Вместе с экспертом по недвижимости выяснили, что нужно учесть при покупке, зачем брать выписку из ЕГРН и как действовать, если среди собственников есть несовершеннолетние.
На что смотреть при выборе жилья
Инфраструктура района
Район должен быть самодостаточным, чтобы большинство объектов, которые вы будете регулярно посещать, находились если не в шаговой доступности, то хотя бы в одной‑двух остановках от дома. Минимальный набор — супермаркет (а лучше сразу несколько, чтобы не стоять в очередях), аптеки и поликлиника. Если в семье уже есть или предполагаются дети, поблизости должны быть ещё школа и детский сад. Дальше смотрите по потребностям. Кому‑то нужен фитнес‑клуб недалеко от дома, кому‑то — парк для пробежек или оборудованная площадка, где можно выгуливать и дрессировать собаку.
При осмотре квартиры советую действовать от общего к частному. Сначала смотрим район (общее), затем дом и его окрестности, а только потом квартиру (частное). Узнайте, что находится по соседству, есть ли рядом необходимая инфраструктура и зелёные места. Убедитесь, что в микрорайоне нет вредных производств.
Часто инфраструктура вокруг вторичного жилья лучше, чем в новых районах. Если покупаете жильё в новостройке, уточните, как будет развиваться район. Хорошо, если застройщик позаботился о комфорте покупателей и предусмотрел в проекте не только магазины на первых этажах домов, но и школу с детским садом в шаговой доступности.
Транспортная доступность
Когда домой приходится добираться с тремя пересадками, это сводит на нет всю радость от сэкономленных денег и удачной планировки квартиры. Места, изолированные от основных транспортных артерий, могут оказаться не так привлекательны, как обещал продавец. Условно говоря, если в район ведёт всего одна дорога, готовьтесь к регулярным пробкам. Утром и вечером она будет напрочь забита машинами.
Попробуйте добраться от будущего дома на работу и обратно в часы пик и посмотрите, регулярно ли ходит общественный транспорт. Это стоит сделать, даже если в основном передвигаетесь на личном автомобиле. Иногда проще сэкономить время и добраться до дома на автобусе, а не стоять в пробке. Но учтите, что в больших городах очень высоки шансы попасть в затор именно на наземном общественном транспорте. В этом случае ориентируйтесь на то, насколько быстро и удобно можно добраться на метро или электричке.
Наконец, взгляните на район глазами не гостя, а постоянного жителя. Легко ли дойти от ближайшей автобусной остановки и станции метро до дома или приходится пробираться через пустырь, где нет ни одного фонаря? Есть ли организованная парковка или двор забит машинами? Всё это мелочи, но они влияют на комфорт проживания, так что иногда лучше не экономить и выбрать вариант пусть дороже, но в удобном районе.
Состояние дома
Не ограничивайтесь осмотром квартиры и хорошенько изучите подъезд, дом и прилегающую территорию.
Обратите внимание на состояние подъездных путей и тротуара — если даже в тёплое время года приходится лавировать между выбоинами, зимой дорога и вовсе превратится в полосу препятствий. Посмотрите, как обустроен двор: есть ли лавочки и место для занятия спортом, детская площадка.
Что проверить перед покупкой
Выписка из ЕГРН
Без учёта сведений из Единого государственного реестра недвижимости вы рискуете потерять деньги, если, например, жильё продадут, не предупредив одного из собственников. Выписка поможет узнать, сколько на самом деле хозяев у квартиры и каковы её характеристики: так можно выяснить точный метраж и сравнить помещение с техническим планом — мало ли, вдруг владельцы устроили несогласованную перепланировку.
Важно понимать, что собой представляет несогласованная перепланировка. Если она была осуществлена за счёт внутренних перегородок в квартире, а несущие стены не затронуты, нужно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) новый технический паспорт, который подтвердит целостность конструктивных элементов. Когда в доме с газовой плитой кухня объединена с каким‑либо помещением, планировку можно узаконить, лишь вернув кухне первоначальный изолированный вид — например, восстановив двери и стены.Если же в квартире перенесены мокрые зоны, узаконить такие изменения нельзя. В будущем это грозит тем, что при продаже жилья в ипотеку оценщик независимой оценочной компании откажет в одобрении объекта. Придётся ждать людей, которые готовы приобрести квартиру с перепланировкой за наличные. Из‑за этого снижается рыночная стоимость объекта и сужается круг покупателей — 80% сделок с недвижимостью проходит с участием ипотеки.
Ещё выписка покажет, есть ли у жилья обременения. Например, недвижимость может быть арестована за долги или находиться в залоге у банка. Купить такую квартиру не получится.
Авито защищает интересы продавцов и покупателей и следит, чтобы сделки были честными и прозрачными. Перед покупкой здесь можно проверить жильё: закажите отчёт из ЕГРН и убедитесь, что с квартирой всё в порядке. Отчёт поможет узнать кадастровую стоимость объекта, на основе которой рассчитывается налог на имущество, покажет количество собственников и историю их смены, а также наличие обременений — например, ипотеки, ареста или договора аренды. Всё это поможет снизить риски при покупке. Для покупателя отчёт стоит 299 рублей.Для продавцов оформление выписки будет бесплатным, все расходы берёт на себя Авито. Личные данные в отчёте не раскрывают: здесь нет ни номера квартиры, ни имён собственников. Такая выписка поможет быстро и выгодно продать жильё — если покупатель видит, что с объектом всё чисто, он с большей вероятностью согласится на сделку.
Документы, подтверждающие личность собственника
Это страховка от столкновения с мошенниками: если купите квартиру у человека, который выдаёт себя за её владельца, потом придётся разбираться с настоящим хозяином жилья. У МВД есть сервис, с помощью которого можно проверить, действителен ли паспорт. Убедитесь, что его серия и номер, а также фамилия, имя и отчество собственника совпадают с теми, что указаны в документах на квартиру. Если после покупки жилья владелец менял паспорт, посмотрите на предпоследнюю его страницу — там указаны сведения о ранее выданных паспортах.
Уточните, что с семейным положением хозяина. Если квартиру он купил, пока был в браке, то жильё считаетсяСК РФ, ст. 34. Совместная собственность супругов совместной собственностью. Продать квартиру без разрешения супруга не получится, поэтому просите нотариально заверенное согласие на продажу. Если собственник в разводе, то пригодится и решение суда о разделе совместного имущества.
Документы, подтверждающие право собственности
Они же — правоустанавливающие. Например, если владелец жилья его приватизировал, таким документом будет договор передачи квартиры в собственность. При покупке объекта право собственности подтверждает договор купли‑продажи, заключённый с предыдущим хозяином. К нему должен прилагаться акт приёма‑передачи недвижимости и расписка бывшего владельца в получении денег.
Если же хозяин квартиры купил её, пока дом только возводился, правоустанавливающим документом будет соглашение о долевом участии в строительстве с актом приёма‑передачи готового жилья.
В случаях, когда право собственности подтверждено договором дарения или свидетельством о праве на наследство, лучше перед покупкой проконсультироваться с юристом. Например, могут объявиться неучтённые наследники, которые претендуют на долю в квартире, а за договором дарения может маскироваться мошенническая схема.
Справки о зарегистрированных в квартире
Вам понадобится справка о регистрации по форме № 9 — она показывает, кто прописан в помещении именно сейчас. Можно оформить и архивную справку, чтобы узнать, кто был зарегистрирован в квартире раньше, и проверить, нет ли среди этих людей временно выписанных. Если такие есть, лучше обратиться к юристу.
Ещё нужна справка о снятии с регистрации по форме № 12. Там перечислены люди, которые по тем или иным причинам выписаны из квартиры: например, они находятся в лечебном учреждении, отбывают срок в местах лишения свободы или пропали без вести. Если в каждой графе стоит «нет», всё в порядке, в противном случае уточните у собственника, что сейчас с этими людьми.
Справки о дееспособности
Если продавец был ограниченГК РФ, ст. 176. Недействительность сделки, совершённой гражданином, ограниченным судом в дееспособности судом в дееспособности или не понималГК РФ, ст. 177. Недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими значение своих действий, сделка может быть признана не имеющей силы.
Для подстраховки попросите у владельца квартиры справки от психиатра и нарколога — это доказательства, что он находится в трезвом уме и не состоит на учёте. Можно пригласить специалиста, чтобы он провёл освидетельствование прямо на сделке.
Доверенность
Покупать квартиру не у собственника, а у его представителя, уполномоченного распоряжаться имуществом, довольно рискованно. Но если других вариантов нет, убедитесь, что с доверенностью всё в порядке. Она должна быть нотариально заверена, а исключить сомнения в подлинности документа можно с помощью сервиса Федеральной нотариальной палаты. Сравните данные доверителя и представителя с тем, что указано в их паспортах. Если доверитель не может прийти на сделку и показать паспорт, попросите прислать нотариально заверенную копию. Обязательно обратите внимание на срок действия доверенности и выясните, какие полномочия есть у представителя — возможно, он не имеет права заключать сделки от лица доверителя.