Сегодня буду краткой.
Пришел запрос на анализ объекта с торгов непрофильными активами банка.
Объект - административно-офисное здание с земельным участком, находящееся в общей долевой собственности. Сособственников трое. Один из собственников - физическое лицо.
Для выкупа доли с торгов интерес и целесообразность имеет выкуп всех долей одновременно, чтобы полноценно пользоваться зданием и распоряжаться правами собственника, принимая управленческие решения.
Не буду углубляться в анализ всей истории. Скажу, что объект перспективный.
По существу. Сейчас встал вопрос согласования условий выкупа доли у физлица. Кадастровая стоимость здания с землей составляет на текущий момент 190 млн. руб. Физику принадлежит 1/4. Причем свою долю физик получал в наследство. При реализации платит НДФЛ с налогооблагаемой базы, которая должна быть для расчета налога не менее 70% кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость никто оспаривать не собирается, а налог у физика возникает более 4 млн. руб. Еще плюсом налог на имущество почти по 1 млн. руб в год. А здание не использовалось, ввиду не соответствия виду разрешенного использования участка. Цена вопроса доли - 7 млн. руб. и понятно, что собственник упирается, не соглашаясь на продажу. Это как чемодан без ручки - и тащить тяжело, и бросить жалко...
Зациклившись на юридическом аспекте дела, не вижу решения. Но подсказку дает мой ученик своим вопросом - А что, разве нельзя зарегистрировать физика в статусе ИП, и пусть ему считают налог 6%?
Гениально! Я упустила такой вполне реальный вариант)))). И физик мало того, что может не просто съэкономить на налогах законно, но и получить некую финансовую выгоду от реализации имущества, которое осталось после смерти супруга, нежели всю сумму полученных средств передать государству, не получив при этом ни копейки себе в кармашек на жизнь.
Вот так и приходится продумывать и просчитывать каждую сделку, прежде чем купить объект, особенно, если он идет в рамках инвестпроекта.
