Анализ предложения элитного сегмента недвижимости Замоскворечья в III квартале. Основные выводы.
В конце октября в Замоскворечье продавалось 506 квартир стоимостью от 30 млн. руб.
В анализируемую выборку элитного жилья на 20 октября включил 202 квартиры в 50 домах Замоскворечья и Якиманки. Напомню критерии отбора объектов: дом - не старше 1996 года, подземная парковка, наличие управляющей компании. Есть и исключения (отсутствие одного из трех пунктов), например Дом на Набережной или Дом Литераторов.
Общая динамика предложения
За анализируемый период с 1 июля по 20 октября:
- С продажи снято 59 квартир.
- На рынке появилось 71 новое предложение.
- Из продававшихся на 1 июля квартир 131 объект не реализован.
Именно по непроданным объектам и отслеживается изменение цен на элитную недвижимость в Замоскворечье. Цены реальных сделок - предмет отдельного рассмотрения.
Цены
Движение цен в третьем квартале, на первый взгляд, разнонаправленно. Почти на половину квартир цена не изменилась (55). На 34 объекта цена выросла, а 42 собственника снизили свои аппетиты. «Пассивный залог» в случае повышения цены не случаен, - в большинстве случаев ценник был повышен не рукотворно, а вырос за счет фактора валютного курса.
Цена на 21 квартиру из 34 номинирована в долларах, поэтому существенный прирост ее в рублевом выражении не удивителен. Чисто рублевые цены выросли только на 13 позиций из 131, это всего 10% от совокупного предложения. Таким образом, можно констатировать ценовую стагнацию, а системный рост цен, о котором давно говорят некоторые эксперты, однозначно не наблюдается в анализируемом сегменте.
С учетом специфики ценообразования на элитную недвижимость не вполне корректно считать повышением стоимости квартиры, оцененной в долларах, увеличение значения рублевого эквивалента за счет роста курса.
В данной заметке ограничусь констатацией факта: 62 квартиры из 202, т.е. почти каждая третья, имеет долларовую цену. О чем это говорит? Скорее всего о том, что эти квартиры не уйдут из экспозиции в ближайший год, если не будет пересмотрена ценовая политика. В одном из следующих постов остановлюсь подробнее на нюансах долларового ценообразования и ликвидности соответствующих объектов.
Сроки экспозиции
131 квартира из 202 в продаже больше 3 месяцев.
Из них 118 продаются более полугода. В том числе 54 квартиры находятся на рынке год и дольше, а 24 - более двух лет.
Среди «зависших» более 2 лет объектов - квартиры в ЖК Онегин, Четыре Солнца, Купеческая Усадьба, Английский квартал, срок экспозиции которых «слегка» затянулся из-за завышенных ожиданий продавцов. Есть и откровенно неликвидные дома - Римский Дом и Созвездие Капитал.
Акцентирую внимание, что при правильном управлении продажей в этом ценовом сегменте срок экспозиции составляет в среднем 6 месяцев.
Новые предложения
В продаже появилась 71 новая квартира. Некоторые из них "хорошо забытые старые", снятые с реализации в первом полугодии. Нужно отметить 11 квартир в Английском квартале - одном из самых многоквартирных объектов Замоскворечья (почти 1000 квартир); 9 новых лотов в Созвездии Капитал, пожалуй, самом неликвидном доме района. Морально устаревший комплекс, неидеальная управляющая компания, большие метражи с ремонтом 15 летней давности - все эти объекты найдут своего покупателя только с существенным дисконтом.
Снятые с продажи
В III квартале 59 объектов было снято с реализации. Наивно было бы полагать, что они проданы. Данную цифру рассматриваю как некий показатель "пессимизма" продавцов. Почему?
90% из ушедших с рынка квартир перешли в одно из новых состояний: смена агентства недвижимости, квартира сдана в аренду, продавец взял тайм-аут либо для смены агента либо «на подумать» - что делать дальше.
Некоторые собственники вообще откладывают продажу на неопределенный срок. Мотивация: «за те деньги, которые хочу получить не продается, подожду лучших времен» / «непонятно какую цену устанавливать в связи с ростом курса доллара, кризисом, коронавирусом etc». Таким образом, в определенной степени количество снятых с продажи объектов показывает уровень скепсиса собственников относительно рыночной ситуации и работы профессиональных агентов.
В целом, несмотря на осенний всплеск активности покупателей в сегменте от 50 до 80 млн. руб. (об этом отдельная заметка), кардинальных изменений в структуре и динамике предложения в Замоскворечье не отмечено.
Про индекс элитного метра Замоскворечья и детали изменения цен, валютное ценообразование, новостройки района, обзор комплексов Вайн Хаус, Четыре Солнца, Балчуг Резиденс - в следующих материалах. Если есть пожелания по темам - пишите в комментариях.
Подписаться на блог
Записаться на консультацию