Чек-лист проверки юридической чистоты квартиры на вторичке
Подкованный читатель знает: собираешься приобретать квартиру во вторичном жилом фонде – проверь юридическую чистоту, чтобы потом не лишиться жилья и денег. Но какие именно параметры проверки должны присутствовать, известно не всем. Более того, они могут отличаться даже у разных компаний, оказывающих подобные услуги.
Агентство недвижимости «Владис» в числе прочего занимается и юридической проверкой вторичного жилья, и мы готовы поделиться с вами некоторыми секретами этой процедуры. Мы собрали чек-лист из 20 пунктов, следуя которому проводится доскональная и всесторонняя проверка.
Описание объекта недвижимости
Начинать следует с очевидного: попросив у продавца правоустанавливающие документы (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, дарственная и т.п.), закажите выписку из ЕГРН и сравните параметры жилья, указанные в обоих документах, начиная с адреса и заканчивая техническими характеристиками. Любые несовпадения должны вас насторожить. Конечно, они могут оказаться технической ошибкой, а могут и свидетельством недобросовестности продавца.
Наличие обременений
Одна только выписка из ЕГРН способна дать массу полезной информации, в частности, не наложен ли на выбранную квартиру арест, не находится ли она в залоге у банка и не имеет ли еще каких-нибудь обременений. Эти ограничения могут стать препятствием к заключению сделки и ее регистрации, а также неприятным сюрпризом, если обнаружатся после регистрации права собственности на нового владельца.
Особые отметки
2017 год ознаменовался объединением двух баз – ЕГРП и ГКН в одно общее информационное пространство, известное сейчас под аббревиатурой ЕГРН. Во время объединения разделу «особые отметки» присвоили статус «актуальные незасвидетельствованные». Это сигнализировало, что в государственный кадастр были внесены некие данные, которые не нашли отражения в госреестре. Если в выписке из ЕГРН обнаружились такие отметки, следует заранее, до подписания договора купли-продажи, выяснить, какие конкретно изменения были внесены. Информация предоставляется только собственнику, но если продавец добропорядочный, он не откажет поделиться ею с покупателем.
Наличие правопритязаний
Обнаруживаются все в той же выписке из ЕГРН. Если там имеется отметка о правопритязаниях, значит, кто-то подал в Росреестр заявление о регистрации права собственности на данную жилплощадь. Если вы такого заявления не подавали, следует уточнить, кто это сделал.
Согласие третьих лиц
Здесь речь может идти о множестве частных случаев. Самые распространенные:
· Если жилье куплено в браке, необходимо письменное согласие супруга/супруги продавца на сделку;
· Если жилье приобретено с использованием материнского капитала, необходимо согласие органов опеки несовершеннолетнего собственника;
· Если среди собственников имеется недееспособный, также необходимо согласие на сделку органов опеки.
Подчеркнем, что согласие должно быть не устным, а в виде нотариально заверенного документа. В противном случае заключение сделки возможно, но также вероятны проблемы с законностью правообладания в дальнейшем.
Продажа по доверенности
Само по себе такое действие законно, но, к сожалению, им слишком часто пользуются мошенники. Поэтому если продавец демонстрирует вам доверенность на продажу, настаивайте на встрече с собственником, благо, современные средства связи позволяют это сделать, где бы он ни находился. Естественно, личность владельца квартиры должна быть подтверждена документами. Многие просто не соглашаются на сделку по доверенности, чтобы не подвергать себя лишним рискам.
Подлинность самой доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Изъятие объекта на муниципальные или государственные нужды
Такой пункт тоже может встретиться в выписке из ЕГРН. И это означает, что сделка не состоится, поскольку Росреестр откажет в регистрации, а даже если переход права собственности состоится, жилплощадь в любой момент может быть изъята государством без какой-либо компенсации незадачливому покупателю.
Объект культурного наследия
В древних городах, таких как Москва, Нижний Новгород, Владимир, Рязань и так далее дом может оказаться объектом культурного наследия. Сведения об этом найдутся в вездесущей выписке из ЕГРН. Такую недвижимость можно купить, но следует быть готовым к тому, что могут возникнуть различные ограничения. Конечно, у нас не так строго относятся к историческому облику зданий, как в Европе, где зачастую даже современную сантехнику поставить нельзя. Но пластиковые окна или кондиционер могут запретить и у нас, как нарушающие архитектурную концепцию.
Перспектива сноса дома
В ближайшее время выписка из ЕГРН будет давать также информацию о планируемом сносе здания и степени его аварийности. Сейчас добывать эти сведения приходится на специальных сайтах муниципалитета.
Банкротство продавца
Если собственник жилья официально объявил себя банкротом, то приобретать у него недвижимость опасно. По закону в течение пяти лет после банкротства все его сделки могут быть оспорены по решению конкурсного управляющего и признаны недействительными. Информация о банкротстве содержится в картотеке арбитражных дел на сайте арбитражного суда.
Долги продавца
Помимо банкротства собственника жилья, неприятным сюрпризом могут стать его долги. Это могут быть как задолженности по оплате коммунальных услуг, так и долги по алиментам, или другие. В первом случае опасность для покупателя в том, что вместе с правом собственности на квартиру он рискует получить еще и ворох неоплаченных квитанций за предыдущего хозяина. Во втором случае, если долги напрямую не касаются недвижимости, но их сумма превышает 300 000 рублей, это может стать началом банкротства, а его последствия мы разобрали выше. Информация о задолженностях публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов.
Судебные разбирательства
Обратившись в районный суд, можно убедиться, не фигурирует ли продавец в качестве участника в каких-либо судебных разбирательствах. Если это так, важно уточнить детали, возможно, это будет касаться его недвижимого имущества, а значит, торопиться с заключением сделки нецелесообразно.
Подлинность паспорта собственника
Паспорт – основной документ любого гражданина, и именно с него начинается проверка подлинности личности продавца. Убедиться в том, что паспорт настоящий, можно на сайте МВД РФ. Если паспорт окажется поддельным и это выяснится в ходе регистрации, сделку приостановят, если же регистрация совершилась, сделку могут признать недействительной. Это грозит покупателю потерей купленной квартиры и денег.
История переходов права собственности жилья
Количество переходов права собственности может косвенно многое рассказать о жилье. Например, если квартира часто продается, с высокой вероятностью с ней что-то не так: имеются конструктивные дефекты или другие препятствия к спокойному проживанию. За этим может скрываться и мошенническая схема. Результаты проверки переходов права собственности подскажет, в каком направлении следует продолжать копать. Данные находятся в выписке о переходе права собственности.
Расчеты по прежним сделкам
Если квартира находится в собственности продавца менее трех лет, и срок исковой давности еще не истек, имеет смысл запросить подтверждение, что все расчеты по предыдущим сделкам были совершены. Такую бумагу может предоставить собственнику банк, также это может быть платежное поручение или расписка.
Прописанные в квартире граждане и временно снятые с регистрации
Даже если собственник у квартиры один, нелишним будет уточнить, сколько человек прописаны на данной жилплощади, а также проследить, чтобы все они выписались до заключения договора купли-продажи. В противном случае наличие зарегистрированных лиц может грозить немалыми осложнениями, вплоть до расторжения сделки. Например, человек, прописанный в квартире, но отказавшийся от приватизации, получает право пожизненного проживания, его нельзя будет потом выписать даже с привлечением суда. Аналогично маленькие дети: их нельзя выписать «в никуда», поэтому собственник должен заранее позаботиться о том, чтобы освободить квартиру от всех прописанных. Иначе сделку лучше не заключать.
Также стоит запросить расширенную выписку и уточнить, нет ли в квартире лиц, временно снятых с регистрационного учета: студентов, заключенных, военных. Все они также смогут оспорить сделку в дальнейшем.
Дееспособность продавца
Немало мошеннических схем в сфере недвижимости построены на недееспособности собственника. Чтобы обезопасить себя, попросите продавца предоставить справку из ПНД, что он не состоит на учете. Также нелишней будет справка из наркологического диспансера об отсутствии зависимостей.
Отсутствие перепланировок
Сама по себе перепланировка не становится препятствием к заключению сделки. Главное убедиться в том, что она была сделана законно и зарегистрирована в БТИ, иначе в регистрации сделки могут отказать или проблемы с узакониванием лягут на плечи продавца. Особенно неприятно, если продавец не только не потрудился зарегистрировать в инстанциях свои труды, но и намеренно не стал этого делать, поскольку его вмешательство в архитектуру нельзя было узаконить (снос несущих стен, например). Тогда может потребоваться восстановить исходный облик здания, и если право собственности уже перешло к покупателю, это станет его задачей. Выяснить все нюансы поможет обращение в БТИ и изучение техпаспорта квартиры.
Проверка адреса
На сайте ФНС вы можете убедиться, что в квартире вдобавок к прописанным физическим лицам не зарегистрировано никакое юридическое лицо.
А не террорист ли ты часом?
И наконец последний ресурс, который позволит убедиться в благонадежности продавца, это сайт Росфинмониторинга. Там вы можете уточнить, не причастен ли собственник к террористической или экстремистской деятельности.
Из количества пунктов нашего чек-листа очевидно, что юридическая проверка – предприятие отнюдь непростое, требующее временных затрат, причем как от покупателя, так и от продавца. Если вы хотите сэкономить свое время и нервы, обращайтесь в АН «Владис». Опытные юристы выполнят проверку качественно и быстро, а ее результаты станут надежной гарантией добросовестности продавца.
Спасибо за лайки и подписку на канал!