Говорят, знал бы прикуп — жил бы в Сочи. Если перефразировать эту поговорку, то следовало бы правильно заключать договора аренды, а именно — грамотно прописывать условия, которые бы страховали от лишних расходов. Но из ошибок надо извлекать уроки и учиться подстраховывать себя в будущем.
На вопрос, как избежать подобных ошибок и как не платить аренду в условиях самоизоляции, отвечает юрист Алена Беликова.
Пандемия застала всех врасплох и никто, абсолютно никто не был готов к такому. Но теперь мы уже точно знаем, какие меры необходимо предпринять для того, чтобы обезопасить свой бизнес. А меры элементарные — грамотное составление договора аренды.
Итак, что надо предусмотреть в договоре?
ЧИТАЙТЕ СТАТЬЮ ДО КОНЦА И ВАС ЖДЕТ ЭКСКЛЮЗИВ
Совет №1
Необходимо указать точную цель использования помещения. Обычно в договоре аренды указывается очень размытая цель: «для размещения офиса» или «для коммерческих целей». Никто не прописывал конкретные цели, как, например, «для ведения цветочного бизнеса (без доставки)» или «для ресторанной деятельности (не на вынос, без доставки)». И зря.
Для чего необходимо детально прописывать цель аренды помещения? А для того, чтобы проще было подтвердить, что ваш бизнес, для которого вы заключали договор аренды, признан пострадавшей отраслью, и в период пандемии вы не могли вести его, а, значит, и от уплаты аренды должны быть освобождены.
Пример формулировки может выглядеть так: «Стороны согласовали, что объект аренды предоставляется Арендатору с целью осуществления ресторанной деятельности (кафе) (без осуществления обслуживания на вынос, а также доставки)».
Важно понимать, прежде чем брать в аренду помещение для ведения своего конкретного бизнеса, необходимо убедиться в разрешении использования участка и помещения. Необходимо изучить ЕГРН и градостроительные нормы. В случае, когда цель договора противоречит разрешенному использованию объекта недвижимости, суд может признать договор недействительным (ст. 168 ГК РФ).
Почему так важно указать целевое назначение объекта? Все делается именно для того, чтобы вы могли приостановить оплату аренды, отказаться от договора на основании ст. 328 ГК РФ, а также снизить размер платы, в случае ограничения властями деятельности, которую вы осуществляете. Если четкой цели не прописать, то арендодатель может аргументировать, что вы могли осуществлять любую иную деятельность, которую власти не запретили. Ситуация не из простых. Более того, может быть и аналогичная ситуация в случае, если целевое назначение объекта вообще не указали. Если возникла такая ситуация, то арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением (в силу положений ст. 615 ГК РФ), которое, скорее всего, также не детализировано.
Совет №2
В договоре аренды следует фиксировать, что в случае форс-мажора предусматривается отсрочка арендной платы или ее снижение.
Ст.614 ГК РФ говорит о том, что в обычных обстоятельствах размер арендной платы можно менять раз в год в сроки, предусмотренные договором. Чаще пересматривать арендную плату нельзя. Но арендодатель и арендатор в своем договоре могут прописать и иное правило, руководствуясь ч. 1, 3 ст. 19 Федерального закона № 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российский Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Помните, что дополнительные меры поддержки арендаторов имеют временный характер, а также свою специфику применения.
Например, ваш бизнес относится к особо пострадавшей отрасли. В этом случае вы имеете право на отсрочку.
Если вы к этой отрасли не относитесь, но помещение нельзя было использовать по целевому назначению из-за режима повышенной готовности, то вы можете претендовать на снижение арендной платы.
Снижение арендной платы можно требовать, если помещение использовалось частично.
В любом случае, чтобы избежать споров, в договоре аренды следует прописать основания и условия отсрочки, рассрочки арендных платежей или снижения арендной платы.
Ст. 451 ГК РФ говорит нам о том, что изменить договор из-за существенного изменения обстоятельств тяжело, поскольку это можно сделать в исключительных случаях и только в судебном порядке.
В случае отказа от уплаты аренды полностью или частично, руководствуясь ст. 328 ГК РФ, суд потребует доказательств, что арендатор не мог пользоваться арендованным помещением. При таких обстоятельствах есть риск, что с арендатора взыщут неустойку или проценты за пользование денежными средствами за период просрочки уплаты, также он рискует потерять обеспечительный платёж.
Совет №3
В договоре не следует забывать пункт о форс-мажоре. Здесь я рекомендую обратить внимание на перечень таких обстоятельств, перечисленных в Положении Торгово-промышленной палаты. Рекомендую не вдаваться в подробности и детально не прописывать обстоятельства непреодолимой силы.
Вас может заинтересовать наш материал «В чем подозревают ИП и тех, кто с ним работает» .
Совет №4
Необходимо исключить коммунальные расходы из арендной платы. Почему? Закон предусматривает возможность отсрочки арендных платежей, а для коммунальных такое правило отсутствует. Единственное исключение — если арендодатель освобождён от их уплаты.
Совет №5
Обязательно предусмотрите способ и адрес для направления сообщений, имеющих юридическое значение. Главное правило — юридически значимые сообщения можно направлять любым способом, который позволяет подтвердить, что адресат получил сообщение. Если адрес для корреспонденции в договоре отсутствует, наиболее надежным способом отправки будет направление письма по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Доказывать факт направления письма придётся отправителю.
Trade-in р/с + 5000 бонусных рублей + 10 месяцев на дорогом тарифе БЕСПЛАТНО
Если вам понравилась наша статья, то, пожалуйста, поставьте лайк и подпишитесь на наш канал.
Статья была подготовлена для вас порталом Sovcom.pro