При производстве строительной экспертизы, объекты принято делить на жилые и общественные здания, а так же на технологические сооружения. Соответственно рассчитывается и ущерб.
Если нет глобальных разрушений или массовой гибели людей, то в жилых зданиях суммы относительно низкие. При заливе, пожаре или ненадлежащем ремонте, как правило не превышают рыночную стоимость самого объекта. Для разных локаций это разные суммы. Обычно состоят из кадастровой стоимости, плюс адресная и рыночная надбавка.
Сложности возникают при определении стоимости ущерба в общественных зданиях и сооружениях. Здесь появляется категория оценки ущерба от вывода объекта из эксплуатации, материальные потери за ценности и оборудование находившиеся на объекте, нанесение ущерба третьим лицам, социальные и экологические потери.
Все мы помним пожар в кафе «Хромая лошадь», который произошел 05.12.2009 года в Перми, повлекший смерть 156 человек, сумму компенсации насчитали 146 миллионов для выплаты потерпевшим, без учета материальных потерь от пожара. До полных строительно-технических расчетов до сих пор не дошло, хотя прошло уже 11 лет. Скорее всего, уже есть новые собственники, которые посчитали по "Затратному подходу" суммы на восстановление строительного объекта, которые могут составлять от 3 до 15 миллионов, в зависимости от аппетитов контролирующих органов и звезд на входе. Полная капитализации объекта составляется по "Доходному методу" - стройка плюс компенсация деленная на предполагаемый доход, и рентабельность объекта становится для бывшего собственника неразумной.
Или залив кипятком посетителей в подвале заведения общепита в Санкт-Петербурге 28 сентября 2018 года. Кроме материального ущерба, погибло два человека. Сведений об ущербе для строительных конструкций АО «Теплосети Санкт-Петербурга» засекретил, но думаю, что сумма будет не меньше 40 миллионов рублей, с учетом восстановление теплосетей, имущественных потерь третих лиц и суммы компенсации потерпевшим.
Самое сложное посчитать сумму возмещения от разрушения инфраструктурных объектов. Например обрушения конструкций моста в Мурманской области через реку Колу 01 июня 2020 года. По сведениям информационного агентства СеверПост.RU от 12.06.2020 года, ущерб составил 1,2 миллиарда рублей. Но если посмотреть отчет внимательно, это ущерб от разрыва железнодорожного сообщения, то есть социально-экономические потери. А кто будет считать строительство? На вскидку не меньше трех миллиардов. С учетом того, что это будут бюджетные средства, общую сумму капитализации ущерба мы наверно не услышим. А если и услышим это будут очень ограниченные сведенья. Скорее всего они будут разделены на прямой ущерб от прерывания регионального Ж/Д сообщения и стоимости строительства моста-дублера, и то, как фактические затраты. Социально-экономический ущерб и потери связанные с перераспределением средств в бюджете на строительство нового моста считать никто не будет. Скорее всего будет заявление, что средства получены из резервного фонда, не объясняя источники формирования этого фонда.
В статье взяты примеры лишь наиболее известных случаев, где суммы компенсации рассматриваются только от гибели людей, или эксплуатационные потери. Собственники зданий и сооружений полных расчетов ущерба, в сеть обычно не выкладывают, хотя на такие сведения социальный заказ уже сформировался. Общество уже активно начинает интересоваться, а "почём мостик" будет?
За годы работы в качестве судебного эксперта, накопилось много "оцененных" объектов недвижимости, но в данной статье нет возможности приводить примеры из собственной практики, так как судебный эксперт еще на стадии заключения договорных отношений предупреждаются об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Это касается и подписки о неразглашении материалов дела.
Исходя из этого приходится приводить примеры, широко освещенных в СМИ.
Если понравилась статья, ставьте пожалуйста лайки, подписывайтесь и пишите отзывы. Я всегда готов к дискуссии.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, ДЭН, PsD, профессор.
Директор института судебной стороительно-технической и землеустроительной экспертизы при АНО "АЖН"
Санкт-Петербург 2020 год.
https://www.agnrus.ru