Чаще всего материнский капитал направляется на покупку квартиры, в том числе в ипотеку. Продать такую квартиру можно, если права детей не нарушены.
Дело в том, что продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах: статья 60 Семейного кодекса, статьи 28, 37 Гражданского кодекса, статья 19 Закона об опеке.
Сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние, и есть разрешение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор также удостоверяется нотариусом.
Обычно органы опеки требуют взамен продаваемого жилья одновременную покупку другого. Обе сделки должны пройти в один день. При этом условия для детей не должны ухудшаться.
Если квартира куплена в ипотеку с частичным использованием материнского капитала, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Невыполнение данного требования является грубейшим нарушением, и сделка может быть признана недействительной. Органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме. Кроме того, продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.
Если доли детей в квартире по каким-то причинам не выделены, ее владелец после полного погашения кредита должен в течение полугода с согласия органов опеки наделить их причитающимися долями. Только после совершения этих действий квартиру можно продавать. Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен материнский капитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду.
Во избежание возможных неприятных последствий покупатель квартиры должен запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.
Проблема в том, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала. Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства.
Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным.