Имея обширный опыт регистрации садовых домов, хочу создать для себя чек-лист основных проблем, с которыми приходилось сталкиваться и путей их решения.
Исчерпывающий перечень проблем
1. Координаты земельного участка не определены
Требования Приказа МЭР №953 не допускают подготовку технического плана (а именно он нужен для регистрации дома) без выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка из ЕГРН на земельный участок необходима для отображения здания в пределах такого земельного участка (схема расположения на земельном участке). При отсутствии в ЕГРН сведений о таком земельном участке, подготовка технического плана невозможна.
Что делать?
Как ни крути, без предварительной работы с земельным участком и уточнении его координат границ, зарегистрировать дом не получится.
2. Дом построен с нарушением минимальных отступов
Повсеместная проблема. К слову сказать, в Москве такие минимальные отступы не установлены правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), однако есть такая штука как СП 53.13330.2019, которой регистратор не применет воспользоваться. В ней прописано, что от дома до соседнего земельного участка должно быть не менее 3 метров.
Что делать?
В этой ситуации необходимо понять, расстояние не соблюдается фактически или по бумагам, т.к. границы земельного участка в сведениях ЕГРН, при отсутствии межевания, никогда не равны границе на местности.
Если граница не соблюдается фактически, но по бумагам все ок, то ничего страшного;
Если граница не соблюдается по бумагам и, при этом, граница по бумагам, в целом, соответствует фактической, то следует обращаться к ПЗЗ, а лучше, к градостроительному плану земельного участка, где будет прописана норма отступов или будет указано, что «не установлено» и пробовать так проводить.
Если регистратор попадется придирчивый, который будет знать о вышеуказанном СП, то ничего не остается (без суда), кроме как изменять границу земельного участка.
3. Проблемы с площадью
Люди очень удивляются, когда я рассказываю, как на самом деле рассчитывается площадь здания. В головах сидит, что как сумма площадей всех помещений в таком здании. На самом деле площадь рассчитывается с учетом площади, которая занята внутренними конструктивными элементами.
Т.е., если дом состоит из двух комнат 5 и 5 кв.м и между ними стена, которая занимается площадь 0.5 кв.м, то общая площадь здания будет равна не 10 кв.м, а 10.5 кв.м.
Кроме того, в площадь дома войдет площадь балконов, лоджий, террас, веранд и любых других планировочных структур, даже если они неотапливаемые. Это прямо прописано в Приказе МЭР №90.
Это даже не проблема подготовки технического плана, а проблема, связанная с необходимостью донести до человека, что ты все делаешь по закону. Да, площадь будет больше. Да, кадастровая стоимость будет выше. Да, налог будет больше. Суть то в том, что налог платится не на помещения, а на здание. Здание – это не только помещения, но и стены, крыша, фундаменты, коммуникации и пр. и все это в комплексе. Здание не может существовать просто как отдельные помещения, эти помещения функционируют благодаря несущему каркасу здания. Довольно логично, что за такой каркас нужно платить.
P.s. я в целом, не признаю ситуацию, когда нужно платить за собственную недвижимость, которая куплена или построена за собственные деньги, но, отходя от моего принципа и, бросая взгляд под другим углом, я понимаю, что логично платить не за помещения, а за здание, если в собственности здание.
4. Обезьяна с гранатой
Не люблю повторяться. Все, что я думаю об этой ситуации, я расписал здесь в пункте с таким же названием.
Закреплю только основную мысль, которую необходимо выгравировать на лбу (или противоположном месте) у каждого регистратора.
Работают они там с одной целью – как человек на кассе в пятерочке: брать и пробивать товар без инакомыслий и препятствованию реализации законных прав по распоряжению и пользованию объектом недвижимости, тем более, не имея ни малейшего представления о том, как осуществляются геодезические работы, кадастровые работы, как составляется технический план.
Слишком много власти у обезьяны с гранатой…