Сделки с занижением стоимости квартиры в договоре купли-продажи как проводились, так и проводятся. Конечно, с установлением минимальной налогооблагаемой базы в 70% от кадастровой стоимости изменило ситуацию на рынке недвижимости, но не значительно.
Инвесторы, которые покупают и продают квартиры, указывают в договоре сумму, за которую они покупали, используют налоговый вычет, она практически всегда выше 70% от кадастровой стоимости. В этом случае никаких налогов не платят. Но реальная цена (рыночная) выше той, которая в договоре, продавцы занижая её уходят от уплаты налогов.
Данный сговор чреват для обеих сторон сделки. Покупатель рискует, что в случае аннулирования сделки, она вернёт только ту сумму, которая указана в договоре. Продавец рискует, что обман вскроется, ему придётся заплатить налоги и крупные штрафы. Я уже не говорю о риске получить те деньги, что указаны в договоре, а не реальную цену.
А может ли заниженная стоимость в договоре быть основанием для аннулирования сделки.
Для того, чтобы ответить на этот вопрос нужно проанализировать Пленум Верховного суда РФ № 25 от 23.06.2015г., Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2019 N 53-КГ18-38, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.12.2018 N 19-КГ18-41, и внимательно прочитать второе предложение пункта 2 статьи 170 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Занижение стоимости в договоре - притворная сделка, а значит она ничтожна. Фактически, стороны прикрывают сделку на иных условиях. Цена - существенное условия договора.
Однако, к сделке которую стороны прикрывают, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Условие о заниженной цене будет ничтожно, но сделка останется в силе. Будет действовать реальное условие о цене. Но необходимо иметь доказательства, подтверждающие, что сделка реально прошла по большей стоимости.
Таким доказательствами могут быть расписки, дополнительные соглашения, договор аренды сейфа, если сумма указанная в договоре оплачивалась в безналичном порядке.
