Автор - Любовь Зубакова
ведущий консультант Bilfinger Tebodin
Виды разрешенного использования земельных участков определяются на основании классификатора, утвержденного приказом МинЭкономРазвития РФ N 540 от 1 сентября 2014 года, и в соответствии с территориальной зоной, предусмотренной градостроительной документацией.
В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основные, условно разрешенные и вспомогательные (допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам).
Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен двумя способами:
- На основании заявления о выбранном виде разрешенного использования правообладателем земельного участка из тех видов, которые установлены градостроительной документацией муниципального образования, в границах территории которого находится участок.
- На основании постановления (решения) об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принятого уполномоченным органом.
Для того, чтобы воспользоваться первым способом нужно определить статус самого заявителя, физического или юридического лица, заинтересованного в таком изменении. Статья 37 ГрК РФ предусматривает, что правообладатели земельных участков (собственники, арендаторы, землепользователи, землевладельцы) вправе выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования участков самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Однако, в случае, если правообладатель земельного участка является арендатором и получил право заключения договора аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, на основании аукциона, то изменение ВРИ такого участка не допускается (п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).
Правообладателю нужно подать заявление для изменения сведений единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка и указать выбранный ВРИ в точном соответствии с видами разрешенного использования, указанными в градостроительном регламенте (Правилах землепользования и застройки). Для уточнения этой информации правообладатель может обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления за справкой, об отнесении земельного участка к определенной территориальной зоне.
Росреестр в течение трех рабочих дней со дня получения заявления обязан запросить необходимые для внесения в ЕГРН документы (сведения) у иных госорганов и органов местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия. Новые сведения вносятся в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты поступления необходимых документов и сведений. В случае отсутствия таких документов и сведений орган регистрации прав откажет во внесении сведений в ЕГРН.
Для изменения ВРИ вторым способом правообладатель обращается с заявлением в уполномоченный орган местного самоуправления о принятии решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Орган МСУ в течение 30 календарных дней либо принимает решение об изменении ВРИ земельного участка на основании заявления, либо представляет мотивированный отказ в принятии такого решения.
Одним из оснований отказа может быть несоответствие испрашиваемого ВРИ градостроительным регламентам, т.е. если градостроительным регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ. В таком случае правообладателю земельного участка потребуется инициировать внесение изменений в Правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования в порядке, предусмотренном ст. 33 Градостроительного кодекса РФ.
В случае принятия органом МСУ решения об изменении ВРИ соответствующее постановление (решение) может быть подано в орган кадастрового учета самим правообладателем земельного участка с заявлением об учете изменений, или может быть направлено принявшим его органом в порядке информационного взаимодействия.
Отдельно нужно упомянуть получение разрешения на условно разрешенный вид использования участка. Такое разрешение получается на основании решения главы администрации муниципального образования, в границах территории которого находится участок. Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования должен быть рассмотрен на общественных обсуждениях или публичных слушаниях (п. 2 ст. 39 ГрК РФ).
Описанные выше услуги предоставляются органами местного самоуправления и кадастрового учета бесплатно. Исключением является Москва и отдельные муниципальные образования на территории Московской области, где плата взимается, например, при изменении ВРИ на вид, предусматривающий жилищное строительство, и еще в ряде случаев (на основании Постановления Правительства Москвы от 10.09.2013 № 593-ПП и Постановления Правительства Московской области от 30.12.2014 № 1165/52).
Кроме того, заявитель может понести расходы в связи с разработкой документов, необходимых для внесения изменений в градостроительную документацию, например, проекта планировки территории.
Подписка на журнал «Оценка инвестиций» доступна по ссылке: esm-invest.com/ru/subscri