В этой статье мы расскажем о таких интересных домах, которые предназначены для проживания нескольких семей (части такого дома изолированы друг от друга), о том какой у них статус и как разделить такой дом в Росреестре отдельно на каждую семью.
Примечание: прежде чем приступить к описанию таких домов, следует заметить, что все эти действия необходимы, потому что в соответствии с ч. 7 ст. 41 218-ФЗ нельзя регистрировать в Росреестре помещения в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства). Наша практика показывает, что большинство домов имеют именно такое назначение, а не то, о котором мы поведем ниже речь.
Какой статус у таких домов в России?
На самом деле до недавнего времени было очень много мучений касательно правового статуса таких домов, постоянных судов между собственниками и все это благодаря тому, что законодательно их статус не был закреплен.
Теперь же, благодаря п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса мы понимаем, что название таким домам – «жилой дом блокированной застройки» (ЖДБЗ).
Какие условия должны выполняться, чтобы признать дом ЖДБЗ?
- Количество этажей должно быть не более чем 3 (о том, что такое количество этажей и чем оно отличается от этажности мы писали здесь);
- Каждый отдельный блок для отдельной семьи должен быть полностью изолирован;
- Такие блоки должны иметь общУЮ стену или общИЕ стены со всеми блоками;
- Каждый блок должен иметь отдельный выход на улицу (под улицей понимается выход на территорию общего пользования);
- В общей сумме количество блоков ЖДБЗ не должно превышать 10;
- Каждый блок должен располагаться на отдельном земельном участке.
Мы не будем подробно останавливаться на каждом условии, а лишь уточним наиболее важные из них.
- Изолированный блок – это значит, что такой блок не должен иметь никакой связи с другими блоками кроме общих несущих конструктивных элементов в виде фундамента, стен, крыши, а также, возможно, систем инженерного обеспечения.
Наличие оконных и дверных проемов между блоками не допускается.
- Перед тем, как признавать дом ЖДБЗ, необходимо сперва разделить существующий земельный участок так, чтобы под каждым блоком был свой кусок земли. Достаточно подробно о том, как готовится межевой план мы писали сайте "Геомер Групп".
Нужны ли разрешения, чтобы признать дом ЖДБЗ?
На самом деле ситуаций может быть три:
- Дома пока нет на участке, но Вы бы хотели сразу его сделать ЖДБЗ.
Следует понимать, что для ЖДБЗ нет никакого упрощенного порядка строительства. Вы обязаны будете получать разрешение на строительство и вводить дом в эксплуатацию посредством получения разрешения на ввод.
Если Вас это пугает, то мы рекомендуем построить обычный жилой дом по упрощенке (о том, как это сделать, мы писали здесь) и далее совершить действия, которые будут описаны ниже в пункте 2;
2. Ваш дом фактически не является ЖДБЗ, но Вы бы хотели провести строительные работы и признать его таковым.
Лайфхак: мы подробно здесь описывали ситуацию как узаконить реконструкцию или самострой в Росреестре. Таким образом, если Вы хотите, чтобы Ваш дом признали ЖДБЗ, Вам необходимо сперва узаконить строительные работы, где последним этапом будет подача технического плана кадастрового инженера в Росреестр.
Как Вы понимаете, такой ход действий необходим, если Вы не хотите заморачиваться получением разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. После завершения пункта 2 - переходим к пункту 3;
3. Ваш дом фактически является ЖДБЗ, но по документам – это обычный жилой дом.
- В этом случае необходимо провести техническое обследование Вашего дома организацией, которая имеет соответствующие лицензии и допуски, по результатам которого Вам будет выдано заключение о признаках отнесения Вашего дома к ЖДБЗ (более подробно мы описывали процесс инженерных изысканий здесь). Также в этом заключении необходимо провести анализ того, что последующий раздел такого дома возможен без проведения каких-либо строительных работ, связанных с реконструкцией;
- После этого необходимо обратиться в орган местного самоуправления (в Администрацию) с соответствующим заявлением и приложением данного заключения;
- Т.к. назначение объекта является вспомогательной характеристикой (п. 9 ч. 5 ст. 8 218-ФЗ), то после принятия положительного решения Администрация сама произведет внесение изменений в Росреестр, либо, что встречается гораздо чаще, предоставит Вам распоряжение, с которым Вам необходимо будет обратиться в Росреестр.
После того, как в Росреестре появилась отметка о том, что Ваш дом обладает признаками ЖДБЗ, необходимо выполнить подготовку технического плана кадастрового инженера в связи с разделом дома на блоки.
Технический план будет в виде одного документа, но в сведениях Росреестра появится информация о каждом блоке, как об отдельном здании и Вы станете счастливым правообладателем собственного здания и будете свободны от «соседа».
Если у Вас остались вопросы о том, на каких земельных участках можно проводить такие работы, какие документы понадобятся конкретно в Вашем случае, а также иные вопросы, то Вы можете задавать их ниже в комментариях или на нашем сайте geomergroup.ru.