Брать жилищный кредит можно в том случае, если вы отлично понимаете тонкости оного банковского продукта и особенности его выплаты.
Рассказываю про выгодные и эффективные стратегии досрочных погашений ипотеки на реальных примерах.
Полезные финансовые обзоры можно найти на вот этом канале. Подпишитесь, чтобы не потерять.
Ипотека - это не простой займ по типа "дайте в долг"
Далеко не все пользуются ипотекой. Те, у кого с пеленок есть квартира и машина, едва ли будут думать об ипотеке.
Причина незнания, как на самом деле работает ипотека и как ее лучше брать, на мой взгляд, в том, что никого из участников, кроме вас как заемщика (агент, банковский клерк или продавец квартиры), как правило, не интересует, КАК вы будете жить с ипотекой и КАК вы будете ее выплачивать и, уж тем более, гасить досрочно.
А потом получается, что ипотеку взяли неверно - там и плавающая ставка, и невозможность досрочных погашений, и - не дай бог - иностранная валюта.
Чтобы избежать слез и истерик после того, как кредитный договор подписан, давайте посмотрим на основные моменты выплаты ипотеки, о которых, как правило все молчат.
(В основе статьи - мой личный опыт и немного опыта других людей).
📌 Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков - в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями. Материалы остаются с вами навсегда.
Сколько лет на самом деле выгодно выплачивать ипотеку? Разбираем тонкости жилищного кредита
Ипотека (жилищный кредит) состоит из двух частей - тело долга (сколько вам не хватает на квартиры и сколько вы хотите занять у банка) и проценты на пользование банковским продуктом.
И вот, что важно понимать.
1 - Первые 5-7 лет процент переплаты банку максимальный: только около 10% от ежемесячного платежа идет в счет погашения тела долга
Например, вы взяли ипотеку за покупку новостройки за 3 млн рублей. Ваш первый взнос был 400 тысяч. Остальную сумму (2 млн 600 тысяч рублей) - тело долга вашего кредита, то есть сколько вам не хватило на оплату квартиры.
На таких условиях ежемесячный платеж по кредиту будет примерно 20 тысяч рублей. Хорошо, вы подписали кредитный договор и начинаете выплаты каждый месяц в определенный день отчисляете 20 тысяч на ипотечный счет и проводите погашение ипотеки в личном кабинете мобильного приложения.
Задача ипотечника - уменьшать тело долга, как можно быстрее.
Так вот, когда вы делаете ежемесячный платеж 20 тысяч рублей в месяц, только около 10-20% от суммы платежа (то есть 2-4 тысячи) пойдет на уменьшение основного долга. Остальные 16-18 тысяч - вы просто перечисляете банку за пользование ипотекой.
2 - Когда вы платите платежи по ипотеке первые 5-7 лет, тело долга уменьшается медленно
Продолжаем рассматривать пример.
За 12 месяцев выплат по 20 тысяч рублей в месяц платежей по ипотеке, можно наивно подумать, что вы за год "погасите" свой долг на 20*12 месяцев = 240 тысяч рублей.
Нет, это не так.
90% от суммы 240 тысяч в год - это выплаты по процентам и только 10% - тело кредита. Таким образом, выплачивая ипотеку год по 20 тысяч в месяц, вы сможете уменьшить тело долга только на 24-30 тысяч рублей.
Понимаете?
Погашение кредита в реальности будет выглядеть весьма уныло.
В личном кабинете банка вы будете видеть сумму долга (это стоимость займа, почти полная стоимость квартиры за минусом первоначального взноса). Когда вы вносите ежемесячный платеж, то цифра долга НЕ уменьшается сильно!
Например, у меня есть ипотека, где платеж 22 тысячи в месяц. Из них тело долга гасится только на 4 тысячи с каждым платежом, остальные 18 тысяч - идут в переплату процентов.
Получается, что вы платите-платите ипотеку, регулярно отчисляете платежи по кредиту, а жирненькая цифра долга в телефоне вообще не уменьшается.
Что делать?
📌 Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков - в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями.
3 - Быстро уменьшать кредит могут помочь досрочные погашения (особенно в первые 5-7 лет выплаты ипотеки)
Досрочные погашения бывают двух видов:
- в счет уменьшения ежемесячного платежа;
- и в счет уменьшения срока кредита.
Цифра основного долга будет существенно уменьшаться ТОЛЬКО при досрочных погашениях (особенно в первые 5-7 лет, когда процент переплаты максимальный). Здесь без разницы, уменьшаете вы платеж или срок, главное, ДЕЛАТЬ досрочные погашения.
Я придерживаюсь такой стратегии:
- если платеж комфортен, то, конечно, выгодно гасить срок ипотеки (чтобы уменьшить общую переплату);
- если платеж не комфортен, то сначала снижаем платеж (до тех пор, пока перестанем о нем думать) и затем начинаем гасить срок.
а) Досрочные погашения в счет уменьшения срока ипотеки
При досрочном погашении срока ипотеки (вместо уменьшения платежа) снижается общая переплата за квартиру за весь срок выплат.
Например, вы можете снижать срок ипотеки и выплатить ее не за 30 лет, как было в договоре изначально, а за 15, если делать досрочные погашения в счет уменьшения срока.
С точки зрения общей переплаты за жилье, ипотеку выгоднее гасить в счет уменьшения срока.
- Если я делаю досрочное погашение 500 000 рублей в счет уменьшения срока, то срок ипотеки составит 18 лет (вместо 30-ти). Переплата в этом случае составит 2,5 млн за весь срок ипотеки.
- Если я делаю досрочное погашение 500 000 рублей в счет уменьшения ежемесячного платежа, то платеж снизится на 5 тысяч рублей, срок ипотеки по-прежнему останется 30 лет. А вот переплата этом случае переплата составит уже 4,5 млн.
Получается, с точки зрения переплаты за весь срок ипотеки, выгоднее вносить регулярные досрочные погашения в счет уменьшения СРОКА кредита.
Плюс при снижении срока кредитования уходят платежи по страхованию жизни и имущества.
Вот, что показывает калькулятор с досрочным погашением.
б) Досрочные погашения в счет уменьшения ежемесячного платежа
Если вам дорого выплачивать текущий платеж (например, он занимает больше 50% ваших доходов в месяц), тогда имеет смысл начать делать досрочные погашения, чтобы сначала снизить платеж.
В среднем каждые 100 тысяч досрочных погашений в счет уменьшения платежа уменьшают платеж на 1000 рублей.
С точки зрения переплаты за жилье, гасить ипотеку, уменьшая размер платежа менее ВЫГОДНО (см. скриншот 3 в пункте выше), ибо при снижении платежа переплата будет больше, чем при снижении срока.
На мой взгляд, если есть возможность делать досрочки, то лучше гасить срок. И только если вообще нет денег и нечем платить ежемесячные платежи, тогда - снижать платеж до комфортного, а затем - опять продолжать гасить срок...
4 - Обязательно вносите досрочные погашения. Особенно первые 5-7 лет
Очень важно и выгодно применять стратегию досрочных погашений. Подумайте, как вам удобнее.
Можно сначала гасить ежемесячный платеж и достигнуть комфортной суммы (чтобы не думать о нем), а затем - начать гасить срок кредита.
Почему может быть важно снижать платеж?
- На случай, если я потеряю работу и не смогу зарабатывать столько, сколько зарабатываю сейчас.
- На случай, если мои доходы по каким-то причинам уменьшаться.
- Я - живой человек, в конце концов, могу заболеть. В таком случае, мне тоже очень бы помог небольшой платеж.
Снижение платежа может быть также актуально, если у меня НЕСКОЛЬКО ипотек или других кредитных нагрузок. При таком образе жизни, снижение платежа в ипотеке той квартиры, которую, например, я планирую продать, - хорошая стратегия.
Вот интересную расчетную выкладку привел читатель канала в комментариях:
5 - В целом, гасить ипотеку досрочно имеет смысл в том случае, если это жилье для жизни, а НЕ для перепродажи
Если вы купили квартиру, чтобы продать ее через какое-то, то лишние деньги лучше откладывать на первый взнос на новую квартиру, а не пускать в счет досрочных погашений.
Также, покупая квартиру для перепродажи, имеет смысл брать максимально возможный срок ипотеки и наименьший первый взнос: в этом случае, возврат вложений будет максимальным.
Почему так?
Здесь идет о новостройке, которую покупают исключительно для перепродажи; в идеале, покупают на стадии фундамента, а продают ближе к сроку сдачи.
У инвестора изначально НЕ стоит цель погасить ипотеку: ему важно, как можно меньше вложить и как можно дороже продать.
При минимальном первом взносе (ПВ) платеж будет больше. Но даже при таком раскладе общая сумма вложений за время инвестиции (с момента покупки и до момента продажи) будет меньше, чем если бы изначально влить большой ПВ и при этом получить сниженный платеж.
Вообще, надо считать, конечно.
Но обычно каждая 1000 рублей платежа - это 100 тысяч плюс к первому взносу. То есть если хотим сэкономить на ежемесячном платеже, например, три тысячи рублей, то надо сделать ПВ на 300 тысяч больше. А если мы эти 3 тысячи будем просто добавлять каждый месяц к платежу, скажем, 2 года, пока дом строится, то это будет всего 72 тысячи (а не 300, как было бы, если бы мы положили их сразу в ПВ).
Таким образом, общие вложения будут меньше для инвестора. И, когда он эту квартиру продаст, то рентабельность инвестиций будет больше.
Понимаете рассуждение?
Как будет уменьшаться тело долга ипотеки при досрочных погашениях - неважно, в счет уменьшения срока или платежа?
1 - Основной долго уменьшается в любом случае при любом досрочном погашении (в срок или платеж). Выгодно делать досрочное погашение на следующий день после совершения ежемесячного платежа, так как обычно банки начисляют проценты по ипотеке каждый день и чем ближе дата нового ежемесячного платежа, тем бОльшая часть суммы уйдет в проценты, а не тело долга.
Неважно, как вы гасите досрочно ипотеку - в уменьшение срока или платежа, основной долг будет уменьшаться в любом случае.
Другой вопрос, на какую сумму.
Если, например, я вношу досрочно 100 тысяч рублей в счет уменьшения срока, на сколько будет снижено тело долга? Однозначно сказать нельзя, но, в среднем, тело долга будет уменьшено примерно на эти 100 тысяч при условии - !!! ВНИМАНИЕ!!! - если написать заявление на досрочное погашение на следующий день после внесения ежемесячного платежа, когда начислилось еще минимум процентов за новый месяц.
Это первое.
Вот еще ценный комментарий читателя про уменьшение долга.
2 - Досрочные погашения помогают быстрее снижать тело долга
Досрочные погашения помогают гасить основной долг.
Если взять двух человек со всеми равным условиями по ипотеке (тело долга, процент. первоначальный взнос), но :
- первый делает досрочные погашения по 10 тысяч в месяц в течение года
- а второй - не делает досрочных погашений и платит по исходному графику.
В конце года, тело долга первого человека, кто гасил досрочно, будет МЕНЬШЕ, чем второго. И вот почему.
Например, я внесла досрочное погашение 12 500 рублей на следующий день после ежемесячного платежа единоразово в счет уменьшения платежа и смотрю динамику в личном кабинете через месяц после очередного платежа.
- Платеж в следующем месяце сразу уменьшился на 200 рублей.
- Сумма досрочного погашения 12 500 уменьшила мне долг на 10 365 рублей.
- Обычно из суммы ежемесячного платежа только 1-2 тысячи в уменьшение долга (см. скриншоты ниже из моего личного кабинета). После досрочного погашения всего 12500 рублей единоразово - в следующем месяце из ежемесячного платежа уже 4 тысячи рублей пошли в счет погашения основного долга!
Понимаете? Вот смотрите на скриншоты из моего личного кабинета.
То есть чем больше я делаю досрочных погашений (неважно - в срок или платеж), тем бОльшая часть следующего платежа идет в уменьшение тела долга.
Еще пример на моей ипотеке.
Пример досрочного погашения ипотеки на реальном кредите в банке ВТБ
Привожу скриншоты из моего личного кабинета, чтобы не верить каким-то ипотечным калькуляторам.
- 15 декабря прошел ежемесячный платеж;
- 16 декабря - пишу заявление на досрочное погашение 132 736 рублей с целью снизить срок, срок исполнения заявления - 17 декабря. Из них, только 1337 рублей составляют проценты, остальные средства - идут в счет уменьшения основного долга (см. второй скриншот).
Посмотрим, на сколько завтра эти 132 тысячи уменьшат срок кредита.
- 17 декабря - напишу заявление на досрочное погашение с целью снизить платеж (два одновременно заявления в один день нельзя написать в банке ВТБ). Срок исполнения заявления - 18 декабря.
Подожду исполнение, приложу скриншоты и расскажу, на сколько 100 тысяч рублей могут снизить платеж.
Практика показывает, что никто не выплачивает ипотеку весь срок по договору (20-30 лет): как правило, все закрывают кредит быстрее. Теперь вы знаете, как это можно сделать путем досрочных погашений.
Главное, вовремя осознать, что только путем досрочных погашений можно избежать кощунственных переплат размером 2-3 квартиры.