Стоимость коммерческой недвижимости определяется доходностью. Оценщик при расчетах использует доходный подход, который показывает сколько приносит прибыли недвижимость и за какой срок инвестиции окупятся.
⠀
🔹Собственники вкладывают денежные средства в улучшения объектов, которые часто экономически невыгодны и вернуть такие вложения невозможно. Коммерческое помещение или здание с отделкой под узконаправленный бизнес, требует значительных вложений для изменения под другой вид деятельности. Поэтому такую недвижимость продают с бизнесом, который к моменту продажи не всегда приносит доход, или поиск покупателя на помещение специализированного назначения длится продолжительное время.
⠀
Массовые объекты недвижимости офисы, торговые площади с хорошей локацией считают сравнительным подходом и учитывают доход который помещение принесет при сдаче в аренду.
Обязательно учитывайте текущее использование недвижимости и юридическое назначение. Объект может быть расположен в хорошей локации и приносить хороший доход, но оформлен под иное назначение, а это риск для инвестора.
👉Пример, действующая четырехпостовая автомойка круглосуточно обслуживает Клиентов и приносит достойную прибыль, но по документам это гараж на земельном участке под ижс.
Инвестор рискует купить подобную недвижимость или готовый бизнес и потерять вложенные средства если не оформит документы надлежащим образом, но если возможно оформить то учитывайте расходы на оформление.
⠀
Недвижимость в рекламных источниках которую выставил продавец не всегда соответствует действительной рыночной цене, потому что стоимость определена сравнительным подходом по аналогичным помещениям без учета размера доходности или убытка который она может принести.
⠀
❗️Следуйте правилу: коммерческая недвижимость = прибыль.