Планируете купить квартиру, сдавать ее в аренду и получать стабильный доход? Идея хорошая. Но успех такой инвестиции во многом зависит от «правильного» объекта недвижимости. Какие факторы нужно принимать во внимание будущим рантье? Рассказываем.
1. Доходность
Если квартира не досталась вам в подарок, в наследство и так далее, а вы ее будете покупать на собственные деньги, то в первую очередь нужно рассчитать доходность. Сопоставьте расходы и будущий доход. За какой срок окупятся ваши вложения?
Пример
Вы приобрели в подмосковной новостройке квартиру за 2 млн рублей.
Нашли арендаторов и сдали квартиру за 20 тыс. рублей в месяц.
В год вы заработаете 240 тыс. рублей.
Вложения в квартиру окупятся примерно за 8 лет.
Естественно, мы считали по упрощенной схеме, так как при расчетах нужно учитывать стоимость ремонта, меблировки, налоги, квартплату, износ жилья и прочее. Но в целом можно сделать следующий вывод: чем дешевле вы приобретете квартиру и чем дороже ее сможете сдавать, тем выгоднее ваша инвестиция.
На рынке новостроек Москвы и Московской области самыми выгодными объектами для инвестиций являются квартиры-студии или апартаменты небольшой площади. Средняя доходность таких объектов может составлять 8–9% годовых.
Найти квартиру с оптимальными для аренды характеристиками можно на платформе Dombook в разделе «Искать по фильтрам». Просто задайте необходимые параметры и получите нужный результат.
2. Будет ли спрос?
Следующий важный фактор – ликвидность объекта недвижимости. Нужно, чтобы будущая квартира подходила как можно большему числу арендаторов (в идеале – всем, но так не бывает).
Самым большим спросом на рынке аренды в Московском регионе пользуются квартиры рядом со станцией метро, а если речь о Подмосковье – то рядом с железнодорожной платформой. Поэтому при выборе новостройки для инвестиций учитывайте этот критерий как самый важный. В разделе «Искать по фильтрам» на Dombook можете выбрать опцию «Метро» и время, за которое можно пешком дойти до станции (5, 10, 15 минут и так далее).
Размер квартиры также имеет большое значение. С рынка аренды всегда первыми «уходят» лоты с небольшой площадью – студии и однушки, так как это самое бюджетное предложение (аренда обойдется в 25–30 тыс. рублей в спальных районах столицы, в 15–20 тыс. рублей в подмосковных городах).
Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры считаются уже семейным форматом, сдать в аренду такие лоты труднее. Впрочем, большую квартиру могут арендовать у вас «покомнатно», то есть в нее заселится сразу несколько семей или арендаторов. Но в этом случае и рисков больше, и амортизация выше – квартира быстрее потеряет товарный вид.
Ответ на вопрос о том, в каком районе покупать квартиру для сдачи аренды, зависит от ваших возможностей. Понятно, что квартиру в центре Москвы вы сможете сдавать дорого, но и порог входа для покупки такой недвижимости соответствующий.
Пример
В строящемся ЖК «Павелецкая Сити» стоимость квартир начинается от 8,1 млн рублей (это цена студии с отделкой).
В районе метро «Павелецкая» студию можно сдать за 60–70 тыс. рублей в месяц.
Сдав квартиру за 60 тыс. рублей в месяц, в год вы сможете заработать 720 тыс. рублей.
Вложения в квартиру окупятся примерно за 11 лет.
Помните и о том, что на рынке дорогой аренды в квартиру потребуются дополнительные вложения (хороший ремонт, дорогая мебель, сантехника и т. п.).
3. Строительная готовность
Инвесторам нужно учитывать такой фактор, как строительная готовность объекта недвижимости. Чем раньше вы сможете сдать квартиру в аренду, тем быстрее начнете получать доход. Поэтому покупать новостройку на ранних этапах строительства имеет смысл лишь в том случае, если у квартиры действительно выгодная цена и высокий инвестиционный потенциал.
Пример
Николай узнал от знакомых, что рядом со строящейся станцией метро начинают реализацию жилого проекта. Квартиры в этом ЖК на старте бронирования предлагали по очень выгодным ценам. Николай рискнул и вложил деньги в 1-комнатную квартиру в новостройке. После завершения строительства дома и открытия станции метро квартира, во-первых, подорожала почти в два раза, во-вторых, на жилье всегда высокий спрос со стороны арендаторов, так как метро в 5 минутах ходьбы.
В иных случаях выгодно приобретать квартиру в достроенном доме – на рынке немало ЖК, которые уже сданы в эксплуатацию. Желательно, чтобы жилье было с готовой отделкой от застройщика – его можно сразу сдать нанимателям. В разделе «Искать по фильтрам» на Dombook вы можете выбрать опцию «Стадия» и найти ЖК на любом этапе строительства, а также опцию «Отделка» (здесь можно выбрать любой тип отделки, а также жилье с меблировкой).
4. Формат недвижимости
На рынке новостроек, кроме квартир, есть еще и апартаменты. Такие объекты не всем подходят для постоянного проживания, так как не могут полностью заменить квартиру. Основной недостаток апартаментов – отсутствие статуса жилого помещения (например, в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства). Но для арендаторов и арендодателей это не проблема, а в целом с точки зрения арендного бизнеса у апартаментов много преимуществ по сравнению с обычными квартирами.
Расположение
Как правило, апарт-комплексы расположены в центральных районах Москвы, где много офисов, то есть среди бизнесменов и сотрудников различных компаний всегда много желающих арендовать апартаменты рядом с работой (прописка обычно им не требуется).
Стиль
Апартаменты, лофты, как правило, представлены в нестандартных, креативных проектах, и соответственно, востребованы в кругу платежеспособных клиентов, разбирающихся в стиле и моде. Арендная ставка на такие помещения достаточно высокая.
Доверительное управление
Если апартаменты входят в состав апарт-комплекса, где предусмотрена услуга управления, то аренду, подбор арендаторов и оформление документов можно поручить управляющей компании и вообще ни о чем не беспокоиться, получая гарантированную доходность. При этом покупка апартаментов обойдется вам примерно на 20–30% дешевле по сравнению с квартирой с аналогичными характеристиками.
Пока не определились с выбором объекта под аренду? Заходите на Dombook и используйте поиск по фильтрам или умные теги: система подберет самые подходящие объекты!
