В последнее время в России появился новый тренд на инвестирование. Практически каждая кухарка начала инвестировать в ценные бумаги и заколачивать немыслимые бабки. Естественно возбужденные первоначальными успехами апологеты инвестиций жаждут поделиться с нами историей своего успеха и доказать, что круче чем купить акции не может быть ничего. Особенно достается недвижимости. Нам рассказывают очешуительные истории о том, что покупать недвижимость не стоит, потому что ее много и она скоро рухнет в цене (ага +10% к цене за последние 3 месяца), а лучше бы и продать ту недвижимость которая есть и все вложить в акции, сдавать квартиру в аренду не выгодно - лучше всего продать и поделить ой инвестировать.
😎Предлагаю сравнить доходность сдачи квартиру в аренду и инвестирования в акции.
Для чистоты эксперимента возьмем однокомнатную квартиру на вторичном рынке г. Москвы в среднем состоянии и одну из самых надежных компаний России - Сбербанк.
Период возьмем 10 лет - октябрь 2010 года начало и до сегодняшнего числа.
Сумма инвестиций равняется цене однокомнатной квартиры в 2010 году и составляет 4 миллиона рублей.
Разберем сколько за это время заработал бы человек сдающий квартиру в Москве.
10 лет - по 12 месяцев = 120 месяцев. Средняя арендная плата за 10 лет обычной средней квартиры 27 000 руб. Из 120 месяцев вычтем 2 месяца простоя по причине поиска арендаторов. Остается 118 месяцев. Из средней арендной платы вычтем 5.000 руб. в счет оплаты коммунальных услуг. Получаем 22.000 руб.
118х22.000=2. 596. 000 руб. Допустим что мы законопослушные люди и платим налог с дохода по сдаче квартиры в размере 13% (с июля этого года самозанятость идет по всей стране и налог 4%).
Налог будет исчисляться из общей суммы 118х27.000=3.186.000х13%= 414 180 руб. налога уплачено за 10 лет.
Получаем прибыль за вычетом налога 2 596 000-414 180 = 2 181 820 руб.
Какие еще затраты у нас могут быть? Если только на поддержание квартиры и мебели в квартире в достойном состоянии. По моему опыту косметический ремонт нужно делать примерно раз в 7 лет (это минимальный срок, обычно этот срок спокойно растягивается до 10 лет). Стоимость косметического ремонта (поменять обои, подкрасить и т.п.) не превышает 150 тысяч рублей. Еще тысяч 50-100 уйдет на замену дивана, кровати и т.д. Таким образом раз в 7 - 10 лет в квартиру стоит вложиться суммой в 200-250 тысяч рублей. Раз в 20-25 лет стоит сделать капитальный ремонт с заменой электропроводки, санузла, труб и т.д. Стоимость такого ремонта уже дороже и обойдется вам в 700-800 тысяч рублей вместе с новой мебелью.
Мы брали в расчет срок в 10 лет так что считаем обычный косметический ремонт в затраты. Берем по максимуму - 250 тысяч.
✅Получается 2 181 820 - 250 000 = 1 931 820 руб.
Это сумма дохода за 10 лет за вычетом ВСЕХ расходов.
К этой сумме стоит добавить повышение стоимости жилья за эти 10 лет. За это время однокомнатные квартиры выросли в цене до 6 - 6,5 миллионов рублей.
Берем минимальный рост - 2 миллиона рублей. Таким образом общий доход с квартиры за 10 лет будет составлять 3 миллиона 931 тысяча 820 рублей. Фактически годовая доходность квартиры составила 10% годовых и квартира полностью окупилась за 10 лет.
✅Теперь посчитаем доходность вложения в акции сбербанка.
Согласно вот этой таблице
в конце 2010 года стоимость 1 акции сбербанка была на уровне 80 рублей.
Берем 4 миллиона рублей и покупаем на них акции Сбербанка по цене 80 рублей за 1 шт. Получается мы купили 50 тысяч акций. На настоящий момент цена 1 акции Сбербанка 228 рублей 55 копеек.
Умножаем 50 тысяч акций на 228 руб. 55 копеек. Получаем 11 миллионов 427 тысяч 500 рублей. 🚩
📌📌📌Плюс дивиденды по акциям:
2010 год - 0.92 рубля за 1 акцию = 46 тысяч рублей
2011 год - 2.08 рубля за 1 акцию = 104 тысячи рублей
2012 год - 2.57 рубля за 1 акцию = 128,5 тысячи рублей
2013 год - 3.2 рубля за 1 акцию = 160 тысяч рублей
2014 год - 0.45 рубля за 1 акцию = 22,5 тысячи рублей
2015 год - 1.97 рубля за 1 акцию = 98,5 тысячи рублей
2016 год - 6 рубля за 1 акцию = 300 тысяч рублей
2017 год - 12 рубля за 1 акцию = 600 тысяч рублей
2018 год - 16 рубля за 1 акцию = 800 тысяч рублей
2019 год - 18.7 рубля за 1 акцию = 935 тысяч рублей
2020 год - 18.7 рубля за 1 акцию = 935 тысяч рублей
✅✅✅Таким образом за счет дивидендов доход увеличится еще на 4 миллиона 129 тысяч 500 рублей.
Итого общий доход по вложениям составит:
11 427 500 + 4 129 500 = 15 557 000 руб.
⭐Годовая доходность составит почти 39% годовых.
Итак, судя по предоставленному расчету в 2010 году однозначно было выгоднее брать акции сбербанка чем покупать квартиру под сдачу в аренду. С другой стороны, те кто собирается вкладываться в акции сейчас или вложился на пике в 1 квартале 2018 года купив по 285 руб. за 1 акцию, наверное думают по другому :)
Я бы подводя итог выделил следующие плюсы и минусы каждого вида дохода:
⭐Покупка квартиры под сдачу в аренду:
1. Под нее можно получить ипотеку;
2. Квартира не исчезнет и останется твоим запасным кругом;
3. Доходность не более 10-15%;
4. Рисков почти нет;
5. Постоянный пассивный доход.
💥Покупка акций:
1. Высокие риски;
2. Игра в долгую. Очень многие не стали ждать 10 лет и скинули акции значительно раньше и возможно себе в убыток;
3. Сейчас цена акций практически на пике и не совсем понятно куда она пойдет вверх или вниз. Многие компании уже начали свое падение;
4. Вкладываться в акции стоит в периоды кризисов - ловя максимально низкую цену;
5. Если вы правильно вложились то вы получите очень высокую доходность.