1 июля 2019 года строительная отрасль начала переход на новые правила работы при первичном строительстве жилья с использование проектного финансирования и эксроу счетов. Однако остались и те, кто еще достраивает объекты по старым правилам. На сегодняшний день ситуация примерно 50/50. Давайте разберемся в основных правилах для покупателей.
1. Что такое эскроу счет?
Это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя до момента передачи их застройщику – до получения Разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
По сути, застройщики получают деньги лишь после того, как дом полностью достроен. А значит до этого момента потратить они их не смогут. Причем неважно, в ипотеку квартира или нет. В старой схеме, без эскроу, денежные средства поступали сразу к девелоперу и распределял он их по собственному рассмотрению. Например, начал строительство новой очереди домов. В такой ситуации, при неправильном планировании бюджетов или плохих продажах, возникал риск, что у застройщика не хватить средст достроить объект.
2. Кто оплачивает эскроу?
Плата за обслуживание эскроу счетов ложится на застройщика.
3. А на какие деньги идет строительство?
Строительство дома ведется на деньги банка – кредит на проект. То самое проектное финансирование. Сначала застройщик «защищает» перед банком будущий проект. Прикладывает необходимые документы, чтобы подтвердить состоятельность будущего дома и что его строительство разрешено. Финансовое учреждение выдает ему кредит. При этом не весь сразу, а этапами. Примерно это выглядит так. Выдал банк часть денег, на них вырыли котлован и залили фундамент. Приходит комиссия и проверяет. Если все сделано согласно плану, выдается следующая часть денег. Так происходит, пока дом не получает Разрешение на ввод в эксплуатацию.
4. Есть ли разница в цене за квартиру с эскроу и без?
Технически есть. Застройщики, как и при любом другом виде кредитов, плати банку проценты за то, что пользуется его деньгами. Естественно сумма этих процентов будет пропорционально разделена на себестоимость квартир в доме. Чего не было при схеме работы без эскроу. Однако сейчас ставки по таким кредитам в среднем составляют 4-6% для застройщиков, поэтому существенного роста цен на жилье не случилось. Да и сами застройщики заинтересованы больше в небольшой потере маржи, нежели покупателя из-за слишком высоких цен. Скорее на сегодняшний день цены выросли у тех, кто достраивает без эскроу. Дело в том, что квартиру на этапе котлована уже не купить у таких застройщиков, а чем выше стадия готовности, тем выше цена.
5. Эскроу гарантирует 100% безопасность?
Не совсем. Даже, если девелопер строит с использованием проектного финансирования и эскроу, нет гарантии, что объект не превратиться в недострой. Существует множество внешних и внутренних факторов, которые могут негативно сказаться на экономической стабильности строительной компании. На сегодняшний день реальной практики расторжения договоров в таких ситуациях – нет. По этой причине открытыми остаются вопросы, получит ли покупатель компенсации свыше установленного предела, будут ли компенсироваться проценты по ипотеке, которые уже будут выплачены банку. Да и до момента расторжения договора может пройти не один год.
6. Что же делать покупателю?
Программа проектного финансирования была разработана для обеспечения безопасности дольщиков, благодаря банковскому аудиту, контролирующему надёжность компании, и в качестве меры поддержки благонадёжных застройщиков, так как эта схема призвана снизить зависимость девелопера от динамики продаж и уровня спроса, на этапе строительства объекта. С начала действия нового механизма строительства жилья прошло больше года. Для покупателей все складывается позитивно.
Однако несмотря на схемы строительства (с эскроу или без), правило удачной покупки остаются неизменным – ТЩАТЛЬНО изучайте застройщика и оценивайте его предыдущий опыт!
