Разберем 3 варианта деления квартир на студии, чтобы вы понимали принципы деления: плюсы, минусы, возникающие риски. А также знали, какие планировки стоит рассматривать для деления квартир на студии, и при каких можно получить повышенную доходность.
Вариант 1. Простая понятная планировка – распашонка.
Это квартира, в которой комнаты находятся по разные стороны от коридора. Когда вы заходите в такую квартиру, то у вас налево расположена комната, а направо – кухня. Такие планировки делить максимально легко. Но есть и нюансы, на которые обязательно стоит обращать внимание, о которых начинающие инвесторы часто забывают.
По планировке санузел находится в центре квартиры. По простой логике ставится перегородка где санузел, закрывается стенками и мы получаем 2 полноценные квартиры-студии с общим тамбуром. Вдоль стены ставится кухня, чтобы оставался проход.
На что стоит обращать внимание при распашонке.
Нужно разбираться, в чем отличие квартир от апартаментов.
Предыдущая статья как раз на эту тему, можно ознакомиться с базовыми отличиями. Я напомню, что в апартаментах можно ставить мокрые зоны где угодно без нарушения норм. На квартиры распространяются нормы санпина, согласно которым канализация не может проходить над жилой зоной. Вынос кухни в сторону комнаты тоже является нарушением, но на реальной практике может происходить по-разному. Разделение санузла на два отдельных согласовывается и у нас есть проект, который мы таким образом реализовали.
Многие в планировках не видят, где проходит вентиляционная шахта. Лучше, если она будет проходить вдоль дальней стены. Таким образом, вы можете перегородки демонтировать либо сделать в них проход. Это тоже будет нарушением норм, потому что по нормам вход в кухню должен проходить не через коридорную зону.
Вариант 2. Однокомнатная более традиционная квартира.
Тоже вариант хорошей планировки: у вас с одной стороны два стыка и по факту 2 мокрые зоны. В некоторых случаях появляются варианты, когда слева находится, например, санузел, а справа гардеробная. Это не является существенным критичным нарушением. Коммуникацию нужно прокладывать четко через коридорную зону. Если вы хотите избежать каких-то дополнительных нарушений, можете поставить насос, который легко и быстро можно демонтировать в случае, если вас заставят узаконить перепланировку, а вы этого сделать не можете или не хотите по тем или иным причинам. Вы быстро демонтируете насос, и планировка возвращается к исходной.
На входе тамбур, прокладывается стенка, и делаются два прохода: один прямо в одну студию и направо во вторую студию.
Таких планировок можно найти огромное количеств. Очень важно, чтобы здесь была отдельная гардеробная зона, и она не была частью жилой зоны. При таком раскладе уже не будет существенного нарушения. В случае протечки, когда вода просочится соседям в комнату снизу, могут возникнуть большие неприятности.
Вариант 3. Планировка 2-х комнатной квартиры, с 3-мя окнами, 1 балконной дверью и одним выходом.
Достаточно интересная планировка. Это типовая двухкомнатная квартира площадью примерно 55-65 кв. метров. Вход в квартиру, слева находится один санузел, справа второй санузел, то есть в квартире 2 стояка.
Можно предположить, что тут будут 3 студии, но это не так. Имея 3 окна и 1 балкон, доходность по этой планировке будет априори выше. Связано это с тем, что здесь можно сделать 4 отдельных студии. Две из них будут микро маленькими, что дает повышенный риск и от этого повышенную доходность.
Что получается: вход в одну студию, вход во вторую студию, вход в третью студию и уже в зависимости от планировки можно оставить проход, либо сделать проход через бывший санузел. Таким образом, получаем сразу 4 студии. Из 2-х комнатной квартиры, где в обычном понимании должно получиться 3 студии, мы получаем 4 с меньшими площадями, чем это принято. Важно наличие 4-х окон, хотя опыт показывает, что люди снимают и без окон в том числе.
Такие варианты возможны и с делением на 5 экстремально маленьких студий, и при планировке трехкомнатной квартиры на пять студий. Важно иметь достаточное количество окон. Экспериментаторы могут рассматривать планировки и без окон.
Планировки типа 1 и 2 могут работать на доходности 12-14% в зависимости от стоимости объекта и ипотеки.
3-я планировка спокойно может работать с доходностью 16-30% в зависимости от стоимости объекта, ипотеки, вложений в ремонт, эффективности работы управляющей компании или вас, как управленца данным объектом.
Если вы хотите инвестировать в недвижимость и получать консервативный доход, то я бы рекомендовал смотреть на более понятные гарантированные доходности, которые не сопряжены с повышенным риском. Мы поможем подобрать такие объекты недвижимости. Переходите на сайт, заполняйте интересующую форму.