В этой статье разберем, как регистрируются договоры аренды и иные обременения в Росреестре, а также расскажем о том, почему за одно и то же правовое действие необходимо будет заплатить дороже.
Когда-то давным давно…
Для регистрации обременений, в том числе аренды, не нужно было обращаться к кадастровому инженеру.
Все поменялось с 2017г. Вступили в законную силу новые приказы (921, 953 Приказы Минэкономразвития), закон 218-ФЗ, которые сделали кадастрового инженера предварительным обязательным этапом регистрации обременения в Росреестре.
Также отметим, что регистрации подвергаются только долгосрочные договоры аренды (более 1 года).
Какие обременения должны проходить через кадастрового инженера?
ВАЖНО! Прежде чем охарактеризовать все обременения, необходимо подчеркнуть, что главной и основной причиной обращения к кадастровому инженеру будет тот факт, что обременяться будет не весь объект недвижимости, а его часть/кусок. Если обременяться будет весь объект недвижимости, который стоит на кадастровом учете, то кадастровый инженер в данном случае не нужен.
- Аренда части здания/помещения/сооружения или иной вид обременения/ограничения (залог, ипотека);
- Аренда части земельного участка или иной вид обременения/ограничения;
- Сервитут (на самом деле – это тоже аренда части земельного участка, просто более конкретизированная).
Что конкретно будет делать кадастровый инженер?
Если мы говорим об объектах капитального строительства и помещениях, то кадастровый инженер будет выполнять технический план.
Если мы говорим о земельных участках, то кадастровый инженер будет выполнять межевой план.
Важные особенности исходной документации
По опыту можем заметить, что весомую часть проблем кадастрового учета и регистрации права собственности/обременения создают некорректно составленные документы. Особенно остро эта проблема касается объектов капитального строительства и помещений.
- Договор аренды должен строго определять предмет, т.е. должна быть текстовая часть с перечислением комнат, графическая часть с планом этажа;
- По мнению Росреестра г. Москвы нельзя сдать в аренду границу «по воздуху», например под банковский терминал или автомат с кофе. Мы считаем это глупостью со стороны Росреестра, потому что законных оснований для отказа нет, но такова практика, поэтому с такими случаями нужно быть готовым к суду;
- Графическая часть договора аренды не должна содержать сведений о перепланировке (красные линии БТИ) и должна один в один повторять сведения Росреестра. Если это не так, то дополнительно необходимо узаконивать перепланировку;
- Линия пределов аренды в графической части договора аренды должна дополнительно исключать вентиляционные коробы, лифты и иные внутренние пространства, не имеющие площади (необходимо в случае, если в аренду сдается часть помещения, а не здания).
Почему цена работ такая разная?
Сразу скажем прямо, если речь идет о здании (право зарегистрировано на здание), то такие работы будут в разы дороже, чем когда право зарегистрировано на помещение.
Дороже они будут по следующим причинам:
- Если геодезия со зданием не проводилась, то в случае, если у здания несколько этажей, контур здания определен не в соответствии с требованиями действующего законодательства, поэтому дополнительно необходимо будет производить комплекс геодезических работ;
- Представим ситуацию. В здании 20 этажей. В аренду передается часть одного из этажей. Вы будете смеяться, но текущие требования обязывают кадастрового инженера вычерчивать все 20 этажей независимо от того, что будет передаваться в аренду.
Это две основные особенности, которые иначе как глупостью мысли законодателя, назвать нельзя. И, к сожалению, страдать приходится, непосредственно, владельцам такой недвижимости.
Аренда части земельного участка или сервитут
С земельным участком все гораздо проще, чем со зданием. У земельных участков не бывает никаких перепланировок и планов этажей.
Более того, в отличие от технических планов, межевой план для аренды части земельного участка может даже не содержать основание такого обременения (договоры аренды, соглашения и т.д.). Однако в таком случае кадастровый инженер должен привести обоснование, почему документы не приложены.
Однако мы все-таки рекомендуем заключать хотя бы предварительные договоры аренды, потому что любая возможность двойной трактовки закона будет решена не в пользу заявителя (например, могут написать, что кадастровый инженер недостаточно обосновал причину неприложения документов, даже если там будет эссе на 5 страниц).
Если у Вас остались вопросы о том, на какой объект у Вас должна быть подготовка документа кадастрового инженера, какие сложности могут возникнуть впоследствии, достаточно ли корректно составлен договор аренды, а также иные вопросы, то Вы можете задавать их ниже в комментариях или на нашем сайте geomergroup.ru