Почему каждый месяц начисляются разные проценты по ипотеке? Разбираемся

Всем привет! Вы на канале Молодой Ипотечник. В октябре 2018-го года оформил в ипотеку квартиру-студию. Здесь делюсь получаемым опытом и наблюдениями из мира недвижимости. Приятного чтения!

Уже давно интересовала одна деталь: почему в графике ипотечных платежей, в графе "проценты" я вижу вот такое плавающее значение по процентам:

Понятно то, что снижается. Вопрос в другом - почему скачет?

Похоже, ответ я нашел. Если он неверный, то поправьте в комментариях, самый лучший и конструктивный ответ попадет в дополнение к статье.

Поехали разбираться

Сначала давайте провизуализируем как это выглядит. Для наглядности я взял будущий год.

Что здесь к чему

Красная линия - убывание основного долга. Белая же показывает сколько процентов мы выплатим каждый месяц. По горизонтали - даты платежей, время.

Ну окей. А дальше?

Теперь вот что сделаем. Для каждого месяца поделим проценты и остаток долга.

Как раз то, что было на графике

И опять визуализируем

Цифры указаны в процентах и округлены до трех значащих цифр, чтобы никого не шокировать

Смутило то, что не все совпадает с обычным ежемесячным расчетом ежемесячной ставки:

В моем случае ставка по кредиту 9.4 %

На самом деле все окей. Не надо бежать в банк и грозно смотреть на автомат по выдаче талончиков. Если взять среднее от полученных значений на графике выше, то как раз получится среднемесячная годовая ставка. Она и равна 0.078 %.

И мы приближаемся к ответу

Смотрел на график минут 5 и думал: "Зачем я его нарисовал?". А потом как дошло.

Короче. У нас же при ипотеке аннуитетные платежи. А проценты начисляются каждый день. Значит, имеет значение сколько дней прошло между двумя датами платежа. И тот график со ставками тупо похож на календарь. Почти.

Как работает на моем примере:

Вот

Дата платежа у меня всегда стоит на 30 число. Февраль исключение. Между датами проходит разное количество дней. Что мы видим по тому же синему графику.

Так-с. По ипотечному кредиту у нас проценты начисляются каждый день. Значит, итоговый вид расчета процентов за месяц будет такой:

Повторю мысль из начала статьи, если суждения неверны - пишите в комментариях

Именно поэтому в феврале и марте получились отклонения. Из-за разных промежутков времени.

Даже если мы вносим досрочные платежи, то пропорция (не величина) по процентам все равно будет сохраняться. Поскольку дата платежа одна и та же.

Есть ли у этого всего практическое применение?

Да.

Только эта тема одной из следующих статей.

В тему: как рассчитывается ежемесячный платеж по ипотеке?

Понравилась статья? Ставьте лайк! Да пребудет с вами вычет!