Можно ли продать квартиру с перепланировкой, которая неузаконена?
Прямых запретов нет.
- Однако покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру или потребовать существенную скидку или компенсацию (стоимость таких квартир "снижается" в среднем на 10%). Ведь узаконивать перепланировку или возвращать квартире первоначальный вид придется новому владельцу.
- Напомним, что самовольная перепланировка запрещена и предполагает штраф.
- Кроме того, банки не дают кредиты (ипотеку) на квартиры с неузаконенными перепланировками. Не секрет, что большинство покупателей квартир используют ипотечные средства, а это значит, что потенциальных покупателей на такие квартиры будет гораздо меньше.
Конечно же, решать продавать или нет квартиру с неузаконенной перепланировкой продавцу квартиры, так же как покупателю квартиры решать покупать проблемную квартиру или нет.
На случай, если продавцам или покупателям квартиры предстоит узаконить перепланировку напомним:
1. Виды перепланировки:
Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ.
Не требует разрешения:
- Замена дверей на более новые.
- Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
- Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.
- Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
- Установка пластиковых окон.
- Монтаж легких перегородок.
Требует разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт. Все перечисленные ниже изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже "по факту" согласовать изменения и внести их в техпаспорт:
- Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
- Демонтаж сантехники.
- Объединение балкона или лоджии с комнатами.
- Внесение изменений в конструкцию пола.
В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:
- Совмещение зала и кухни.
- Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
- Внесение изменений в инженерные коммуникации.
- Перепланировка технических помещений дома.
- Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
- Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.
2. Документы, необходимые для получения решения о согласовании перепланировки жилого помещения:
Уточнение по терминологии:
ПЕРЕПЛАНИРОВКА. Перепланировка квартиры. Это изменения конфигурации жилого пространства, не затрагивающая несущих стен и других опорных инженерных конструкций здания. Сюда входят изменение количества комнат, их площади и так далее.
ПЕРЕУСТРОЙСТВО. Если при изменении конфигураций жилых помещений владельцы собираются провести перемещение, замену старых или установку новых инженерных сетей, электрического или сантехнического оборудования, что требует обязательного внесения в технический паспорт, то такие действия называются переустройством и также требуют согласования.
Согласование перепланировки проводится до начала строительных работ!
- Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
- Правоустанавливающий документ на жилое помещение.
- Проект переустройства и(или) перепланировки жилого помещения.
- Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения.
Документы необходимые для оформления акта приемочной комиссии о готовности жилого помещения к эксплуатации после выполнения работ по переустройству и (или) перепланировке:
- Заявление об оформлении акта приемочной комиссии.
- Акты освидетельствования скрытых работ.
3. Согласование перепланировки:
Эскиз для согласования перепланировки квартиры можно предъявить в случаях, когда предполагается:
- демонтировать или установить стены, не являющиеся несущими;
- заменять окна, увеличив или уменьшив их площадь;
- снести или возвести перегородку санузла, разделив ванную и уборную;
- заложить или создать дверной проем.
Проект перепланировки потребуется предъявить, если предполагается:
- установить лестницу в двухуровневой квартире;
- перенести санузел или кухню в другое помещение;
- изменить устройство пола квартиры (не напольное покрытие, а строительную конструкцию);
- заменить газовую плиту на электрическую;
- установить тяжелые кирпичные стены или перегородки, создающие ощутимую нагрузку на опорные конструкции.
Эскиз не нуждается в юридическом заверении. Его можно составить самостоятельно на плане своей квартиры. Проект необходимо заказать в проектно-технической организации.
В течение месяца жилищная инспекция рассматривает поданные документы и выносит решение с одобрением или запретом перепланировки. Если согласие получено, строительные работы можно начинать с дня, когда решение комиссии вступает в силу. На перепланировку владельцам отводится 4 месяца.
После завершения работ в квартиру нужно написать заявление с просьбой в проверке работ жилищной комиссией, которая установит соответствие выполненных работ с изначально запланированными изменениями. По результатам комиссия выдает акт освидетельствования работ.
С полученным актом владелец обращается в БТИ для оформления нового техпаспорта. С новым техническим паспортом необходимо обратиться в Кадастровую палату или МФЦ, чтобы получить обновленный кадастровый паспорт.
4. Узаконивание перепланировки:
Если перепланировка уже проведена, то для внесения изменений в техпаспорт требуется узаконить перепланировку. Эта процедура чаще всего происходит через суд.
Возможно вам будет интересно:
Изъятие жилья у граждан в угоду "комплексного развития территории"
Какое ты, жильё-ё-моё, в разных странах мира?
Баттл: вторичка или новостройка