В этом материале я коснусь темы неустоек и штрафов, которые по закону имеет право требовать дольщик, если строители срывают сроки. Теория и практика.
Выплаты при задержках сдачи жилья
По действующему законодательству, застройщики обязаны выплачивать неустойку за каждый допущенный день просрочки. Величина неустойки зависит от официальной текущей ставки рефинансирования, которую для всей России устанавливает Центральный банк.
Максимальный размер неустойки составляет:
• 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, если дольщик ― это компания или индивидуальный предприниматель;
• 2/300 ставки рефинансирования ЦБ, если пострадавшим дольщиком оказался обычный человек.
Для расчета суммы нужно умножить ставку рефинансирования (это проценты) на 1/300 или на 2/300, потом снова умножить ― на стоимость жилья (по договору) и опять умножить ― на количество дней просрочки. В интернете очень много калькуляторов, упрощающих этот процесс.
Так вы рассчитаете максимальную сумму, которую сможете потребовать с застройщика. Однако Гражданский кодекс позволяет судьям уменьшать ее по своему усмотрению.
Из личного адвокатского опыта Олега Сухова, арбитражные суды снижают обычно вдвое-втрое, суды общей юрисдикции – и в двадцать раз. Хотя были и случаи снижения в 60 (!) раз. Здесь все сильно зависит от работы адвокатов обеих сторон спора, а также от положения компании-застройщика на рынке, ее имиджа в глазах государства. Если фирма работает много лет и строит много домов, причем до этого сдавала все без особых скандалов, сумму выплат гарантированно серьезно снижают.
Особая категория дел ― это банкротство застройщика. Ясно, что в этом случае получить с него хоть что-то становится неизмеримо сложнее. Однако, я разовью эту тему подробнее в другой раз.
Выплаты при обнаружении дефектов строительства
Если вы обнаружили дефекты строительства и указали на них застройщику, тот обязан их своевременно устранить. Когда сроки устранения прошли, а дефекты остались, вы вновь получаете право требовать неустойку и штраф.
Однако здесь будет работать другой закон. А именно Закон о защите прав потребителей. Соответственно, весь алгоритм, начиная со сбора документов, следует ориентировать именно на ЗЗПП.
Порядок ваших юридических действий
Вам предстоит пройти следующие этапы:
1. Рассчитать сумму собственных требований. Причем кроме неустойки сюда можно добавить и расходы на вынужденную аренду жилья, и моральный ущерб, и прочие траты... Хотя не факт, что вы действительно все это в итоге получите.
2. Составить и передать застройщику досудебную претензию.
3. Если застройщик отказывается выплачивать вам деньги в досудебном порядке, то собирать пакет документов и подавать иск в суд.
4. После двух-трех заседаний (по опыту Олега Сухова это быстрые процессы) судья вынесет решение в вашу пользу, однако сумму выплат вероятно сократит.
5. Останется только получить исполнительный лист и передать его в руки судебных приставов, если застройщик не обжалует решение в течение месяца.
Стоит ли овчинка выделки
Если вы не чувствуете себя достаточно подкованным человеком, предстоит нанимать адвоката. Сумма гонорара иногда составляет 100 000 рублей, а иногда и 300 000. Это зависит от вашего региона и средних региональных цен; от стоимости жилья и суммы требований; от статуса и репутации юриста.
Когда рассчитанная неустойка превышает миллион рублей, за сумму сверх миллиона положено платить госпошлину. Если неустойка не дотягивает до миллиона, пошлину вы не платите.
Также будут небольшие дополнительные расходы вроде оплаты почтовых услуг, если вы решите не нести претензию в офис застройщика, а отправить ее письмом. Это разрешается законом и иногда гораздо удобнее личного визита.
Смотрите на соотношение перечисленных расходов и ожидаемых выплат. Если просрочка небольшая, обычно имеет смысл подождать. Хотя всегда нужно смотреть и на финансовое положение дольщика.
В практике Юридического центра адвоката Олега Сухова были клиенты, которые не захотели связываться с судом из-за 100 000. Но для кого-то и 5000 рублей ― сумма значительная.
Решать только вам.
