Ради использования материнского капитала я озаботился покупкой квартиры в ипотеку.🏠 Ну, решение принято, стал скаутить сайты на предмет найти что-то ниже рынка. Поначалу думал купить трёшку, так как (мне казалось) на трёшку можно получить максимальный дисконт, ведь её труднее продать. Плюс у трёшек ниже цена за квадратный метр. Отсмотрел квартир 15, и с удивлением обнаружил, что все цены в рынке. Чудес не бывает.🤷♂️ Пару раз находил хорошее соотношние цена/качество, задумывался буквально на неделю, чтобы сделать предложение - но квартиры уже уходили.
Понятно, что точно оценить квартиру невозможно. Забегая вперёд, профессиональный оценщик (несмотря на то, что сдаёт в банк 20-страничный "анализ") сравнивает только 5 квартир с того же ЦИАНа, да и то похожих весьма условно (хотя что вы хотели за 5000 рублей, включая фотки). А непрофессионалу в недвиге куда труднее вывести какую-то "интегральную" оценку - все квартиры разные, плюс у каждого есть какие-то предпочтения: кому-то непременно надо жить рядом с шоссе, кому-то наоборот.🤨 Раньше никто не смотрел на парковку, сейчас надо учитывать, что поздно вечером машину в дворе можно уже и не воткнуть. Я смотрел на перспективу отдать детей в детсад-школу по месту потенциальной прописки, а кому-то на это положить.👶 Планы строительства новых станций метро тоже важны. Кто-то смотрит на мебель, кто-то нет. Кто ищет строго под себя и планирует ремонт в любом случае, может купить полностью убитую хату. Кто-то ищет под сдачу, тогда всё наоброт.🔄
Потом я отсмотрел штук 15 двушек, так как решил, что ради маткапитала и вычетов глупо отвлекать деньги на трёшку (ипотека с 50% взносом), а однушки невыгодны по цене за метр. Поэтому остановился на двушке. Всего за два месяца я посмотрел около 30 квартир (не буду рассказывать о тупости риэлторов, хозяев и их представителей, которые постоянно опаздывают, забывают про встречи, не перезванивают и т.п. - если сравнить с наймом домработницы, тут все просто сказочно ответственные).🤣
Что выяснилось интересного: даже учитывая мою неплохую способность к многофакторному анализу, цен сильно ниже рынка просто нет!😩 То есть рынок квартир в Москве очень эффективен. Это меня крайне удивило. Думаю, тут немалая заслуга как раз сайтов и огромных открытых баз - все всё сразу видят. То есть квартира, стоящая на 5% ниже рынка, продастся за неделю. Квартиру на 5% выше рынка не будут даже смотреть. Сторговать можно максимум 2-3%. Я смог скинуть цену всего на 1.5%, но квартира уже стояла чуть ниже рынка (и хозяева даже немного заломались, когда увидели, что оценщик высчитал цену чуть выше оговорённой).🧐
Напомню, что я отсмотрел порядка 15 трёшек (+одну четверёшку смотрел) и 15 двушек в одном из районов Москвы по цене от 6 до 14.5 млн рублей (от 100 до 230 тысяч долларов). Не смотрел хрущёвки и низкую панель.🏚
Самое гнетущее впечатление от 90% просмотренных квартир - это их состояние. Плитка в санузлах, которую не меняли 40 лет. Продравшийся до бетона линолеум, вываливающиеся из косяков двери, висящие на проводах розетки и выключатели. Рассохшиеся деревянные окна. Отслоившаяся плёнка с дсп антресолей, которые никто не чистил с 1975 года (запах там эпохальный, будто сам Ленин пару лет пролежал). Шкафы в прихожих те же самые, что были при сдаче домов в эксплуатацию - только дверцы набухли и расслоились. А ручки остались. Про ободранные обои я уже не говорю - ну обои-то переклеить сейчас стоит 7 тыщ рублей на комнату! Как можно годами и десятилетиями жить в хлеву?😖
В нескольких квартирах вместо кроватей на полу лежали матрасы. Среди всего этого великолепия непременно бегали сопливые дети, огромные вонючие собаки и бог знает кто ещё. Я бы многое хотел рассказать об обитателях, но боюсь испортить карму.🤭
Самое уссачное - это, конечно, объявления о продаже. “Уютная, тихая, тёплая”, “зелёный двор”, “элитный район” - это всё признаки настоящей помойки.😳
И это столица, друзья. Может быть, я привык к какому-то приличию в квартирах знакомых и друзей, но достаточно зайти к соседям по подъезду и станет понятно, как живёт человек, который сидит за соседним столом в офисе или в институте.👔
Я смотрел квартиры и подороже, но получалось, что люди слишком дорого оценивают свой ремонт, так что выгоднее купить убитую и сделать всё самому. Пару хороших квартир я упустил, и несколько квартир отпало из-за того, что гениальные дизайнеры присовокупили балконы к комнатам - а в ипотеку это чудо купить не получится. Раньше об этом никто не думал, а сейчас на вторичке чуть ли не 60% сделок ипотечные. То есть 15 лет назад в порыве дебильной перепланировки люди ненароком отсекли большую часть сегодняшних покупателей.😤
Одна квартира была очень хороша по цене, но там люди догадались сделать на лоджии погреб (!) - достроили на улице под балконом 2-го этажа стенку и пробили в полу люк. Рассказывали, что картошки там хватает на всю зиму!🥔 Хорошо хоть не предлагали её оставить.
Но убитость - ещё не самое страшное. Дело в том, что хозяева 90% квартир хотят переехать в меньшую площадь - короче говоря, получить доплату.💰 То есть разменивают, похоже, единственный свой актив. Кто-то сулил оставить новую чугунную ванну или старую газовую плиту - мощный селлинг пойнт. Но почти все собирались ухудшить и без того плохое жильё (не считая как раз тех квартир, что были подороже).
Очередная иллюстрация к тому, что бедные лишь становятся беднее.🙅♂️
Выбор квартиры у меня завершился ровно за неделю до окончания срока в 90 дней, которые Сбер даёт на поиск. Потом ещё есть какое-то время (то ли 90, то ли 60 дней) на сбор документов по квартире - выписки, оценка и страховка.🧑💼
Я купил двушку в родном районе (СЗАО) с перспективой открытия метро через 2-3 года в пешеходной доступности. Состояние мне нужно было такое, чтобы по возможности можно было хоть что-то сэкономить на ремонте, в итоге я оставляю только старые паркетные полы и фартук на кухне, остальное меняю. Главное, что я искал - тихий зелёный квартал (чтоб не орала Звенигородка) и чистый подъезд.🧹
Риэлтор меня сразу немного насторожила - она была без агентства, а сама по себе (в принципе, такое случается), и продавцы почему-то хотели именно альтернативную сделку.👩💼 То есть они хотели продать и купить одновременно. С учётом того, что ипотека у меня уже была одобрена, смысла в такой операции я не видел: получаешь деньги и ищи с кэшем сколько хочешь, зачем тут городить ещё что-то? Объяснять они не стали, но я потом понял почему: продавцы очень боялись проебать все деньги между сделками и хотели этот период максимально сократить.😤
Опыт показывает, что с такими людьми как раз и происходит всякая хуйня; они напоминают легендарных сочинских фраеров, которые похлопывают себя по зашитым в подкладке деньгам, то и дело проверяя, не выкрал ли кто заветную заначку. Понятно, что щипачи таких лохов пасут с самого вокзала. К счастью для продавцов, я человек честный. К несчастью, риелтор (и не только он) обосрался и мощно их подставил.😫
Вместо пакетов с баблом решено было использовать новый замечательный сервис Сбербанка - “Центр Недвижимости”. За 2000 рублей он открывает эскроу-счёт. В день сделки деньги покупателя уходят на него, а после получения документов из регпалаты псевдо-сберовская контора отправляет их продавцу. Очень удобно: не нужно два раза считать банкноты и возить пакеты с деньгами.💵
Сначала мы провели 2.5 часа у нотариуса, потому что банк только утром прислал добавку в договор про эту схему. Потом мы поехали в банк, там за час нам сделали страховку (оказалось немного выгодней застраховать жизнь и сократить ставку на 1%, хотя я сначала не хотел), показали им нотариальные ДКП, мне зачислили кредит на счёт и тут же отправили на этот эскроу-аккаунт. После зачисления кредитных денег даже убежать не получится - сотрудник банка лично сопровождает ипотечника до оператора, который делает платёжку.🏦
После этого (!) жена продавца вдруг решила ещё раз проверить ДКП, и - о чудо! - выяснилось, что там неправильно указан номер счёта (с которого им должны были зачислить деньги после оформления) - не хватает одного нуля в середине.😥 А деньги на него уже ушли! Все сотрудники Сбера уверяли продавцов, что это ничего не значит, и они в любом случае к ним попадут, но вы же понимаете. Опасность.⚠️
Поехали обратно к нотариусу. Там опять прождали тучу времени пока переделали эти договоры на новых бланках. Выяснилось, что номер счёта неправильный, потому что помощник нотариуса не пересчитал количество цифр (их должно быть 20, а было 19) и скопировал номер из емейла от сотрудника Сбера (тот тоже накосячил), а в емейле номер как раз был не тот. Вполне возможно, такая ошибка была не только у нас, но её никто не замечал.😟
Ну это ладно, ерунда. Хотя все уже, конечно, напряглись, да и времени потратили куда больше запланированного. Поехали в МФЦ подавать документы, оплатили пошлины - по 1000р на каждого покупателя. Примерно час у нас их принимали, ну и (усталые но довольные) мы отправились домой.🥳