Родители, желая сделать как лучше, выделяют на детей доли в квартире. В результате ребенок становится одним из собственников жилья. Только при продаже такой квартиры придется учитывать большое количество нюансов.
Здесь и далее считаем, что ребенок – это несовершеннолетний член семьи, которому еще нет 18 лет.
Если ребенок имеет долю в квартире и его возраст до 14 лет, то сделку по продаже будут заключать его официальные представители - родители или опекуны. Согласно п. 1 ст. 28 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) данное правило распространяется на детей младше 14 лет.
Если ребенку больше 14 лет, то в соответствии с п. 1 ст. 26 ГК РФ он может сам распоряжаться своей долей при наличии письменного разрешения родителей или опекунов. Это означает, что он может ставить свою подпись в договоре купли-продажи квартиры.
При продаже квартиры, в которой доля принадлежит ребенку, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
ВАЖНО! Допустим, ребенок не только имеет долю, но и прописан в квартире. Тогда продать ее можно только в том случае, если ему есть куда выписаться после сделки.
Если ребенок только прописан в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для такой сделки разрешение органов опеки не нужно.
Комментарий юриста CENTURY 21:
По закону это действительно так, но в судебной практике встречается противоположная позиция. Поэтому разрешение все-таки желательно получить либо выписать ребенка до продажи квартиры. Иначе суд может признать сделку недействительной.
Если ребенок прописан в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой или остался без родителей, то разрешение требуется. Об этом сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.
ВАЖНО! Понятие «органы опеки и попечительства», которое используется в законодательстве, носит общий характер. Это значит, что в каждом регионе страны есть свой государственный орган, на который возложены подобные полномочия. Например, в Москве им является Департамент труда и социальной защиты населения.
Порядок продажи квартиры
- Необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением (п.2 ст. 37 ГК РФ и п.4 ст.292, ГК РФ). Без него продажа квартиры невозможна. Это правило введено для того, чтобы права ребенка не были ущемлены в результате сделки. Органы опеки также следят, чтобы ребенок после сделки получил долю не меньшую, чем у него была.
В выдаче разрешения могут и отказать. Законодательно причины отказа не установлены. Поэтому органы опеки и попечительства имеют право отказать, основываясь на своих собственных соображениях.
Наиболее частая причина отказа – переезд ребенка в квартиру худшего качества, меньшую по размеру или такую, которую органы опеки сочтут менее комфортной для ребенка по сравнению со старой квартирой. Например, она может быть удалена от школы, в которую ходит ребенок. Органы опеки сочтут, что условия жизни ребенка ухудшаются и разрешение не выдадут.
- Соберите пакет документов. Законодательно перечень их не установлен. В каждом регионе он свой.
Примерный список может быть таким:
1. Заявление родителей или опекунов ребенка и копии их паспортов.
2. Свидетельство о рождении ребенка.
3. Согласие родителей или опекунов на продажу доли ребенком, если ему от 14 до 18 лет.
4. Свидетельство о праве собственности на жилье.
5. Выписка из домовой книги.
6. Выписка из финансово-лицевого счета.
Органы опеки и попечительства должны рассмотреть заявление и дать ответ в течение 15 дней с момента обращения (ч. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ).
Органы опеки и попечительства потребуют в обязательном порядке выделить ребенку долю вместо продаваемой. Это можно осуществить одним из трех способов:
1. Родители или опекуны обязуются оформить на ребенка долю в новом жилье.
2. Если новое жилье взамен старого не приобретается, то они обязаны обеспечить ребенка долей в другой квартире. Доля должна быть такой же или большей, чем продаваемая.
3. На имя ребенка должен быть открыт счет в Сбербанке, и туда должны быть перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, также устанавливается органами опеки.
- Сделка, где одним из собственников является ребенок, должна удостоверяться у нотариуса (п.2 ст. 54, ФЗ-218 от 13.07.2015).
Покупателю квартиры, в которой ребенку выделена доля, нужно быть внимательным и следить за тем, чтобы все необходимые по закону действия были сделаны, а документы получены продавцом. В противном случае, такую сделку можно оспорить в суде и она может быть признана недействительной.
А вы когда-нибудь покупали или продавали квартиру, в которой выделены доли детям? Делитесь опытом в комментариях!
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!
Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 85 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по ссылке>>
Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)
Самое интересное о недвижимости В СОЦСЕТЯХ:
Каждый офис находится в независимом владении и управлении.
Отличного дня и настроения желаем от имени CENTURY 21 Россия!