Практически каждая продажа квартиры на вторичном рынке сопровождается передачей продавцу или его риелтору аванса. В редких случаях вносится задаток, хотя явно намечается тренд в пользу данного способа обеспечения совершения будущей сделки.
Покупатель передаёт аванс за квартиру, чтобы её сняли с продажи и не предлагали другим лицам. Хотя, фактически, аванс не гарантирует покупателю надлежащее закрепление недвижимости за ним.
Понимая слабые стороны аванса для покупателя, продавец и его риелтор начинают пользоваться этим. Однако, альтернатива в данном случае имеется, но о ней в конце статьи.
Как манипулируют покупателем.
Покупка квартиры должна быть осуществлена только при условии проверки документов на недвижимость и проверки самого продавца. Естественно, просто так документы покупателю никто не предоставит, приходится передавать аванс. Здесь возникает первая проблема.
Интересы покупателя не учтены в соглашении об аванса.
При передаче денег стороны подписывают соглашение или договор. В нём прописываются условия будущей сделки. Если покупатель не будет внимательным, и не укажет все существенные для него нюансы, он рискует попасть в ситуации, при которой продавец начнёт трактовать неопределённые условия в свою пользу.
Продавец оставит себе аванс, если покупатель не согласится на них. Другими словами, продавец начинает манипулировать деньгами и условиями сделки.
Неявные риски покупки квартиры.
Стороны сделки определяют, что если покупатель обнаружит обстоятельства, могущие повлечь оспаривание будущей сделки, аванс возвращается. Но не всегда основания явные, например, в случае наличия других наследников или отсутствие раздела имущества бывших супругов.
Покупателя может что-то смущать в документах продавца, но так как конкретные обстоятельства не сформулированы в соглашении об авансе, продавец сошлётся, что риски надуманные и также не захочет отдавать аванс.
Манипуляция с ценой и другим покупателем.
Аванс - всегда односторонняя ответственность. В данном случае, отказался покупатель, деньги остались у продавца. Отказался продавец - вернул деньги покупателю.
Недобросовестные владельцы недвижимости пользуются этим. Перед сделкой начинается повышение стоимости или установление ущемляющих покупателя условий.
Альтернатива есть.
Вместо подписания соглашения об авансе, следует заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. В предварительном договоре необходимо тщательно прописать условия сделки, а для закрепления намерений сторон - передать продавцу задаток.
Если за срыв сделки будет ответственен продавец, то он должен будет выплатить покупателю двойную сумму задатка.
