Не секрет, что охотней всего банки выдают ипотеку на квартиры. А как быть, если вы выбрали апартаменты? Давайте разберемся. Большая часть так называемых “апартаментов” имеют статус в Росреестре как “нежилое помещение”. Это ужесточает требования банков к идентификации помещения, а также к его начинке.
Идентификация.
С жилыми помещениями все просто. Есть город/поселок, улица, номер дома и квартиры, если у вас многоквартирный дом. У квартиры есть кадастровый номер. Идентификация произведена со 100% точностью. А если в собственности комната в коммуналке? В коммуналках у квартиры есть номер и кадастровый номер, у каждой из комнат есть свой “номер на поэтажном плане” и кадастровый номер.
Как быть с нежилыми помещениями, т.е. с апартаментами? У многих информация в ЕГРН ограничивается только кадастровым номером. Продается не квартира или апартаменты, а “часть здания, расположенная по адресу: город, улица, номер дома”. И все. Росреестр без проблем проводит регистрацию перехода права собственности “части здания” с кадастровым номером ХХХХХХХХХ с Иванова на Сидорова, а вот для банка этой информации недостаточно.
Это понятно, ведь банк получает помещение в залог. Поэтому банк должен идентифицировать номер помещения на поэтажном плане или в техпаспорте. Если получится предоставить такой документ банку - объект скорее всего пройдет одобрение. Если таких бумаг нет, их можно заказать через сервисы. При этом, что бы вы не написали в ДКП по номеру помещения и списку комнат в помещении (в нежилых даже коридор или санузел - комнаты с номером), скорее всего в ЕГРН опять укажут только кадастровый номер.
Конечно же, не обойтись без экспликации, где тоже есть номер помещения, а также указана площадь комнат.
Начинка.
Если при покупке квартиры Сбер может обойтись без оценочного альбома, ограничившись своей электронной оценкой, то с нежилыми такой фокус не пройдет. Какие требования к начинке?
Рассмотрим на примере Сбера, лидера рынка ипотеки:
“Допускается кредитование нежилого помещения, однако обязательно наличие некоторых характеристик квартиры, таких как: санузла и кухонного оборудования или специальных коммуникаций для их подключения”
Все это должно быть отражено в отчете оценочной компании - поэтажный план с номером, санузел, кухня. Сталкивался с тем, что оценочная компания (назначенная Сбером, кстати), халтурила и отчет пришлось переделывать трижды. А ведь юристы Сбера могли просто влепить отказ по объекту.
Вкратце перечислю, какие виды апартаментов
чаще всего встречаются в Москве.
- Бывшие гостиницы. Гостиничные корпуса перестраивают, обновляют входную группу, делают место для кухни в каждом “номере”. Кстати, про входные группы:
- Старые нежилые здания, переделанные под апартаменты
- Новостройки, возведенные по проекту.
- Прочие - жилые гаражи, эллинги итд. В Москве таких мизерное количество.
У каждого вида есть свои особенности, сильные и слабые стороны, но об этом в следующий раз.