Недвижимость Москвы

Денежная масса превысила 103.3 трлн. Год назад было 84.6 трлн. Так что нет причин для падения стоимости недвижки и многих акций. Станок работает.

Прокомментирую новость об объединении Росбанка и Тинькова, как риэлтор. При всех достоинствах, у Тинькова есть слабое место - нет ипотеки. Ипотечный эксперимент был, но его закрыли. Тиньков выполнял функцию ипотечного брокера, т.е. брал на себя подбор банка, ипотечной программы и всю коммуникацию между покупателем и банком. Делал такую сделку несколько лет назад - очень неудобно. Испорченный телефон - надо прояснить важные моменты, но ты общаешься с менеджером Тинькова, а тот перекидывает их в банк, который выдает ипотеку. Но есть у Тинькова и сильная сторона - кредитование под залог квартиры. Приезжает паренек с папкой, подписали бумажки и получаешь деньги. Сдавал квартиру такому пареньку, в день сдачи, он уже прокредитовал 2 или 3 квартиры в этом же доме! А что Росбанк? Не самый популярный банк для выдачи ипотеки. В свое время - один из двух банков, через которые можно было купить коммуналку. Но Росбанк пытается активно работать с риэлторами, закрепляет кураторов, шлет предложения. А еще, у Росбанка есть физические офисы, где можно провести ипотечную сделку. Думаю, что при охвате и маркетинговых возможностях Тинькова, да при ипотечном опыте Росбанка, у нового объединения есть шанс отгрызть большой кусок рынка ипотеки. Пусть не у Сбера, но у более мелких банков - это точно. t.me/...216

Итак, расскажу что происходит, когда на новую квартиру в современном ЖК в хорошей локации ставят цену ниже рыночной. На аренду однушки 33м с отделкой от ПИК + вся начинка (кондиционер, посудомоечная машина итд) поставили цену 50тыс. Рядом ТПУ Нижегородская, а значит можно без пересадок ездить хоть в Сити. Задача - сдать одной девушке без животных, но с серьезной работой. Первый день - 10 просмотров, второй - 5, третий - тоже 3-4. Более 50 сообщений в личку с агрегаторов. Из посмотревших готовы были снять около 10 девушек. На мой взгляд, где-то 6-7 из них можно было смело сдавать квартиру. В итоге, собственница выбрала работницу Тинькова. Что можно было сделать еще? Поставить цену 55-60 и рассматривать не только одну девушку, но и пару. Поставить цену 65 и рассматривать нанимателя с котом или мелкой собакой. Но помним, что сегмент до 50 тыс - самый доступный и популярный. Особенно, если в квартире все новое и на начинке не экономили. Кстати, даже в квартире с обычной отделкой от ПИК есть несколько недорогих фишек, которые могут выделить ее на фоне конкурентов. Как-нибудь расскажу про них. Ну и конечно, с опытным агентом (таким как я) шанс на удачную сдачу квартиры сильно выше. t.me/...212

В Москве при сдаче квартиры в аренду есть три  тактики: 1. Поставить цену ниже рынка, собрать весь спрос и выбрать нанимателя. В недвижке это называют “кастинг”. Конечно, потенциальному нанимателю это неприятно, ведь его могут не выбрать. 2. Поставить цену на максимум, но расширить рамки. Например, рассматривать нанимателей с домашними животными, иностранцев, иностранцев с детьми, а может и сделать им регистрацию. 3. Поставить цену в рынке, но с собственными условиями. Например, без животных, без “компания снимает для работников” итд. Каждая тактика имеет свои плюсы и минусы. В следующем посте расскажу, что произошло, когда в самом популярном сегменте (новая упакованная  однушка рядом с ТПУ до 50тыс) действовали по тактике 1. t.me/...211

Про бум недвижимости во Флориде в 1924-1925 годах. Часть 1. “Собственно бум начался с того момента, когда во Флориду съехались дельцы в сфере недвижимости со всей страны. «Сколько в Майами агентов по недвижимости – и не сосчитать. Практически каждый, кому исполнилось 18, занимается недвижимостью так или иначе. Практически каждый имеет лот, от которого он хочет избавиться, хотя собственники земли единогласно утверждают, что цена земли удвоится за год». По оценкам, в пик бума во Флориде в 2000 риелторских контор работало 25 000 агентов по недвижимости.  Балингер так описывает приезд новых агентов в город в июле 1925-го (эти уже к бесплатной раздаче опоздали): «К июлю приезд новых агентов превратился в рутину. Они сходили с поезда и искали кого-нибудь, кто знал, где выход с вокзала. Их первым вопросом обычно было: “Это Майами?”, вторым: “Где я могу снять офис?”, третьим – “Почем?”. К первому июля 1925 года власти Майами выдали 5917 брокерских лицензий, а новые заявки подавались по 60 штук в день». К зиме количество лицензий достигло 7500, из них 3000 было действовавших”

“В одной из сталинских высоток жила пара - Ф. с мужем. И была у них соседка - классическая московская одинокая  бабушка. По доброте душевной, Ф. периодически помогала бабуле - в магазине что-то захватить, итд. Однажды бабуля попала в больницу, а затем умерла.  Внезапно оказалось, что на Ф. составлено завещание. Большая квартира, дача - все получала Ф. Но с оговорками. Последняя просьба - устроить поминки, пригласить на них друзей по списку, организовать похороны в определенном месте. В принципе, все это было не обязательно. Кто проверит? Но Ф. все сделала, как и просила бабуля. Пришли старички и старушки, проводили свою знакомую в последний путь. А на следующий день - шквал звонков. Старички и старушки просили Ф. заключить с ними договор пожизненного содержания в обмен на квартиры. Ведь последняя просьба бабули - это была проверка на честность.  И Ф. ее прошла. Старички и старушки об этом знали. Впоследствие, Ф. сняла особняк и заселила своих подопечных. Впереди было много новых квартир и много судов от родственников, которые рассчитывали на эти квартиры. Все суды Ф. выиграла”. Пост из моего телеграм канала: httpt.me/...art

Исполнилось 5 лет моему ИИС, тип Б. План был такой: вносить максимальный лимит (1 млн в год) и аккуратно раскачивать. Но после начала СВО вносить деньги на счет перестал. С одной стороны, пропустил весь рост 2023 года. С другой стороны, альтернативные инвестиции принесли рост и в долларах, и в рублевой переоценке. Итоги: за эти годы внес на ИИС 2 млн 905 тыс, на сегодня счет 3.5 млн. Вывод: лучше бы покупал в 2018-2020 студии в ипотеку в Москве/Сочи. Получил бы 300%, не считая дохода от аренды. Может сложиться мнение, что покупать недвижку всегда выгодно. Это не так. Напишу об этом пост. t.me/...173

Позавчера прошла последняя сделка по вторичке, вчера закончилась регистрация, сегодня пришли деньги. Покупка за кэш 1к в Печатниках в панельной девятиэтажке, рядом с метро за 9.1 млн. Что будет с ипотекой при ставках 16% - посмотрим. Обычно интересанты ждут понижения ставки, временно паркуя первоначальный взнос на депозитах. Так формируется отложенный спрос, который может копиться и пару месяцев, и 2-3 года. По новостройкам тоже изменения в льготной ипотеке, которая и двигала рынок. Минимальный взнос  30%, максимальный размер кредита 6 млн. И все это - уже послезавтра, т.е. 23 декабря. 2024 год обещает много интересного.

Что и за сколько уходит на аукционах? На днях был аукцион с евротрешками 65м с отделкой в Новой Москве, в Коммунарке. Стартовая цена  - около 8 млн, победители предложили 11 млн, на каждый лот от 17 до 29 желающих. Доки еще не оформлены, но инвесторы уже выставляют их на продажу за 12.95 млн. Конечно, есть риск зависнуть, ведь ипотека сейчас от 16%, а завтра опять могут повысить ставку ЦБ. t.me/...art

Как работают флипперы с минимальными вложениями? Покупают убитую квартиру в ипотеку. Например своих денег - 2 млн, эта сумма - первоначальный взнос по ипотеке. Далее - ремонт и хоумстейджинг. Для закупок стройматериалов, мебели и декора используют кредитные карты с максимальным грейс периодом. В том же Леруа или Хофе можно оплачивать картами и на сайте, и на кассе. Но за работу приходится платить наличкой. Впрочем, есть карты где часть лимита можно снять наличкой в счет грейс периода. За несколько недель квартира превращается из гадкого утенка в белоснежного лебедя и выставляется на продажу. Да, квартира в залоге у банка. Но у того же ВТБ отработана схема покупки из-под залога. Да и в Сбере можно без проблем. Задача - вложить  проект минимальное количество своих денег. При своих 2 млн, ипотеке и расходам по кредиткам, хороший результат - это заработать 1-2 млн. t.me/...167

В возрасте 42 года умер старший вице президент Сбера Николай Васев. Я был на встрече между риэлторами и руководителями порталов, от Домклика был Николай. Домклик тогда делал первые шаги и прислушивался к пожеланиям риэлторов. Было это несколько лет назад. Может и фото еще сохранились, надо поискать. RIP...