Как продать квартиру по переуступке, когда никогда этого не делал? Никак, просто пойти - и продать. Сколько не читай, что пишут, сколько не спрашивай, как и что будет, все равно, на практике все будет иначе, а ничто не является более крутым учителем, чем собственный опыт.
Конечно, я много чего читала перед и в ходе сделки. Но все, о чем я скажу ниже, нигде не было написано. Технические моменты проведения сделки можно почитать в последних постах на канале, а в этой публикации расскажу, к чему морально надо готовиться и сколько денег готовить.
📌 Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков - в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями.
1 - К оговоренным изначально срокам проведения сделки смело прибавляем еще минимум 2 месяца
Мы договорились с покупателем и риелтором, что сделка займет два месяца в худшем случае с учетом всех возможных приколов и задержек в Росреестре.
Какого было мое удивление, что два месяца уже давно пролетели, а сделки еще не было и назначили ее только через 2 недели. Да, задержали все, кто мог:
- покупатель за день до первой даты сделки вдруг решил подключить нотариуса;
- банк в последний момент заявил, что хочет согласовать договор цессии на своей стороне;
- нотариус еле шевелилась и готовила договор, стараясь быстро, но все равно медленно.
Надо ли говорить, что телефон звонил без толку, а риелторы были все на нервах, дергая меня. Зачем я вообще о сроках говорю?
Изначально я рассчитывала, что заплачу 2 платежа по ипотеке, которая еще как бы моя, но уже не моя. В итоге - заплачу три. Вот так внезапно.
Плюс не будем забывать, что рынок недвижимости имеет сезонность, и период сентябрь - декабрь - это адов ад, когда все бегают, как ужаленные и покупают квартиры. Отсюда удлинения сроков регистрации собственности в Росреестре, задержка сроков снятия обременения банком.
✔️ Чтобы знать, как проверять активы и бизнес, куда хотите вложиться, подпишитесь и читайте вот этот полезный ресурс. И для моих подписчиков есть бонус: 14 дней бесплатного пользования.
2 - Крутой риелтор - большая редкость и находка
Как же мало среди агентов недвижимости порядочных, интеллигентных людей, кто может качественно отработать. Мои наблюдения ВСЕХ риелторов, кто мне попадался:
- "впишется, потом куда уже ему деваться" - так мне сказала мой нынешний риелтор, кто клеит мою сделку, в ответ на то, что я нашла покупателя.
- "ну, ничего уболтаем" - в ответ на то, что покупатель не хочет закрывать мою ипотеку.
- "вы то чем недовольны, Юля??" - в ответ на то, когда я как бы сказала, что не готова доплачивать какую-то новую комиссию непонятно кому.
- другой риелтор каждый раз, как я ему звонила с просьбой продать квартиру, увеличивал комиссию на 20-30 тысяч. В итоге, последний раз загнул 90 тысяч, после чего я ему больше не звонила.
- риелтор по аренде, помнится, мне вообще была похожа на алкоголичку ничего не могла найти. И это при том, что ее мне тоже советовали!!!
- другая девочка, которой меня передали при покупке первички, гневно строчила мне что-то в вотсапе днем и ночью с десятью восклицательными знаками, утверждая, что она "же мне это говорила"!!
- все риелторы в почте и вотсапе общаются, как гопники, без знаков препинания, без обращений. То ли бескультурные, то ли безграмотные.
3 - Банк - это черный ящик
Сколько не спрашивай сотрудников банка, как и что нужно сделать заранее, ничего не понять. По ходу пьесы выясняется ОЧЕНЬ много деталей, тонкостей, которые не были известны заранее.
О некоторых вещах вообще нельзя знать, если никогда этим не заниматься. Например, о том, что договор купли-продажи или цессии надо согласовывать с банком; что согласие застройщика требуется в любом случае, даже если в ДДУ прописано, что оно не требуется.
Банки задерживают сроки всего! Сроки рассмотрения договора, сроки согласования, все идет стандартно с задержкой 2-3 дня.
Как увидишь изнутри, как работают сотрудники банка, так я сразу начинаю от всей души места своих работ! Все-таки международная среда (даже в российских реалиях) прекрасна, пусть даже бывают свои препоны. Но, по крайне мере, нет такого раздолбайства, халатного отношения к труду, нет такого отсутствия навыка "держать договоренности".
📌 Обучающий вебинар на тему: "Альтернативные способы инвестиций в недвижимость". Как обычно, с xlsx-шаблоном, слайдами и всеми ссылками. Тут вам и фонды, и ETF, и ценные бумаги. Успевайте забрать по ссылке.
4 - Копите деньги и побольше
Надо ли говорить, что сумма денег на сделку растет? Да, это и ипотека, и нервотрепка.
За период сделки (3 месяца) и в целом поиска покупателя (полгода) я, например, успела побывать в гипсе и подхватить ковид. Кстати, дата сделки - это как раз день моей выписки, ну как так совпало)))
- комиссия банку за проведение сделки - 50 тысяч рублей;
- комиссия агенту за сопровождение сделки и нервотрепку - 35 тысяч рублей;
- 3 платежа по ипотеке с момента нахождения покупателя и получения задатка - считайте свои, но вышло у меня 60 тысяч рублей; хотя
- доверенности - 1-3 тысячи рублей;
- услуги нотариуса за подготовку договора, подписание и отправку в Росреестр - 15 тысяч рублей (минимум); если идея подключить нотариус - это инициатива только одной стороны, то платит та сторона, ну или напополам, как договоритесь.
- проценты по ипотеке за 3-5 месяцев вперед - около 50-80 тысяч рублей. Проценты по ипотеке требует внести на эскроу-счет именно Банк Санкт-Петербург. Про остальные банки сказать не могу, но, по словам моего риелтора, ВТБ такого бреда не требует да и комиссия у них только 30 тысяч;
- хранение остатка денег в депозитарии - около 7000 рублей (напополам с другой стороной);
- проверка купюр на подлинность (это по желанию, если того хочет какая-то из сторон) - до 1500 рублей в зависимости от проверяемой суммы и банка.
ИТОГО 200 - 240 тысяч рублей в среднем обойдется сделка по продаже квартиры на "первичном рынке". (Это с учетом того, что договор составят с занижением стоимости и сделка пройдет без уплаты налога на доход 13%).
5 - Росреестр: отправка документов и ожидание регистрации права собственности
Если сделка нотариальная, то документы в Росреестр передает нотариус. У нотариуса есть преимущества: его везде пропускают без очереди, а нотариальные договоры регистрируют быстрее. Ну, это мы еще посмотрим, как отработает наш нотариус.
Но надеюсь, после оговоренного выше уже не остается сомнений, что от последней инстанции - Росреестра - не надо ожидать каких-то чудес, что они все сделают в срок, правда?
Сроки регистрации договора в Росреестре - плюсуем еще 1 месяц (с запасом).
Все это время платим ипотеку, да.
Таким образом, дорогие друзья, 6 месяцев нервотрепки и 240 тысяч рублей, то есть 40 тысяч в месяц - вот такие средние издержки инвестиций в недвижимость.
Как вам?