Итак, льготная ипотека под 6.5% продлена до середины 2021.
Однако это не сбавило, а только обострило градус дискуссий о пузыре на рынке недвижимости. Как инвестор и как человек, по прошлой профессии связанный со стройкой, поучаствую ещё раз в обсуждении, а вы высказывайте своё видение в комментариях.
Перечислю, какие факты говорят в пользу пузыря, а какие против (цифры Дом.РФ, Forbes, ЦИАН и др.).
🏗 Ипотеки с начала 2020 уже выдано больше, чем за весь 2019. И это в кризис, когда ускорилось снижение доходов населения.
🏗 В Москве и регионе этой осенью поставлен исторический рекорд по количеству сделок ДДУ.
🏗 Спрос вырос на на 50-70%, наблюдается дефицит объектов (построили в 2020 меньше обычного). Отделы продаж застройщиков завалены работой.
🏗 Ажиотаж на первичном рынке потянул за собой вторичку, там тоже дефицит ликвидных предложений.
🏗 Цены на первичку по МСК выросли на 19% в годовом выражении, в Питере похожая картина.
К чему может привести всё это великолепие?
🔻 Первое и самое очевидное - проблемы с ежемесячными платежами из-за снижения доходов и потери работы. Это портит баланс банков и тянет вниз их акции. Чем больше счастливых новосёлов - тем больше потом дыра в капитале.
🔻 По опыту знаю, что до 1/3 расходов в новостройке - это ремонт и сопутствующие траты. Квартиру-то человек получит, а вот когда он вселится в неё - вопрос. Часть объектов пойдёт на продажу, чтобы погасить ипотеку.
🔻 Застройщики раскручивают строительство, а платежеспособное население уже "наелось" - спрос-то не бесконечен. Ведь все поспешили взять льготную ипотеку, пока лавочку не прикрыли.
Что может помешать пузырю надуться (и не дай бог лопнуть):
🔺 Поскольку программу 6.5% продлили, народ успокоится, очередь желающих растянется более равномерно.
🔺 У застройщиков и смежных отраслей будет время, чтобы попользоваться денежным потоком. Поправят дела, сократят долговую нагрузку, повысят свои шансы на выживание. Их акции получат поддержку.
🔺 За время действия программы может что-то измениться глобально: нефть подрастёт, санкции ослабят и т.п. На такие пряники я никогда не закладываюсь, но наше руководство, судя по всему, обычно на это и рассчитывает. Тем не менее шанс есть.
🔺 Наконец, льготу могут ещё раз продлить в 2021 г. Это было бы прямо вот здорово, но впереди у бюджета пока не просматривается радужной перспективы.
Какой расклад ожидаете вы?