Захотелось поговорить на тему недвижимости. Задумался о том, чтобы переехать ближе к цивилизации (сейчас живу за городом), посмотрел на имеющиеся варианты и в итоге решил строить дом в одном коттеджном посёлке, так как в этом случае ты получаешь гораздо больше, чем при покупке квартиры, отдавая примерно те же деньги. Очень крутое место и реально ехать в среднем 20-30 минут до центра города. Все это натолкнуло меня на размышления о рынке недвижимости.
Оказалось, что многие думают, что если они купили несколько квартир за 3 млн., когда курс был 30р за #доллар, а потом продали за 6 млн., когда курс стал давно 60р, то они получили доходность 100% за это время. Дело в том, что если бумажек в руках стало больше, то это не значит, что вы заработали (количество бумажек и их ценность - это разные вещи). В примере с покупкой недвижимости реальная доходность хорошо если равна нулю. Есть такие вещи как курс доллара, инфляция - все это делает инвестиции в рублях бесполезными. Даже если вы заработали за день 20% в рублях, то единственный способ зафиксировать эту доходность - это потратить их, потому что нет гарантий, что через несколько месяцев ценность этих денег останется той же самой. Инвестировать и считать доходность нужно в долларах. Мы, к сожалению, из-за структуры нашей экономики, зависим от его курса и ваша задача, как человека, который хочет эффективно управлять своими сбережениями - снизить эту зависимость.
#Недвижимость - это неплохой актив, но держать там все сбережения нет смысла. Особенно сейчас.
Сейчас рынок недвижимости искусственно поддерживают с помощью льготных ипотечных программ. Застройщики уже начали думать, что это они диктуют рынку цены, но правда в том, что это рынок их устанавливает и рано или поздно им откроют глаза на этот факт.
- Каждый пятый россиянин имеет просроченную задолженность и в целом сейчас рекордное количество долгов и уровень просрочки;
- Доходы населения, вероятно, снизятся больше прогнозов;
- Группа ПИК (один из самых крупных застройщиков в РФ) сообщила, что объем продаж в 3кв. вырос на 51% по сравнению с 3кв 2019г. (круто, но кто будет покупать потом, если все купили сейчас?)
- Просрочка по ипотеке продолжает расти (+8.2% в августе, рекордный скачок);
- Доступность кредитования значительно выросла и ипотеку может взять любой желающий без каких-либо проблем;
- При этом всём реальные доходы населения падают, а цены на квартиры растут, что наводит на мысль о том, что население, вероятно, может переоценить свои возможности (сначала нужно купить квартиру, а потом сделать там ремонт, а это тоже не дешевое удовольствие);
Думаю, что сейчас самое хорошее время для того, чтобы продать недвижимость, а не купить. Цены стали побольше, ликвидность тоже. Есть шансы продать то, что долгое время не получалось. Льготную ипотеку, вероятно, продлят до середины 2021 года, что может взвинтить цены еще больше и ухудшит качество кредитных портфелей банков. Рекомендовал бы не ждать этого. Рост цен умирает в эйфории и сейчас это как раз она и есть. Не факт, что все будет именно так, как я говорю, но иной сценарий пока, на мой взгляд, маловероятен. Резюмируя, я бы отметил самый важный момент, который заключается в том, что не нужно концентрировать много денег в недвижимости. Она должна занимать минимальную долю. Возможностей для получения вменяемой доходности там слишком мало.