В каждом вопросе есть теоретическая база (законы, нормативка, требования), а есть практическая часть (то, как это работает в реальности).
Наше знание о какой-то вещи может не соответствовать нашему эмпирическому опыту, что порождает ряд заблуждений.
Имея достаточно обширную теоретическую базу, подкрепленную применением и проецированием ее на практические действия, я бы хотел снять окончательно «розовые очки», в первую очередь, с себя, потому что не все из этого, в глубине души, я сам признал.
Наиболее распространенные мифы о межевании
- Межевание необходимо для совершения сделки (купля-продажа, дарение, обмен и т.д.).
Это не так. Если участок имеет кадастровый номер, то в не зависимости от того, как представлены границы, определять их не нужно. Ни одного нормативно-правового акта, который бы обязывал проводить межевание для совершения сделки – нет;
- Кадастровый инженер определит границы земельного участка в соответствии с фактом.
И да и нет. Границы то он фактически с помощью приборов определит, но в случае, если конфигурация и протяженность границ участка не будут соответствовать ранее полученной бумажке при царе-горохе (линия не под тем углом выходит, или ее длина отличается на 10 см), то без суда такой земельный участок кадастровый учет не пройдет.
Данный вывод сделан исходя из практики работы, в том числе, на территории Москвы и Московской области.
Следует заметить, что законодательство допускает изменение площади земельного участка на величину до 10% при уточнении (ч. 2 ст. 42.9 221-ФЗ). Однако Росреестр, в лице государственных регистраторов прав, не будет брать на себя ответственность по прохождению такого межевого плана, требуя какой-то документ, подтверждающий изменение конфигурации земельного участка.
В таких случаях лучше сделать «вынос в натуру координат точек межевыми знаками» и не обременять себя диалогом с Росреестром.
- Можно придумать себе забор любой конфигурации и кадастровый инженер образует такой земельный участок.
В большинстве случаев, на территории, где проводятся работы, есть или генеральный план поселения, или проект межевания территории, или правила землепользования и застройки и т.д. Конфигурация может быть такой, как указано в этих документах.
- Встретившись с массовой ошибкой в СНТ, связанной с наложением, кадастровый инженер исправит такое наложение.
В большинстве случаев, добросовестный кадастровый инженер откажется от выполнения работ, потому что межевание всего СНТ, которое сдвинулось на какое-то расстояние – это огромная работа, требующая достойной оплаты. Недобросовестный кадастровый инженер пристыкует земельный участок к уже имеющимся и продолжит эту ошибку.
Наиболее распространенные мифы о регистрации дома (технический план)
- Технический план – это то же самое, что и технический паспорт БТИ.
Нет. Технический план – это геодезия (координаты точек), поэтажные планы, несколько характеристик (кадастровый номер, адрес, площадь).
Технический паспорт – это отсутствие какой-либо геодезии, бесполезная информация (удельные веса конструктивных элементов, ситуационный план без привязки к координатам), а также подробное описание материала конструктивных элементов и поэтажные планы;
- При определении площади здания, кадастровый инженер посчитает сумму площадей комнат.
Нет, кадастрового инженера не интересует расположение внутренних элементов при подсчете площади. Площадь, занимаемая внутренними элементами также входит в общую площадь здания.
Т.е., если мы имеем здание с двумя комнатами по 5 кв.м, а также перегородку между ними, которая занимает 0.5 кв.м, то общая площадь здания будет составлять 5+5+0.5=10.5 (кв.м), а не 10 кв.м;
- При уточнении здания на земельном участке кадастровый инженер определит его фактическое местоположение.
Как и в ситуации с земельным участком: и да, и нет. Прибором кадастровый инженер все определит. Но в случае, опять-таки, наличия каких-либо разночтений между, допустим, поэтажным планом БТИ, где внешний размер составлял 10 м и контуром кадастрового инженера, где по координатам видно, что там 10.2 м, то учет такой объект, с высокой долей вероятности, не пройдет, т.к. необходимо будет обосновывать наличие такого разночтения.
Росреестр не интересует, что технический паспорт выполнялся, допустим, в 2000г. без применения высокоточных спутниковых средств измерения. Представьте документ, подтверждающий, что длина составляет именно 10.2 м.
В целом, индивидуальных узкоспециализированных заблуждений гораздо больше, в связи с обширностью и сложностью сферы, но это основные, с которыми приходится иметь дело, общаясь с разными людьми и организациями.
Данные заблуждения, по моему мнению, имеют место быть в связи с:
- Полным игнорированием со стороны Росреестра главного принципа ведения Единого государственного реестра недвижимости: внесение, хранение и систематизация достоверных сведений об объектах недвижимости на территории РФ. Главный принцип работы Росреестра – перекладывание бумажек и переписывание сведений из одной бумажки в другую;
- Полным игнорированием со стороны государства механизма надзора над соблюдением норм, имеющих отношение к данной отрасли права. Как следствие, абсолютное чувство безнаказанности со стороны Росреестра;
- Низкой квалификацией основного пласта сотрудников Росреестра и кадастровых инженеров;
- Отсутствием доступных средств объяснения порядка и правил для обычных людей, которые не имели дело с данной отраслью права;
- Сложностью, многогранностью данной отрасли права;
- Наличием множества исключений, которые прямо не прописаны в нормах, как следствие, допускают своевольное толкование Росреестром.