Квартира в новом доме – это сплошные плюсы. Хозяевам не надо бояться, что где-то прорвет трубу или замкнет электропроводку. Их ждут современные удобные планировки, продуманные просторные входные группы и приквартирные холлы, нормальные лестничные площадки, «свежие» коммуникации.
Ну и, конечно, радость от того, что в квартире никто не жил прежде – настоящий триумф первого владельца.
Всего этого нет во вторичном жилье. Покупателям приходится обитать в квартире, которую сделали «под себя» другие люди, или вкладываться в дорогой ремонт. К тому же, покупателей «вторички» нередко обманывают – об этом мы писали в предыдущей статье.
Но вот незадача: тех, кто хочет взять квартиру в новом доме, тоже может ожидать обман и разочарование. Правда, застройщики и агенты красиво называют это «маркетинговыми ходами».
Вот к чему нужно быть готовыми покупателям квартиры в новостройке:
1. Подарочные «фишки»
В последнее время застройщики предлагают «отделку в подарок» при покупке квартиры. Вы же понимаете, что это уловка?! Если в многоэтажке комфорт-класса 300 квартир, готовый ремонт обойдется строителям как минимум в 157 млн рублей (если взять условную цифру в 15 тысяч рублей за «квадрат» и площадь «усредненной» квартиры 35 кв. м = 525 тысяч рублей). Никто не готов дарить подобные суммы.
Более того, все расчеты застройщик производит еще до того как получит все необходимые документы на строительство. Наличие (или отсутствие) отделки прописывается в строительной документации на самых ранних этапах согласования, поэтому ее стоимость всегда включена в итоговую цену конкретного объекта.
Читайте также: Купили квартиру без отделки? Проверьте, вернет ли вам государство 13% расходов на ремонт
Еще один частый «подарок» – балкон или лоджия. Здесь та же история, что и с отделкой: все уже посчитано и заложено в стоимости. И отказаться от балкона, если он предусмотрен планом, невозможно.
Застройщик может хвалиться, что данные нежилые пространства могут достаться вам якобы дешевле. Но это тоже не более чем уловка. По закону РФ, к балкону и лоджии применяется понижающий коэффициент – 0,3 и 0,5 соответственно. То есть, они в любом случае обойдутся покупателям дешевле, чем жилые помещения.
2. Нереальные скидки
Иногда в рекламе говорится про фантастические скидки: 500 тысяч или даже 1 миллион рублей. Такие скидки – утопия. Они возможны только в двух случаях.
Первый – когда застройщик просто лукавит и на самом деле никаких бонусов не предлагает. Дело в том, что существуют две категории цен на новостройки: базовая и стандартная. Первая дается при покупке в рассрочку, она идет с наценкой. Вторая возможна при полной единоразовой оплате или ипотеке.
Читайте также: Доверять опасно: как отличить «хорошую» скидку от ловушки и не остаться без жилья и денег
Самый простой способ повысить продажи – разместить по всему городу огромные плакаты с перечеркнутой базовой ценой и указать рядом стандартную цену. Но написать при этом: «Скидка!».
Это работает безотказно всегда и везде. Яркий тому пример – «черная пятница», когда магазины умудряются сбыть практически любые товары (включая устаревшие и неликвид), да еще и с выгодой для себя. И всё благодаря волшебному слову «дисконт».
Но есть еще и второй вариант: когда реально большие скидки в 20-30% предлагают недобросовестные компании.
Да, по «вкусной» цене действительно можно приобрести себе квартиру. Но не факт, что покупатель в итоге получит от нее ключи. Его может ждать сюрприз в виде грядущего банкротства застройщика, который пытается всевозможными бонусами привлечь «живые» деньги на стройку. И тогда не будет ни квартиры, ни денег, лишь долгие судебные разбирательства.
Еще один вариант, когда предлагают бешеные скидки – это попытка «слить» неликвид, который никто не берет. Иногда это единственный способ избавиться от объекта, который находится на первом этаже с окнами на действующий завод и шумную трассу по соседству.
3. Псевдоблизость метро
Все хотят квартиру поближе к метро. Но не стоит верить размытым формулировкам вроде «от нашего дома всего 10 минут до подземки!». Их часто приукрашивают, чтобы придать привлекательности ЖК.
Чтобы объективно оценить ситуацию, съездите на стройплощадку. Так вы сможете узнать, за какое время реально добраться до вашего будущего дома, а также посмотреть, ведутся ли строительные работы.
Читайте также: Транспортный коллапс: в какие районы Петербурга и пригородов добираться хуже всего
В крайнем случае, «вбейте» адрес объекта в любой навигатор и хотя бы таким образом определите его местоположение относительно метрополитена и время в пути с учетом пробок.
4. Дешевая ипотека
Ипотека – главный стимул продаж на рынке недвижимости. Сейчас есть много разных программ с выгодными условиями. Однако 0,1%, 0,5% или 1% – это нереальные цифры. Банки не имеют права выдавать жилищный кредит по ставке, которая ниже ключевой.
Поэтому такой вариант возможен в том случае, если между застройщиком и финансовой организацией существует договоренность о том, что стоимость квартиры «подрастает» на размер компенсации между обычной и маркетинговой ставкой. А значит, опять же, всё уже заложено в стоимость жилья.
К тому же, такая заманчивая ипотека всегда имеет крайне ограниченный срок действия – полгода, максимум год. Потом ставка вырастает до стандартной среднерыночной.
Читайте также: «Пусти меня к Анжеле», или как риелторы обманывают покупателей вторички