Инвестиции в недвижимость - самая популярная форма вклада финансов для большинства людей. Любой человек любой национальности может приобрести недвижимость в Дубае. Покупатель не обязан иметь гражданство ОАЭ или даже статус резидента внутри страны. Никакого специального разрешения или другой документации не требуется для покупки недвижимости.
Недвижимость может быть использована как в коммерческих, так и в частных целях. Однако для экспата в ОАЭ покупка и использование недвижимости может быть сложным процессом.
Процесс покупки недвижимость в ОАЭ
Многие физические и юридические лица просто предполагают, что наличие средств для покупки недвижимости достаточно, чтобы претендовать на роль потенциального владельца недвижимости. Тем не менее, существуют некоторые законодательные акты, которые определяют, кто может владеть землей, а кто не может приобретать недвижимость. Закон о собственности или Закон № 7 от 2006 года - это особый закон, который регулирует право владельцев недвижимости, будь то предприятия или отдельные лица.
Гражданам ОАЭ и их компаниям разрешено владеть землей в любом месте в Эмирате. Однако лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, имеют право владеть долговой арендой (musataha), правами на владение недвижимостью или usufruct до тех пор, пока они получают разрешение от Правителя Дубая. Узуфрукт является законным только в течение 99 лет, поэтому лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут владеть недвижимостью только в специально отобранных районах. Крайне важно понимать вашу позицию как экспата, индивидуально или как бизнес, чтобы определить области, где юридически возможно владеть землей в ОАЭ. Основными органами, ответственными за обеспечение соблюдения этих законов, являются Департамент земельных участков Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости.
DLD является наиболее важным органом в сфере недвижимости и земли в Дубае. Эта организация решает, какие лица имеют право стать собственниками недвижимости в стране. Он также определяет, когда и как недвижимость может передавать право собственности, и поэтому является основной ассоциацией, занимающейся земельными вопросами в Дубае. Завершение всей надлежащей процедуры с DLD может позволить вам владеть недвижимостью или приобретать ее в аренду без каких-либо юридических препятствий. Любой начинающий или текущий владелец недвижимости, который не является гражданином ОАЭ, должен убедиться, что он постоянно проверяет DLD, чтобы любые обновления или изменения в политике не влияли на ваши текущие договорные соглашения.
Перед покупкой какого-либо объекта недвижимости крайне важно подтвердить право собственности у продавца и определить, есть ли у него полномочия на продажу определенного объекта недвижимости. Также, важно просмотреть оригинал документа о праве собственности на любой земельный участок, как и определить является ли проект активным или нет.
Существуют определенные области, в которых лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут владеть недвижимостью или арендовать ее у государства. К таким районам относятся: Palm Jumeirah, Burj Khalifa, Dubai Marina, Discovery Gardens, Islands of the World, International City, Business Bay, Downtown Dubai. Эти районы относятся к зоне Freehold. Однако оговорка к правилам, касающимся владения недвижимостью в этих районах, заключается в том, что лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, и их компании могут включать в себя компанию в freehold зоне в Дубае, но должны регистрировать недвижимость только на имя созданной компании.
Прежде чем принимать какие-либо решения о покупке недвижимости, настоятельно рекомендуется нанять юрисконсульта, знакомого с местным законодательством о недвижимости, для наблюдения за сделкой.
Первым шагом к инвестированию в недвижимость в Дубае является анализ того, чего вы ожидаете от покупки и цели ваших инвестиций: покупка недвижимости для собственного использования или для сдачи в аренду.
Для большинства инвесторов наиболее важен возврат инвестиций, будь то годовой доход или долгосрочная выручка. Вас ждут хорошие новости, если вы решили инвестировать в недвижимость в Дубае, так как международные быстрорастущие рынки, такие как Дубай, дают в среднем 8 % ROI по сравнению с другими странами.
Если вы представлены доверенностью, документ о доверенности должен быть нотариально заверен в стране, где он подписан, после чего он будет легализован посольством ОАЭ в этой стране. Когда документ прибывает в ОАЭ, он должен быть заверен в Министерстве иностранных дел и переведен на английский и арабский язык. Для покупателей, проживающих в ОАЭ, подписание POA должно быть засвидетельствовано нотариусом. В соответствии с правилами Земельного департамента Дубая, срок действия POA не может быть более двух лет.
Как купить недвижимость off plan
- Покупатель должен отправить заявку разработчику.
- Как только заявка будет одобрена, покупателю необходимо в заранее запланированный день обратиться в центр продаж разработчика, чтобы выбрать устройство и оплатить первоначальный депозит.
- В зависимости от уровня завершенности, покупателю может потребоваться подождать 2-3 года, прежде чем получить недвижимость. Дата завершения будет предоставлена разработчиком.
Как купить недвижимость на вторичном рынке
- Инвестор, желающий купить недвижимость, в которой продавец имеет ипотеку, должен иметь возможность погасить ипотеку продавца, прежде чем получить правоустанавливающий документ в земельном департаменте.
- Покупателю стоит удостоверится, что он использует услуги брокера, предварительно зарегистрированного в RERA.
- При осмотре объекта недвижимости покупатель представляет предложение продавцу, и как только предложение покупателя будет принято, агент продавца подготовит Меморандум о взаимопонимании, в котором будут указаны все расходы и обязанности обеих сторон.
- Затем покупатель вносит 10% депозит от имени продавца для обеспечения собственности.
- В зависимости от того, платит ли покупатель наличными или через ипотеку, следующий шаг для банка покупателя - выполнить процедуру оценки, чтобы осмотреть имущество и убедиться, что оно достаточно надежно.
- Как только покупатель получит окончательное одобрение, продавец подаст заявку на получение сертификата об отсутствии возражений (NOC) от застройщика.
- Для завершения передачи необходимо записаться на прием в Земельном департаменте.
- Когда все процессы зарегистрированы, покупатель должен заплатить налог 2% и 315 дирхамов DLD вместе с покупной ценой продавцу и комиссией агенту.
- Затем покупателю будет выдан титул на право собственности на его имя, а также ключи и карточки доступа в новый дом.
4 основных юридических шага покупки недвижимости в Дубае
Существует четыре основных юридических шага покупки недвижимости в Дубае, представленные юридическими консультантами.
Установление договора
После того, как вы нашли подходящую недвижимость и провели исследования застройщика, районов Дубая, рентабельности инвестиций, первый шаг, который нужно предпринять - это обсудить и обговорить условия продажи с продавцом. Этот шаг может быть сделан без помощи агента по недвижимости или юридического консультанта. Однако, все дальнейшие действия принимаются только после привлечения услуг авторитетного агентства недвижимости Дубая или юридической консультационной фирмы.
Подписание соглашения о продаже
Далее нужно будет подписать договор купли-продажи, также известный как Меморандум о взаимопонимании. В Дубае этот документ называется «Контракт F» и доступен на веб-сайте Земельного департамента Дубая на странице «Контракты». Согласно стандарту, в Дубае предусмотрена выплата 10% в качестве депозита на имущество, которое должно быть выплачено продавцу.
Со дня подписания договора купли-продажи не должно пройти более 30 дней, после чего покупатель становиться законным домовладельцем недвижимости.
Заявление на сертификат NOC
Далее покупателю и продавцу нужно будет встретиться в офисе застройщика (например, Dubai Properties). Цель этого собрания - подать заявку и оплатить Сертификат об отсутствии возражений (NOC) для передачи права собственности. Разработчик выдаст NOC, но только после того, как удостоверится, что с собственности не взимается плата за обслуживание.
Передача собственности
После получения NOC необходимо встретиться с продавцом в офисе Земельного департамента Дубая, чтобы осуществить перевод. DLD потребует от покупателя оплатить стоимость недвижимости в форме чека, который должен быть оплачен продавцу в день передачи. Затем, на имя покупателя будет выдан новый титул на право собственности, и он официально станет владельцем недвижимости в Дубае.
Покупателям недвижимости в Дубае предоставляется 2-летний вид на жительство, который может быть продлен. Минимальная сумма вложения для получения разрешения составляет от 1 млн дирхамов, а недвижимость должна находиться в зоне безусловного права собственности. Разрешение позволяет спонсировать иждивенцев, в том числе личного персонала и домашних работников. Владельцы недвижимости не должны оставаться за пределами ОАЭ более 6 месяцев подряд, чтобы разрешение оставалось в силе.
Требования к документации и регистрации
Земельный департамент Дубая должен подготовить и управлять уникальным реестром объектов совместной собственности, который будет включать такие детали, как:
- земля, принадлежащая застройщикам,
- единицы, выделенные для самостоятельного владения этими совместно принадлежащими объектами,
- члены комитета владельцев,
- система управления зданием,
- планы,
- субъект управления,
- договорные документы, касающиеся управления совместной собственностью или общими частями.
Необходимые документы для индивидуального покупателя:
- Паспорт покупателя;
- Юридический ID;
- Подтверждение адреса;
- Контактная информация.
Необходимый документ для корпоративных покупателей:
- Оригинал свидетельства о регистрации или торговой лицензии;
- Оригинал и юридический перевод Меморандума и Устава;
- Оригинал справки о деятельности (не более 3 месяцев);
- Копия паспортов акционеров;
- Оригинальное решение, подтверждающее покупку;
- Оригинал POA;
- Оригинал паспорта доверенности.
Закон о совместной собственности
Согласно статье №18, совместная собственность теперь подразделяется на 3 классификации и подлежит применению Закона о совместной собственности 2019 года: крупные проекты, гостиничные и другие типы проектов, кроме первой и второй категории.
В соответствии со статьей №49 нового закона, Ассоциации Собственников больше не несут ответственности за управление общими зонами в совместной собственности. Вместо этого Управляющая организация заменит Ассоциацию собственников в правах и обязанностях, вытекающих из нового закона.
Кроме того, комитеты владельцев, лица с полной правосубъектностью, будут представлять интересы владельцев по отношению к застройщику или другим заинтересованным сторонам, участвующим в управлении и надзоре за совместной собственностью в Эмирате. Согласно статье №22, Комитеты Собственников первой и третьей категорий (крупные проекты и проекты в области недвижимости, кроме крупных проектов и гостиничных проектов) не должны включать более девяти членов, включая Президента и Вице-президента. Комитет формируется при регистрации не менее 10% от общего количества объектов совместной недвижимости в реестре недвижимости. Кроме того, в статье №24 изложены обязанности, которые должны выполнять комитеты владельцев, такие как рассмотрение годовых бюджетов, обсуждение препятствий, связанных с управлением.
Управляющий орган должен предоставлять RERA отчет каждые 6 месяцев об управлении совместно находящимися в собственности объектами недвижимости и другую информацию в соответствии с требованиями закона. Кроме того, RERA имеет возможность запросить у Управляющей организации дополнительную информацию или выписки со счетов о доходах и других расходах.
В соответствии со статьей №27 Управляющий орган не может навязывать или получать какие-либо комиссионные от владельца любого типа по отношению к руководству, будь то эксплуатация, техническое обслуживание и ремонт общих частей или общих объектов, если он не получит одобрение RERA.
А в соответствии с №24 (5) нового закона, для проектов в третьей категории (проекты в области недвижимости, кроме крупных проектов и гостиничных проектов), RERA может назначить другую фирму по управлению объектами, которая будет осуществлять надзор за общими областями совместной недвижимости.
Заключение
- Любой человек любой национальности может приобрести недвижимость в Дубае.
- Перед покупкой какого-либо объекта недвижимости важно подтвердить право собственности у продавца, удостоверится в подлинности всех документов, как и определить является ли проект активным или нет.
- Прежде чем принимать какие-либо решения о покупке недвижимости, настоятельно рекомендуется нанять юридического консультанта, знакомого с местным законодательством о недвижимости.
