Сейчас упали ставки по ипотеке, подешевели квартиры и многие задумались, а не стоит ли сейчас пойти и решить свои жилищные вопросы или купить себе недорогую квартиру в ипотеку как инвестиционный проект и заработать на этом. Давайте разбираться в том, стоит ли сейчас приобретать квартиру на падающем рынке или не стоит.
Есть ряд мифов, которые ходят об ипотеке и мы хотим их далее разобрать.
Первый миф говорит о том, что лучше платить за собственную квартиру, чем какому-то дяде.
Посмотрите на Европу. Взять, допустим, к примеру Германию. В Германии практически всё население (80%) живёт в арендном жилье. И у молодых людей не возникает идея в двадцать лет пойти и взять себе на двадцать лет ипотеку. Зачем? Они живут, снимают квартиры, работают, переезжают из одного города в другой по работе или переезжают в другие страны.
И когда они зарабатывают определённый капитал к сорока годам, и тогда они задумываются о покупке квартиры. И то не все. Некоторые до конца жизни так и живут в арендном жилье. Это у нас такой менталитет. Надо купить своё на последние деньги и тянуть эту лямку. Квартиры — это нестабильность завтрашнего дня. Это якорь.
Допустим, вы молодой специалист. Зачем вам квартира в Воронеже, Омске, Красноярске, если там вдруг не будет работы? Если у вас есть голова и руки, вы всё равно найдёте себе работу, которая позволит оплатить съёмную квартиру. Где платёж будет намного меньше, чем по ипотеке. Если есть работа в Москве, вы спокойно снялись, как говорится, с якоря в Красноярске, поехали в Москву и утроились. И таких случаев много. Или вы живёте в Москве, а вам предложили хорошую работу в Новосибирске. Вы поехали в Новосибирск и заработали себе хорошие деньги. Там сняли квартиру, пожили, сделали проект и вернулись.
Второй популярный миф. Я возьму в ипотеку в квартиру, буду сдавать её в аренду и квартиранты мои будут оплачивать мою ипотеку.
Друзья, этот шаблон не работает. Причём после пандемии он вообще перестал работать. Доходность от сдачи квартиры в аренду примерно составит четыре, ну максимум пять процентов годовых. Не более. Почему? Потому что, во-первых, квартиры не всегда сдаются.
Есть такие интервалы, когда нет квартиранта (один съехал, а другой не заехал). Во-вторых, люди из квартиры съезжают и выезжают. В результате жильё портится и его приходится ремонтировать. И это определённые расходы, которые также нужно считать. Плюс арендные ставки. Посмотрите, в последнее время арендные ставки только падают на жильё. И это тоже отражается на доходности. Поэтому покупать квартиру просто для того, чтобы её «тупо» сдавать в аренду — это абсолютно неправильный путь. Лучше пойти и положить деньги на депозит в банк или инвестировать их через фонд коллективных инвестиций и заработать в три раза больше. Или ещё один хороший вариант.
Купить квартиру в ипотеку, если вы собираетесь заниматься её управлением, т.е. поделить её на студии. Но здесь есть один нюанс. Покупать следует не жилую квартиру, а апартаменты. Далее делите их на небольшие студии и сдаёте в посуточную аренду. Да, это очень хорошая бизнес-модель, которая, в принципе, имеет право на жизнь. Доходность выше получается.
Вы можете это делать сами либо найти управляющую компанию, которая это будет делать. Но это немножко другая история. Это не история, про которую очень любят говорить: «куплю квартиру, буду сдавать в аренду и получать доход, покрывающий ипотеку». Поэтому, как говорится разделяйте, где коммерция и бизнес, а где эмоции и нет здравого расчёта.
Полезно будет почитать: Ипотека: какой вид погашения кредита выбрать?
Третий популярный миф. Можно сказать, что это не совсем миф, а наверное, скорее финансовая неграмотность — это когда люди не считают сколько они платят по ипотеке.
Многие думают у меня, допустим, платёж 20 000 . И отлично. Я его тяну, спокойно плачу, зарплата 50 000 , 20 000 отдал и всё нормально. Но никто не смотрит из чего складывается этот платёж. А очень часто, допустим, платя 30 000 , вы 25 000 платите только за проценты. И только маленькая часть идёт на погашение долга. И если что-то случится, например, рынок недвижимости просел или у вас произошли какие-то изменения в жизни и не можете дальше платить ипотеку, то окажется через пять-семь лет вы не так много закрыли кредита. И продавая квартиру может так оказаться, что вы не закроете кредит. Вы не вернёте те деньги, которые были инвестированы.
Друзья, обязательно дочитайте статью до конца. Потому что в в конце дадим весь расклад сколько же вы реально платите по ипотеке. И дадим альтернативные варианты куда можно инвестировать, чтобы можно было заработать.
Следующий важный момент. Банкиры очень часто вводят в заблуждение, говоря возьми ипотеку, потому что ипотечный платёж будет равен платежу по аренде за квартиру.
Это не так! Всегда ипотечный платёж по квартире будет больше нежели вы пойдёте на рынок и возьмёте в аренду квартиру. Сейчас, когда случилась пандемия рынок жилой недвижимости просел, просели арендные ставки и это ещё больше разнится. Ипотечные платежи у людей не изменились, а арендные ставки упали. И те люди, которые, допустим, брали квартиру, сдавали в аренду и платили ипотеку с получаемого дохода, то сейчас у них эта история не срастается.
Четвертый очень популярный миф. Квартира — это стабильность завтрашнего дня.
Все думают, вдруг завтра у меня не будет работы, но зато у меня квартира и мне будет где жить. И многие родители задумываются об этом, и своим чадам стараются уже в раннем возрасте купить квартиру. Знаем случаи, когда и в пять лет покупают. Они думают, вот ребёнок подрастёт, у него будет квартира, ну и как бы свою программу родительскую сделали. Так это может быть медвежья услуга? Вы подумайте (старшее поколение) нужно ли делать такое для своих детей, особенно для сыновей. Не остановит ли это их процесс развития? Когда ты в 20 лет получил квартиру, к чему стремится, у тебя всё закрыто.
Спокойно сидишь, смотришь вакансии полгода или год. Знаем ситуации, когда ребята по три года не устраиваются на работу, говоря, что нет той работы, которая достойна меня. Это расслабляет. Подумайте об этим.
Полезно будет почитать: Получение кредитных каникул по ипотеке из-за коронавируса – миф или реальность?
Пятый популярный миф. Бери пока дают.
Например, вы очень часто, наверное, слышали о том, что люди говорят: «Пока у меня официальная зарплата, то может быть надо пойти и взять ипотеку? Ведь и процентная ставка низкая. И по телевизору рекламируют. И застройщик говорит берите пока не дорого». Но если у вас зарплата 30 000 , то какая может быть ипотека. Какая покупка квартиры? Инвестируйте деньги ни в кирпичи, а в себя, в своё образование. Повышайте свой доход и квалификацию. Зарабатывайте 50 000, 100 000, 150 000, 200 000 . И когда у вас будет хороший доход, тогда и задумайтесь о жилье.
Далее приводим обещанный расчёт. Допустим, у вас есть 1 500 000 . И вы думаете куда их инвестировать? Выбираете квартиру. У вас семья из двух человек. Ваш доход 150 000 на двоих. Идёте в банк. Думаете, что вам дадут ипотеку под 6, а реально дают по 8%. Далее покупаете квартиру. В среднем в Москве можно квартиру взять (подобрать) за 8 000 000 . Вносите первоначальный взнос. Получили ипотеку на 20 лет под 8%. И платёж у вас в месяц составляет порядка 55 000 .
И что имеете через 20 лет? За квартиру вы заплатили 14 500 000 , переплатив 6 500 000 .
А если бы вы эти 1 500 000 инвестировали в фонд коллективных инвестиций, где минимальная доходность была бы 15%, то через 20 лет ваш актив составил бы более 29 000 000 . Сравните 29 000 000 и квартиру. Не будем говорить о том, что может квартира вырасти в цене. Если квартира вырастит в цене в два-три раза, то и коммерческая недвижимость вырастит в два-три раза.
Посчитайте. Вы вложили в коммерческую недвижимость, стали совладельцем её и у вас есть стабильный пассивный доход или у вас квартира, которая вам ничего не приносит или приносит минимальную арендную плату.
Шестой популярный миф. Ипотека лучший способ зафиксировать деньги.
Допустим, у вас есть 1 500 000 . И чтобы их сохранить, вы покупаете себе квартиру в ипотеку. Делаете первоначальный взнос, покупаете квартиру и сдаёте её в аренду. По крайней мере, как минимум, деньги не сгорят. Да, не сгорят. Если, допустим, будете, квартиру посуточно сдавать в аренду, ну это хоть более или менее бизнес, или кому-то дадите сдавать в аренду. Но есть другие альтернативные пути для инвестирования, где можно зарабатывать больше, к примеру, в коммерческой недвижимости или через фонд коллективных инвестиций.
Поймите, что сейчас от покупки квартиры по низкой процентной ставки, вы ничего особо не выиграете. Процентную низкую ставку сделали не для вас, чтобы сэкономить ваши деньги. Это сделали для того, чтобы поддержать застройщиков и их продажи. Застройщики не хотят снижать цены. Это сговор государства и застройщиков. Государство даёт через застройщиков недорогие деньги вам, чтобы вы у них покупали дорогие квадратные метры. Поймите это ловушка. Вам продают дорого в кредит. Вам не упускают цены.
Многие думают, что 1 500 000 это маленькая сумма. И с ней можно только в квартиры пойти. Нет. 1 500 000 это хорошие деньги. 1 000 000 даже хорошие деньги. 500 000 это тоже достойные деньги, с которыми можно начинать работать. Есть акции крупных компаний, облигации, инвестиции в чужой бизнес. Есть в конце концов коммерческая недвижимость. Если у вас нет денег на коммерческую недвижимость, то в недвижимость можно инвестировать через фонд коллективных инвестиций. И зарабатывать кратно больше, чем покупать квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду. Думайте. Принимайте правильные решения.
А есть ли случаи, когда стоит брать ипотеку? Конечно, такие случаи есть. Если у вас, например, хороший доход и для вас не обременительно купить квартиру, тогда покупайте. Но покупайте квартиру своей мечты, в которой хочется жить, создавать семью, растить детей. Нет возможностей, идите снимите квартиру. Снимите ту квартиру, в которой комфортно и хорошо. Но не нужно себя обременять рабством 20 метровой квартирой и думать о каком-то будущем. Думайте головой и инвестируйте правильно.
Также читайте по этой же теме:
Где купить квартиру по льготной ставке 6,5%
Как погасить ипотеку быстрее и где взять деньги?
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас, чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.