В начале пандемии, когда люди сели на карантин и доходы населения резко упали, потенциальные покупатели квартир в новостройках считали, что вот сейчас, наконец, цены упадут.
Я был осторожнее в оценках и, не отрицая возможного падения спроса, все же говорил о том, что рост возможен в связи с уменьшением предложения от застройщиков. Мой прогноз был на рост и падение 50 на 50 и, как оказалось, я глубоко заблуждался. Такого роста рынок не видел с конца 2014 года!
Чтобы было понимание, что происходит на рынке, показываю рост цен в рандомно выбранных жилых комплексах Санкт-Петербурга. Для примера взял объекты разного класса от крупных застройщиков Санкт-Петербурга с хорошими продажами.
Эконом-класс. ЖК Ручьи. Застройщик ЛСР. Однокомнатная квартира 44,74 м2 Рост с начала августа до начала октября с 4,505 млн р. до 5,333 млн. р. 18% за 2 месяца!
Комфорт-класс. ЖК Пульс на набережной. Застройщик Сэтл Групп. Однокомнатная квартира 43,35 м2 Рост с 27.08 до начала октября с 7,050 млн. р. до 7,400 млн. р. 10% за месяц с небольшим!
Бизнес лайт. ЖК Терра. Застройщик Росстройинвест. Однокомнатная квартира 35,84 м2 Рост с 22.02 до начала октября с 5,307 млн. р. до 7,047 млн. р. 33% за 7 месяцев с небольшим!
Бизнес-класс. ЖК Притяжение. Застройщик Сэтл Групп. Двухкомнатная квартира 64,53 м2 Рост с 02.02 до начала сентября с 12,132 млн. р. до 15,165 млн. р. 25% за 7 месяцев!
Это невероятный рост цен, который мало кто ожидал увидеть на рынке. Думаю, что мало, в нашем случае, это почти никто!
Читайте как заработать на росте цен покупая квартиру в ипотеку
Почему же цены на новостройки так рванули вверх? На этот вопрос я отвечу чуть позже.
А пока давайте порассуждаем почему цены должны были бы упасть.
В пользу падения цен.
Упала покупательская способность граждан. ЦБ ожидает к концу 2020 года падения ВВП около 4,5% В такой ситуации, безусловно, доходы граждан снижаются. Растёт доля доходов, которые домохозяйства тратят на банальное выживание. Для очень многих покупка недвижимости становится недоступной. В этой ситуации застройщики должны были бы снижать цены чтобы сохранить продажи. Так рассуждали весной очень многие.
Но видимо есть какие-то причины по которым произошел и продолжается рост цен. И они должны быть очень вескими. И скорее всего должна быть не одна причина.
Причины роста цен в новостройках:
1. Вывод денег с банковских депозитов
Начнём с неочевидной причины. В связи со снижением ставки рефинансирования ЦБ РФ, банки совершенно логично снизили ставки по депозитам. Депозит в глазах населения перестал быть привлекательным инструментом накопления и это привело к тому, что огромная масса денег была выведена гражданами из банков. В сентябре 2020 года, только из Сбербанка вкладчики сняли с депозитов $ 440 млн. А, например, в апреле 2020 года было закрыто вкладов на $300 млн., а в марте, в начале пандемии коронавируса, вкладчики сняли с депозитов более $1,4 млрд. Существенная часть этих денег ушла на фондовый рынок и… рынок недвижимости! Что подогрело, конечно, спрос на новостройки.
2. Снижение ставок по ипотеке и введение программы господдержки ипотечного кредитования
Вслед за последовательным снижением ставки ЦБ, банки снизили не только проценты по депозитам, но и проценты по кредитам, в том числе, конечно, по ипотеке. Ставка 6% по ипотеке это исторический минимум, и такая ставка не могла не привлечь дополнительный спрос на новостройки. Только за сентябрь по данным ДОМ.РФ было выдано 180–185 тыс. кредитов, а их объем приблизился к 0,5 трлн руб., что на 23% выше уровня августа и вдвое больше, чем годом ранее. При этом 90% кредитов на новостройки выдано по льготной ставке с господдержкой.
3. Снижение предложения на рынке
Причины снижения предложения кроются в изменении законодательства регулирующего сферу жилого строительства. Произошло два главных изменения: ужесточение требований к строительным компаниям (кардинально увеличена требуемая цифра уставного капитала и появилось требование к опыту работы) и внедрение проектного финансирования строительства за счёт средств банков, с одновременным хранением средств дольщиков на специальных счетах до окончания строительства, что привело опять же к дополнительным требованиям к застройщикам со стороны банков. В итоге с рынка ушли маленькие застройщики, а крупные в период адаптации к новым условиям запускали меньше новых проектов. По данным экспертов только за первый квартал 2020 года объем предложения новостроек в Петербурге снизился до 4 млн. кв. Рынок пополнили только 500 тыс. кв. м недвижимости, что в два раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
4. Увеличение себестоимости строительства
В 2020 году существенно выросла доля проектов на рынке, которые строятся с использованием проектного банковского финансирования. Очевидно, что строительство за деньги банков дороже, чем за счет использования средств дольщиков. И застройщики эту разницу добавили к цене квартир.
5. Падение курса рубля
С начала года курс снизился с 61 р. за доллар в январе 2020 г., до почти 80 р. сентябре. В таких условиях население ищет куда бы пристроить свои сбережения в рублях. И один из вариантов, традиционно для нашей страны, это покупка недвижимости.
Когда же закончится рост цен?
На мой взгляд, пока не изменится баланс спроса и предложения, ждать падения цен не приходится. Поэтому желающим приобрести квадратные метры в новостройках остается только посоветовать не откладывать покупку.
Ставьте лайки, и подписывайтесь, если вам было интересно. Каждую неделю публикую на канале новые посты на самые злободневные темы связанные с рынком недвижимости.