКлик невнятен, а площадки Домофонд и Авито стараниями продавцов и агентов превращены в помойку.
Все, что выставлено на них по низким ценам на первом и втором этажах – переделанные коммуналки. В них ты получаешь не квартиру, а долю в квартире. Пусть обособленную, с персональным душем и туалетом. Почему именно на первом и втором этажах? Перенос или установка душа и туалета («мокрых точек») допускается только над нежилыми помещениями. Этими объявлениями Авито забито и сегодня. Но доля меня не устраивала. Да – близко к центру, да – сделан ремонт, но у вас будет общий с соседями коридор. И далеко не все из этих соседей могут оказаться людьми адекватными и чистоплотными. Еще по жалобе жильцов других квартир может прийти жилищная инспекция и потребовать переделать все обратно в коммунальную квартиру с одним душем и туалетом. И, если дом, в котором вы купили долю в квартире, будет расселяться, то рассчитывать вы сможете только на комнату.
Что касается апартаментов. Больше квартплата, больше налог, меньше прав. В апартаментах ваш сосед имеет право играть на трубе и забавляться с перфоратором после одиннадцати вечера. В пять утра орать: «Солнце взошло!» Может ремонтировать мотоциклы. Апартаменты (согласно закону) нежилые помещения. Наравне с гаражами.
Разумеется, я не рассматривал и квартиры в трех-четырехэтажных домах, построенных на дачных участках. Та же самая долевая собственность, да еще и за МКАДом.
Мои беседы с агентами часто напоминали разговор с глухими. Раздражало их постоянное вранье о статусе помещения, его расположении, наконец, продажа ими того, чего у них нет.
– Эта квартира вчера продана, но есть другая, подороже и подальше от метро…
К тому же, когда мой номер засветился, я попал в какие-то «базы», и меня стали заваливать предложениями услуг, разного рода неликвида и кредитов.
Вывод: Для покупки или продажи квартиры – заведите отдельный номер телефона.
Иначе вас замучают назойливыми звонками и дурацкими предложениями.
Были ли в продаже квартиры по приемлемой для меня цене? Были, но проблемные.
Вот несколько характерных примеров квартир стоимостью до пяти миллионов: Большая однушка 38 метров. Владелец после инсульта, квартира продается родственниками по доверенности.
Аналогичная квартира. Была отсужена у прежнего владельца за долги. Теперь ее продает зарегистрированная на Кипре фирма.
Квартира в поселке Северный (Москва) – хозяева за границей, из-за коронавируса приехать не могут, продают ее по доверенности, которую почтой выслали риэлтору.
Все риски на виду, включая тот, что в случае неприятностей судиться, возможно, придется на Кипре.
Во многих дешевых квартирах в шкафах до поры тихо сидели скелеты. О чем в объявлениях умалчивали. «У нас прописан бывший родственник, но вы его можете выписать по суду… У старушки право пожизненного пользования, но ей уже больше семидесяти…»
– Я согласен! – сказал я продавцам очередной «убитой» однушки.
– И мы – согласны. Только нам надо куда-то переехать, – ответили продавцы и на время поисков подняли в объявлении цену своей халупы на двести тысяч рублей.
В итоге подходящих квартир по цене до пяти миллионов рублей не было. Зеленоград и Новую Москву я не рассматривал. Изначально решил не выходить за пределы МКАДа (московской кольцевой автодороги).
Еще раз решил позвонить по поводу отложенной для меня квартиры на ул. Генерала Карбышева. «Продана!» – сказали мне и бросили трубку.
Вяло просмотрел новостройки. Не хотелось вновь на два года бросать деньги в котлован, чтобы получить квартиру метров в двадцать в отдаленном районе. Как-то вспоминалось, что половина знакомых мне по Петербургу застройщиков разорилась. Второй раз рисковать не хотелось. И еще: многие возводимые в Москве высотки вызывают отторжение.
К тому же аналитики по недвижимости в мае-июне в прогнозах не уставали повторять, что все плохо. Из-за короновируса все остановилось, зарплаты не платятся, и вот-вот на рынок хлынет поток дешевых ипотечных квартир, и граждане, плача, будут вынуждены избавляться от лишних квадратных метров. Ну и цены непременно упадут. По всем рыночным законам.
Не слушайте прогнозы аналитиков. Им просто надо что-то говорить. За свои прогнозы они не отвечают, а если нахваливают конкретный проект – это реклама.
В июле цены на недорогое жилье в Москве вопреки всем прогнозам уверенно поползли вверх. Те же апартаменты в бывших гостиницах в районе Владыкино и Ботанического сада ближе к сдаче поднялись на полмиллиона и больше. Если и появлялись в продаже недорогие квартиры, то при звонке я неизменно слышал в ответ: квартира забронировна… уже внесли аванс… снимаю с продажи…
Появилось ощущение, что я опаздываю. Самое страшное при этом – начать нервничать и совершить ошибку, купив плохую квартиру или вообще отдав деньги мошенникам.
Те же аналитики забыли недавние прогнозы и несли какую-то ерунду, противореча сами себе. Дескать, в провинции владельцы малого бизнеса, от безысходности продают его и, сжав в руках два-три миллиона, едут в Москву, чтобы купить хоть что-нибудь. И тут же переводили стрелки на студентов. Что это их родители, устраивая чада, в столичные вузы до кучи покупают им дешевое жилье, чтобы было, где жить.
Я выключал радиоприемник и вновь шерстил ЦИАН и АВИТО. И спотыкался на объявлениях, в которых цена квартир указывалась с точностью до рубля. Дальше шел текст про аукцион, в котором предлагалось поучаствовать. Изначально подозревая лохотрон, я все же позвонил по нескольким объявлениям. Уж больно заманчивые были цены. Два с половиной миллиона рублей за квартиру в Москве. Если это правда – то можно было и с промежуточным строительством квартиры в Петербурге не заморачиваться!
Аукционы оказались двух видов. На одних продавались квартиры, изъятые за долги. На вторых продавцом выступало правительство Москвы в лице его департаментов. Ну а цена, как и предполагалось, была стартовой. Долговые квартиры меня не прельстили. Не хотелось наживаться на чужом горе. А вот предложения правительства Москвы заинтересовали. Их тоже было несколько видов. Квартиры от Моссоцгарантии (как я понимаю, оставшиеся после стариков, передавших их городу за уход и материальную помощь), квартиры в городских новостройках и просто лишняя недвижимость, содержать которую Москве надоело (кстати, самые интересные предложения).
Кто же размещал объявления на Авито? Брокеры. Частные лица и агентства недвижимости. Они были готовы собрать необходимый пакет документов и от вашего имени участвовать в торгах.
Первый брокер, с которым я беседовал, запросил за свои услуги сто тысяч рублей. Второй брокер был скромнее. Ему бы хватило и сорока тысяч. Нащупав в разговоре выходы на тех, кто от имени правительства выставляет квартиры на продажу, я позвонил и им. И мне сказали, что на последних торгах город продал однокомнатную квартиру (33 метра) в районе Некрасовка за четыре миллиона двести тысяч рублей.
И я решился…
(продолжение следует)
Не скучно было читать все это? Скоро будет продолжение. Впереди еще две части. Расскажу, почему при торгах вам не нужен (и вреден) посредник. Как, когда карманы вывернуты наизнанку, срочно найти триста тысяч рублей. Как не сойти с ума, общаясь с правительством Москвы. Обещаю, что будет весело (мне было не очень).
Андрей Макаров