Для инвестора в недвижимость господдержка ипотеки это манна небесная. Инвестировать в новостройки с целью перепродажи и платить 100% собственными средствами сейчас не лучшее решение, так как рост стоимости строящихся квадратных метров в процентах существенно выше, чем процент по ипотеке!
Три шага инвестора с ипотекой:
- Выбираем объект с потенциалом роста 10-15% в год, предпочтительно на старте продаж.
- Покупаем квартиру в ипотеку в банках, которые проводят сделки по переуступке (договору цессии) с перекредитованием объекта на нового покупателя (это в дальнейшем упростит нам продажу). Это может быть, например банк Санкт-Петербург или банк ВТБ
- Продаём через произвольный промежуток времени по переуступке и получаем доход. Момент продажи выбираем с учетом рыночной ситуации, остатков и цен застройщика.
А теперь обещанный кейс. Это история моего клиента, все цифры реальные.
Исходная точка.
Сентябрь 2019 года
2-х комнатная квартира в Приморском районе в ликвидном ЖК комфорт класса.
Цена 6,24 млн
Ипотека банка Санкт-Петербург
Первый взнос 1,328 млн, ставка 11%
Платеж по ипотеке ежемесячно 48 250 р.
Выход в деньги.
Август 2020 года
Срок инвестирования 11 месяцев.
Цена продажи по переуступке 7,215 млн
Выплачено по ипотеке за 11 месяцев 530 750 р.
На погашение тела кредита по графику банка 4,876 млн
Считаем прибыль:
Сумма на руки при продаже: Цена продажи - погашение тела кредита = 2,339 млн
Чистая прибыль: Сумма на руки - первый взнос - 11 платежей по ипотеке = 481 000 р.
Доходность инвестиции:
Вложили всего (первый взнос + платежи по ипотеке) 1,858 млн
Прибыль 481 000 р.
В процентах за 11 месяцев 25,8%
В процентах годовых 28,2%!
На самом деле доходность немного больше, т.к. платежи по ипотеке мы делаем ежемесячно на протяжении всего срока инвестирования. Но для простоты расчетов будем считать, что сумма на платежи была клиентом заморожена для дальнейших выплат в момент покупки квартиры.
Сравним с тем, какую бы доходность мы получили при 100% оплате объекта без ипотеки:
Прибыль: цена продажи - цена покупки = 975 т.
Вложили 6,240 млн, соответственно заработок 15,6%, а в годовых 17%.
Это только пример. Есть еще несколько кейсов, доходность от 20 до 50% годовых. И это сделки с ипотечной ставкой +- 10%
Сейчас мы имеем ставку по господдержке почти в два раза ниже. Поэтому, при условии грамотного выбора объекта, ничего сейчас не мешает зарабатывать на недвижимости в несколько раз больше, чем дают консервативные инструменты.
Отвечу сразу на некоторые вопросы, которые могут у вас возникнуть:
На что обратить внимание при выборе объекта инвестирования?
Смотрите цену квадратного метра нового готового жилья в локации.
Примите во внимание конкуренцию в локации выбранной новостройки. Желательно чтобы она была минимальной.
Выбирайте интересную планировку без серьезных недочетов.
Когда и за сколько продавать?
Ориентируйтесь не на сумму дохода, а на доходность инвестиции в процентах годовых. Когда вы инвестируете с ипотекой, доходность будет тем выше, чем раньше произошла продажа. Поэтому составьте график повышения цены вашей квартиры и выставляйте ее на рекламные площадки как можно быстрее после покупки.
Итак, инвестировать с ипотекой это просто и выгодно.
Несколько советов, однако:
Тщательно взвешивайте риски. Не берите на себя обязательства по платежам больше, чем вы можете себе позволить. Выделите достаточно времени на изучение рынка, чтобы выбрать оптимальный объект для инвестиции или привлеките опытного брокера по новостройкам, это для покупателя бесплатно, т. к. застройщик брокеру заплатит комиссию за проведенную сделку, а вы купите квартиру по прайсу застройщика.
Читайте на канале почему растут цены на новостройки: https://zen.yandex.ru/media/id/5f7763258d3ae5589b3c0d41/novostroiki-dorojaiut-besprecedentno-pochemu-rastut-ceny-i-kogda-eto-konchitsia-5f88468cff07445a5ca347ff
