Современные кварталы и даже микрорайоны столицы сегодня часто смахивают на уездный город N, в котором по едкому замечанию авторов романа «Двенадцать стульев» «было так много парикмахерских заведений и бюро похоронных процессий, что казалось, жители города рождались, лишь затем, чтобы побриться, остричься, освежить голову вежеталем и сразу же умереть».
Конечно, в новостройках первопрестольной похоронных контор не встретишь, зато от салонов красоты порой в глазах рябит. Или взять продуктовые магазины. Иной раз в радиусе 100 метров можно насчитать до 5-6 всяческих маркетов, особенно сетевых и с одинаковым набором продуктов.
Скажите, пожалуйста, для чего все это бьюти-продуктовое изобилие?
Похоже, и власти, и застройщики весьма специфично представляют, что такое комфортная среда. Все правильно, человек должен быть накормленным и красивыми. Но не в ущерб духовному. Потребительская идеология не должна быт главенствующей.
Между тем в новостройках на первых этажах чаще всего открываются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, предприятия коммунально-бытовой сферы .
Почему?
Потому, отвечает Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости», что «деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома».
В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже взрывоопасных веществ и материалов. На первых этажах нельзя открывать бани, производства, склады, прачечные и химчистки (только приемные пункты), специализированные медицинские кабинеты (лаборатории, аппаратной диагностики, рентгеновские кабинеты, ветеринарные клиники и т.п.), упомянутые учреждения системы ритуального обслуживания, общественные туалеты и даже рыбные магазины.
А недавно под запрет попали магазины по продаже мебели (привет от Ильфа и Петрова!), синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел.
Зато кафе и рестораны, против которых, собственно, и выступали в свое время москвичи, никто не трогает. Им лишь ограничили время работы до 23 часов и прировняли к школам танцев, театрам и дискотекам.
Таким образом, «опасная» для населения инфраструктура в новых ЖК сужается, но взамен ничего не предлагается. Получается, что библиотеки, творческие мастерские, всевозможные развивающие кружки и секции выносятся властями за скобки?
Не спорю, отдельно стоящие физкультурно-оздоровительные комплексы, торгово-развлекательные и даже культурно-просветительские центры открываются регулярно. Но исключительно в масштабных проектах, которые можно по пальцам перечесть. В остальных – средних и локальных ЖК – всего этого нет, только первые («коммерческие») этажи домов со стандартным набором.
Почему бы городу не мотивировать застройщиков на создание именно культурной и оздоровительной среды обитания во всех без исключения проектах?
Мне так кажется, что комфорт проживания в жилом комплексе или микрорайоне обеспечивается не столько запретительными мерами, сколько развивающими.
Или я чего-то не понимаю?
Давайте спросим девелоперов
По мнению Александра Абрамова, директора по продукту «ИНТЕКО», наличие коммерческой инфраструктуры в жилом проекте, с одной стороны, повышает общую его привлекательность, а с другой – позволяет наиболее эффективно использовать неликвидные (в случае размещения жилья) площади на первых этажах домов, в особенности со стороны автомагистралей и пешеходных улиц с оживлённым трафиком.
«На этапе проектирования застройщики предусматривают как помещения для конкретных объектов, так и со свободным назначением. Некоторые девелоперы самостоятельно заботятся о сбалансированности набора услуг, определяют площади и конфигурации соответствующих помещений», – говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»).
Однако, по признанию эксперта, «это не очень распространенный подход на рынке недвижимости». Девелоперы в основном нацелены на продажу помещений и даже сдача в аренду им не особенно интересна.
Дело в том, что, если застройщик оставляет нежилые помещения на балансе, он должен создать управляющую компанию, сформировать состав арендаторов, а это не относится к его профильной деятельности.
«Оптимальный вариант – продать помещения инвесторам, которые будут заниматься поиском организаций, желающих расположиться в жилом комплексе», – резюмирует Игорь Козельцев.
Иным словами построил, получил прибыль и до свидания!
Инвесторы – это третья сторона, которая также думает о том, чтобы извлечь монету из своего актива, а не огрести штрафы за нарушение законодательных запретов и потому привлекают в основном проверенные (читай продуктовые) сетевые компании, способные платить аренду. Мелкий торговец им редко бывает интересен, как, впрочем, и любой другой с сомнительным коммерческим потенциалом.
В результате всевозможные салоны и маркеты «захватывают» большую часть коммерческих помещений в новых жилых комплексах.
Справедливости ради, следует сказать, что на столичном рынке недвижимости все же встречаются комплексы, в которых застройщик изначально предусмотрел и библиотеку, и кинотеатр. Но это дома высокого ценового сегмента. В массовом жилищном строительстве – все с точностью до наоборот.
Разумеется, заставить кого-то работать себе в убыток занятие неблагодарное, однако подозреваю, что у города есть определенные инструменты, позволяющие повлиять на ситуацию. Можно попросту выкупить часть площадей на первых этажах жилых домов и передать их по самым низким арендным ставкам тем организациям, которые в состоянии обеспечить комфорт шаговой доступности – и материальный и духовный.
Виталий Простаков
А вы, уважаемые читатели, что думаете по этому поводу? Автор статьи будет признателен за ваши комментарии и лайки.